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Dónde se está construyendo y dónde se va a construir en Pamplona y la Comarca
Un horizonte con 17.200 pisos: mientras el crecimiento continúa en el sur -Lezkairu y Arrosadía- en los despachos avanzan los dos grandes planes urbanísticos de las últimas décadas
Publicado el 13/11/2024 a las 05:00
En este último año las grandes noticias sobre vivienda en Pamplona no han estado sobre el terreno, sino en los despachos. Por fin, el PSIS (Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal) de Echavacoiz reiniciaba su andadura tras el largo paréntesis desde su primera aprobación en 2010. En marzo de 2023, el Gobierno de Navarra hacía pública su intención de modificar este plan, en manos del Ejecutivo foral por extenderse en cuatro términos municipales: Zizur, Cizur Menor, Barañáin y Pamplona afectados por la llegada del Tren de Alta Velocidad (TAV).
Pero mientras en los tres primeros el PSIS afecta a futuras conexiones o la implantación de una nueva estación de tren, a la capital de Navarra trae vivienda en una zona sin expansión desde la década de los ochenta, el barrio de Echavacoiz y, más residual, en San Jorge. Allí se distribuirán la mayoría de los 12.200 pisos que contemplan la modificación del plan, que antes preveía 9.700 . Pero el Gobierno decidió suprimir por falta de viabilidad las zonas comerciales y destinarlas a viviendas, la mitad de protección.
Ahora mismo, el equipo redactor del proyecto se encuentra en fase de estudio de la treintena de alegaciones a cargo de 208 organismos presentadas en el período de exposición pública que acabó en mayo. La dirección general de Ordenación del Territorio está a la espera de 19 informes sectoriales, entre otros de la Confederación Hidrográfica del Ebro (CHE) o Aviación Civil, además de entidades más cercanas como la Mancomunidad de Pamplona.
Tras recibir el informe del equipo redactor con la resolución de las alegaciones, se remitirá el documento a Medio Ambiente para que envíe su dictamen, como el de Ordenación del Territorio. Finalmente quedaría la aprobación del Gobierno de Navarra y su publicación en el BON. El 25 de septiembre, el consejero de Cohesión Territorial, Óscar Chivite, a petición de UPN en una sesión de trabajo en el Parlamento, desgranó “el largo y sinuoso” camino que queda por delante. Pero, insistió, ya es un camino con el propósito de llegar al final.
Donapea no ha tenido una tramitación tan tortuosa en Pamplona porque, a diferencia del PSIS de Echavacoiz ligado al TAV con la fuerte oposición de EH Bildu, aquí hay unanimidad en su desarrollo por parte del tripartito (EH Bildu, Geroa Bai y Contigo Zurekin) y de la oposición (UPN, PSN y PP). Las 5.000 viviendas de Donapea sí toparon con el rechazo del Ayuntamiento de Galar, a cuyo término pertenecía hasta la pasada legislatura en la que permutó los terrenos con Pamplona a cambio del Alto de Garitón y otras parcelas cercana a la UPNA. Galar, que por dos veces consiguió que los tribunales frenaran el proyecto, no quería asumir una macrourbanización que sí necesitaba la capital para dar respuesta a la fuerte demanda de vivienda. Además, otro de los atractivos era que de estos pisos, la mitad serán de protección. Y como el PSIS de Echavacoiz, ahora el equipo redactor está elaborando el informe incorporando o descartando las alegaciones del periodo de exposición pública.
Más cercana, aunque tampoco se ha puesto fecha, parece la promoción de viviendas de precio asequible que impulsará la sociedad pública de Nasuvinsa en unos terrenos que les ha cedido recientemente el Ayuntamiento de Pamplona. Serán 280 pisos repartidos en tres parcelas de Azpilagaña y Arrosadía. Precisamente al sur, la zona en la que -ahora sí, sobre terreno- la capital continúa su expansión junto a Lezkairu. La excepción es al norte, el barrio de la Txantrea, también en su zona meridional. Se trata de la última gran promoción de Pamplona con 550 viviendas proyectadas que se reparten en once parcelas. Siete de ellas están en construcción o con licencias de obras y las otras cuatro con los pisos ya entregados.
