Vivienda
Más de 1.700 euros de diferencia por m² según el barrio: consulta aquí todos los precios de Pamplona y la Comarca
Se han registrado menos entregas de obra nueva y la oferta de segunda mano va a la baja
Actualizado el 12/11/2024 a las 09:53
El mercado inmobiliario ha seguido al alza en Navarra. El primer semestre de este año se ha cerrado con subida de la cifra de operaciones y también de los precios pero tras el verano la tendencia parece haber empezado a cambiar. A pesar de un contexto económico más proclive al cierre de operaciones con la bajada de los tipos de interés, algunas inmobiliarias empiezan a hablar ya de parón y temen que 2024 no alcance los registros del pasado ejercicio aunque las perspectivas para 2025 son buenas. En el primer semestre de 2024 la información de los registros de la propiedad revela que se ha entregado menos obra nueva que en el pasado ejercicio y, también, que ha habido un claro descenso en la oferta de segunda mano. Dos variables que han terminado provocando que la caída de precios que muchos compradores llevaban meses esperando no se haya producido, al menos no de manera generalizada, aunque sí se han registrado algunos descensos importantes de precios por ejemplo en los Ensanches donde el precio medio de los inmuebles ha llegado a descender un 17% con respecto a 2023 cuando la entrega de viviendas en Salesianos, 142 frente a las nueve de este año, disparó la cotización media. También en Gorraiz y en el Casco Antiguo los precios han bajado de forma notable mientras que en más de una decena de los barrios de la capital navarra y en importantes localidades como Mutilva o Huarte los precios han seguido subiendo