Y quien cierra definitivamente capítulo es Salesianos y sus 350 viviendas distribuidas en nueve torres, con los dos últimos bloques en construcción de baja mas siete con 21 pisos cada uno. Pero no parece que nunca se vaya a sacudir la polémica que rodea esta promoción. Tras las protestas por la altura de sus torres que llegaban a los 17 pisos y que obligó al Gobierno de Navarra a rebajarlas a 14, la construcción de su Civivox para todo el barrio trajo la sorpresa de que el Ayuntamiento quería permutarlo junto a 6,5 millones por el Civican de Iturrama. Pero no llegó a materializarse el acuerdo con la Fundación CAN. Ahora, el II Ensanche sigue dentro de los barrios que continúan su expansión, nuevamente, en terrenos de una orden religiosa; esta vez Maristas.
Sobre las licencias concedidas en estos últimos doce meses, han obtenido permiso de obra 286 viviendas. Por primera vez en años, Lezkairu queda relegada por Txantrea Sur, donde se logró luz verde para 137 pisos, seguidos por los 63 en Rochapea, los 36 en Arrosadía, los 26 de Lezkairu y los 24 de Echavacoiz norte. Pero hubo peticiones para otras 534 más a los que las oficinas de Urbanismo irán dando salida en los próximos meses. Y aunque aquí Lezkairu recupera pulso, con 135 solicitudes de obra, tampoco ocupa el primer puesto que, eso sí, se queda en el sur de Pamplona con las 158 de Arrosadía. Rochapea continúa siendo uno de los barrios más apetecibles gracias a esa gran promoción al sur, para la que se demandó licencia destinada a 93 viviendas, seguidas por las 54 de avenida Zaragoza. Completan la lista dos barrios que siempre aparecen, Buztintxuri, con 52 y San Jorge con 42.
Txantrea Sur: Suben otra vez las peticiones de licencia de obra
Con el aliciente de un entorno privilegiado gracias al parque Camino de Santiago que, cuando termine su ejecución, ofrecerá al sur de la Txantrea 100.000 metros cuadrados de zona verde y de esparcimiento, la urbanización de 550 viviendas en la parte meridional del barrio continúa este último año con un repunte en la petición de licencias. De septiembre de 2021 a agosto de 2022, se cursaron 196 permisos de obra pero, en los doce siguientes meses, la demanda de autorizaciones por parte de las constructoras bajaron a 47. En cambio, en el último año se ha vivido un repunte en cuanto a peticiones (no todas han sido resueltas en las oficinas de Urbanismo) llegando a alcanzar las 291. De ellas 96 serán de VPO de venta y alquiler, fruto de la subasta de terreno que en mayo de 2023 impulsó el Ayuntamiento de Pamplona. Cuatro promotoras navarras (Proyectos y Obras San Julián, Valor Residencial, Alcázar Pamplona 21 y Proginsa) se adjudicaron las parcelas en Arrosadía, Txantrea, Echavacoiz Norte, San Jorge y Buztintxuri. La previsión es construir allí 635 viviendas de las que alrededor de 300 serán VPO.
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II Ensanche: El solar de Maristas para 48 pisos libres y 108 VPO y VPT
La promotora guipuzcoana Grupo Arrasate se hizo con los terrenos de los Maristas para construir 48 viviendas libres -cuyas obras comenzaron en 2022- y en este último año, obtener el permiso de obra para levantar las 108 VPO y VPT con la que se cierra la nueva urbanización. Los pisos se distribuyen en 5 portales con acceso desde las calles Sangüesa y Tafalla, con 31 VPT y 77 viviendas VPO. “El edificio del que fue el conocido colegio de Maristas, será el contenedor de las viviendas proyectadas, para lo cual sufrirá una importante remodelación interior, además de que se ejecuta un nuevo cuerpo de doble altura como elemento de coronación de edificio para albergar viviendas”, dice el grupo en su página web. Ahora se encuentra en fase de comercialización de las viviendas una vez que ha recibido del Gobierno de Navarra el listado de las personas a las que se les ha concedido la vivienda. Listado que trajo polémica al anular el departamento de Vivienda 32 de las 77 iniciales adjudicaciones a futuros propietarios por un cambio de normativa para ser beneficiario. En la cuenta ahorro había que tener 8.000 euros en lugar de 6.000 de antes, algo de lo que, según los perjudicados, no se les informó.
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San Jorge y Buztintxuri: Siempre hay suelo para las constructoras
Estos dos barrios colindantes son una constante en las listas de las licencias de obra. El más antiguo, San Jorge, vivió su boom urbanístico con la industrialización en la década de los sesenta y setenta. Pero siempre queda suelo para añadir nuevos edificios. En este caso, en la calle Doctor Fleming, donde se ha pedido licencia para 42 viviendas. Para Buztintxuri, de mucho más reciente creación -se diseñó en el umbral del nuevo siglo XXI y las primeras viviendas se entregaron en 2003- también hay en los últimos años planes para su expansión. Ya más tímida, pero no cesa el goteo. Esta vez para la Manzana C se solicitó licencia de obra destinada a 52 pisos. En los anteriores doce meses de agosto de 2021 a septiembre de 2022, hubo licencia para 24 viviendas.
Arrosadía y Lezakiru: Los más solicitado por las promotoras
De septiembre de 2022 a agosto de 2023, el número de licencias de obra y construcciones de viviendas en Arrosadía fueron 244, tan sólo 15 por debajo de Lezkairu. Y mientras el primero ha ido creciendo en permisos y puestas en pie de pisos, Lezkairu ha ido bajando. En la misma comparativa de meses de 2021 a 2022, en Lezkairu entre obras y licencias hubo 279 frente a Arrosadía que mantuvo sus 244. En este último año, en Arrosadía hay planes para la construcción de 480 pisos, la mayoría de ellos (salvo 91), resultantes de la subasta de terreno hecha por el Ayuntamiento en mayo de 2023. En la licitación de los terrenos en Arrosadía, se contemplaba que 76 fueran de VPO. De este listado, el Ayuntamiento ha dado permiso para 36 y sobre la mesa tiene la solicitud hecha par 158; y en la misma zona (porque todas se concentran en el sur del barrio) hay que sumar las 54 de la avenida Zaragoza. En Lezkairu, Urbanismo dio luz verde este último año a 26 viviendas y le queda pendiente conceder el permiso a otras 135.
Echavacoiz: Sigue el goteo
A la espera del PSIS de las 12.200 viviendas que transformará el barrio de entrada a la ciudad desde la A-12 (Estella-Pamplona), Echavacoiz siempre sale en la lista de licencias de obras o de terrenos adquiridos por constructoras para levantar bloques de pisos. No suelen ser grandes promociones y, este año, los números son los resultantes de la subasta de terrenos del Ayuntamiento de mayo de 2023, donde una de las cinco firmas adjudicatarias de los terrenos tiene planes para 77 viviendas, de las que 37 serán de VPO. En el listado de concesión de licencias aparecen 24.
La vivienda en la comarca de Pamplona: Etxebakar en Artica en obras y goteo de pisos en Mutilva
Lo que en 2023 eran todavía trámites para obtener las primeras licencias para construir viviendas en Etxebakar, la última urbanización en marcha en Artica, el mayor concejo de Navarra enclavado en la Cendea de Berrioplano pero rodeado por Pamplona y Berriozar, son ahora bloques en obras junto a la ronda Norte. A los pies del monte San Cristóbal-Ezkaba. El último desarrollo residencial en marcha en una comarca de Pamplona que va agotando los expedientes urbanizados pero que continúa con el “goteo” de construcciones principalmente en Mutilva y en Zizur Mayor. Mugartea y Entremutilvas en la capital de Aranguren y Ardoi en Zizur acogen los futuros bloques residenciales en las inmediaciones de Pamplona. También crece Barañáin que espera tener finalmente en 2025 su primer acceso directo a las rondas de Pamplona con el puente en construcción, aunque los planes para aumentar el llamado sector Eulza se han estancado. Y Burlada o Huarte agotan sus viviendas en Erripagaña mientras se estanca el futuro administrativo del barrio a cuatro. Villava y Berriozar también arrancan algunos proyectos, en contraste con Ansoáin, con “cero licencias y cero obras en marcha” como en los últimos años. Beriáin y Noáin, por su parte, planean a corto y medio plazo tras años también sin nuevas viviendas.
Etxebakar en Artica: Primeros pisos en obras
Cuando tras años de espera comenzó a urbanizarse el sector Etxebakar en Artica (cendea de Berrioplano) se presentó como el nuevo desarrollo en la comarca ante el final de Lezkairu y el sector Eulza. En realidad, las casi 1.500 viviendas se han solapado con otros proyectos, como los mencionados en Pamplona y Barañáin y Ardoi y Entremutilvas y Mugartea. Terminada en 2023 la preparación del terreno, este año han sido las grúas las que han llegado para levantar varios bloques. Se ha iniciado ya la construcción de 120 VPO y 102 VPT y se tramita la licencia para otro bloque, con 239 viviendas, cuentan desde el área de urbanismo del ayuntamiento de Berrioplano.
Y los pisos en esta nueva zona residencial de Artica se suman a las últimas iniciativas en Berriosuso, paralizadas en los años de las crisis económica y desaparición de empresas promotoras. En concreto, se construyen desde 2023 35 unifamiliares adosadas en Berriosuso que completan la urbanización que le unió a Berrioplano hace ya años.
Eulza en Barañáin: Los bloques siguen llenando el sector
En Barañáin afrontan el cuarto año de obras en Eulza, entre la urbanización y los pisos que empezaron a levantarse en 2022. Una actuación que ha cambiado su fisonomía vista desde el noroeste de la cuenca de Pamplona. Con nuevos bloques ya concluidos y otros en obras. En este 2024, informa el Consistorio, concluyó la construcción de 28 VPO, que cuentan con licencia de primera utilización en febrero Además, en mayo se dio licencia para 104 viviendas libres, que se construyen desde el año pasado: 116 VPT y 60 libres.
Al margen de los avances, lo que se ha paralizado por el momento es la modificación urbanística que se aprobó inicialmente en 2023 para autorizar el derribo de la mayoría de las construcciones del antiguo señorío que da nombre a la zona, Eulza y construir, en su lugar, un edificio con 106 viviendas (53 libres y 53 protegidas, 12 de ellas para alquiler) y recibir un edificio dotacional donde se ha llegado a planear una residencia de personas mayores. Los tribunales han dado la razón inicialmente a los opositores y sigue pendiente su desarrollo y autorización. Tampoco ha concluido el proyecto para las 58 viviendas de alquiler promovidas por Nasuvinsa en un terreno cedido por el Consistorio en 2018. Tras la paralización por abandono de la primera constructora y elevar el presupuesto de la obra, se anunció su finalización para junio, pero el mes pasado seguía a falta de “pequeños detalles”, y sin la urbanización necesaria para poder entregar las viviendas.
Erripagaña crece en Burlada y Huarte: Nuevos pisos y la AR-2 pendiente de nuevo
En medio del debate sobre el incierto futuro administrativo del barrio ahora repartido entre Burlada, Pamplona, Valle de Egüés y Huarte, en la comarca solamente Burlada y Huarte, como ocurriera en 2023, reportan viviendas en construcción en este sector. En concreto, en Burlada son 199 las viviendas en construcción (102 VPO que se destinarán a alquiler) y 97 libres. Además, se ha concedido licencia de primera ocupación para 62 viviendas. Sigue pendiente el desarrollo de la AR-2, con luz verde administrativa desde 2023 para construir, en Burlada, 475 viviendas con bajos comerciales y una zona comercial de menor tamaño que la que se diseñó en el PSIS hace veinte años.
En Huarte, por su parte, se han terminado 53 VPO en la calle Errekaldea y se construyen 125, también sin protección, en la calle Amsterdam. Al tiempo que el Consistorio ha defendido que no será impedimento para desprenderse de ese territorio que geográficamente pertenece al barrio.
Más allá de Erripagaña, en Burlada se dio licencia de ocupación a 2 viviendas tras la conversión de locales y licencia de obra para otras once conversiones. En Huarte terminaron ocho viviendas libres y dos unifamiliares en la calle Zubiarte y un unifamiliar en la urbanización Itaroa. Además, cuentan desde el Ayuntamiento, se ha presentado proyecto para 4 viviendas dúplex libres en la calle Portal; 12 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler en la calle San Esteban y 21 viviendas libres en la calle Zubiarte.
El final de Ardoi y Artiberri: Las dos urbanizaciones siguen construyéndose
Ardoi y Artiberri han sido dos de las zonas que han crecido casi de la mano en la parte oeste y norte de la comarca. En Zizur Mayor y Berriozar. Un desarrollo que sigue todavía según se ve en las licencias que adelantan desde los dos ayuntamientos.
En el caso de Zizur se otorgaron licencias de primera utilización para 63 VPT de Construcciones Andia, 94 libres promovidas por Residencial Inbisa Zizur y 14 libres adosadas de Avanco Ocean Zizur. Se autorizó la licencia para ejecutar 53 pisos libres a cargo de Navarra de Inversiones y todavía está pendiente de concesión la licencia para otras 141: 104 son VPO en régimen de alquiler promovidas por Nasuvinsa, 40 libres que promueve Construcciones Andia y 6 libres de Muroa Proyectos. Fuera de este sector que ha hecho crecer a Zizur en este siglo, se trabaja en proyectos para la conversión de locales en viviendas: 25 en la calle Muru Astrain y 8 en Idoia.
En Berriozar han sido 53 las viviendas libres terminadas (en julio). En construcción hay 30 calificadas como libres, en calle Etxebakar, y promovidas por Plazaetxea y todavía avisan de algunas en tramitación para su inicio en 2025. Como 60 pisos en un bloque en la plaza República Saharahui a cargo de Construcciones San Martín.
También con licencia, pero al margen de este sector, se construyen siete unifamiliares libres en la calle San Esteban del Pueblo Viejo. y algunas libres en bajeras de Ardantzeta, paseo Fueros o Zortziko. El Consistorio acordó la semana pasada paralizar estos permisos y regular esta práctica que se hizo para reactivar el mercado de vivienda en el pueblo. Pretendían, explicaron desde el grupo de alcaldía (EH Bildu), que querían evitar la promoción de infraviviendas.
Obras y licencias en Entremutilvas y Mugartea: 237 viviendas en construcción y permiso solicitado para 70
Mutilva, la capital de valle de Aranguren y unida en un único núcleo desde 2010, sigue siendo una de las zonas más activas en promoción de vivienda en Navarra. Los planes aprobados por el Consistorio local, que los promueve por el sistema de cooperación, primero para Entremutilvas, la zona entre las antiguas Mutilva Alta y Mutilva Baja, y Mugartea, en el límite con el Soto de Lezkairu pamplonés, van dando frutos y en el último año han sido 178 las viviendas entregadas, 237 en construcción y 70 en tramitación. Una actividad poco habitual en los últimos años en la comunidad.
Las viviendas entregadas en Mugartea se reparten entre dos bloques de tipología libre, con 29 y 45 viviendas cada uno y otro terminado por Nasuvinsa, con 39 viviendas, que se destina a alquiler social. Además, se entregó un bloque con 21 viviendas libres en Mugartea.
En el apartado de viviendas en construcción aparecen 35 libres y 40 para alquiler (Fundación Caja Navarra) que se levantan en Entremutilvas y tres bloques más en Mugartea. Dos de vivienda libre con 42 y 35 pisos cada uno y 85 de VPO en otra promoción.
El área de urbanismo analiza también las licencias solicitadas. En este caso para Mugartea. Dos bloques para 54 VPO (con calificación provisional) y 16 VPO respectivamente.
Viviendas en construcción en Villava: 133 en obras y 24 pendientes de iniciar
Villava cierra ya las últimas unidades antes de que pueda desarrollarse lo que dibujó en el plan municipal. Nuevos bloques en el corazón de la calle Mayor, donde en su día estuvo la casa de Cultura y en Fermín Tirapu y licencias para la calle Errondoa. Toas de tipología libre, sin protección. Por un lado 67 en la calle Mayor y 66 en Fermín Tirapu y 24 en Errondoa que aguardan los permisos para edificar. Al tiempo que en la localidad avanzan los trámites para el proyecto impulsado para mitigar daños de las inundaciones, como el derribo de las instalaciones de IONGRAF y el nuevo puente de San Andrés.
Nuevo plan para el Valle de Egüés: Terminadas y en tramitación 223 VPO en Sarriguren
El ayuntamiento del Valle de Egüés está rematando estos últimos años los trámites para las últimas viviendas planeadas para Sarriguren en sus dos primeras fases. Desde octubre de 2023 ha concluido la construcción de 103 VPO en Sarriguren y se tramitan los permisos para otras 120 VPO, explican desde Urbanismo. Nada más en Erripagaña, donde tienen una parte del barrio. El área también ha trabajado en otros expedientes, como la terminación de 3 viviendas libres en Badostáin, 1 libre en Olaz y 1 libre en Elcano y en las licencias de 18 VPO en Elcano, 3 libres en Sarriguren, 3 libres en Olaz, 5 libres en Gorraiz , 1 libre en Sagaseta, 2 libres en Elcano, 1 libre en Badostáin, y concedidas. Y en las pendientes para 1 libre en Egüés, 1 libre en Olaz, 1 libre en Badostáin, 2 libres en Elcano, 2 libres en Gorraiz, 6 libres en Alzuza.
Se trata del goteo de iniciativas para un valle que desde hace décadas arrastra la renovación del plan general. Estos días de nuevo se ha encargado al último equipo redactor contratado por el Consistorio la preparación de un documento que vuelva a sintetizar la estrategia municipal de ocupación del territorio y fije nuevas zonas residenciales y de otros usos para el Valle, de más de 50 kilómetros cuadrados de extensión. Un trabajo que podría prolongarse años, a tenor de los anteriores intentos.
Expectativas en Beriáin y Noáin: Trámites en la zona de la serrería e ideas para el entorno de las cocheras
Beriáin y Noáin, éste último en el valle de Elorz, apenas suman algunas iniciativas privadas pero tienen sobre la mesa y en la cabeza algunas ideas para promover pisos libres y protegidos. En el caso de Beriáin este año se terminó la construcción de un unifamiliar y se construyen cuatro viviendas unifamiliares aisladas, nueve viviendas colectivas y 16 unifamiliares. Todas libres frente a las 0 pendientes de concesión de licencia y 0 en construcción, subrayan desde el Consistorio. Los planes no faltan terminada la urbanización del terreno que cedieron a Caja Rural para saldar la deuda pendiente por un crédito. En ese sector, próximo a donde se construyeron los pisos en las antiguas cocheras, se aprobó la construcción de 252 VPO que dependerá de la promoción que hagan desde la entidad. Al lado de esas parcelas, en suelo dotacional de propiedad municipal, el Consistorio quiere cerrar un convenio con Nasuvinsa para que a partir de 2025 puedan promoverse 34 viviendas protegidas de alquiler para vecinos. “Sería para gente joven con dificultad para acceder a una vivienda, gente mayor que no tenga ascensores en su residencia actual, gente de Beriáin con problemas de vivienda tras separaciones. Falta el compromiso escrito con Nasuvinsa y en otros suelos dotacionales también queremos hacer eso mismo o que el Servicio Social de Base o el Gobierno de Navarra hagan vivienda para cubrir necesidades o pisos tutelados. En eso estamos”, adelanta los planes el alcalde José Manuel Menéndez.
En Noáin (valle de Elorz), por último, se han dado licencias este año para la primera ocupación de 14 viviendas bifamiliares libres en Zulueta y para construir seis viviendas entre Zulueta, Elorz, Imárcoain y Torres de Elorz. Todas libres. A su vez el pleno del Ayuntamiento aprobó en octubre, de forma inicia, el primer trámite para convertir en residenciable la zona que ahora ocupa la serrería Esparza, en la salida hacia Beriáin en Noáin. Se trataría de las primeras viviendas que se promoverían en la capital del Valle de Elorz desde 2006. Serían en total 95 pisos, con los estándares legales entre protegidos, de precio tasado y viviendas libres. Una iniciativa mientras espera otro desarrollo dibujado para la zona que ocupó la fábrica de Mepamsa y que por el momento no avanza.
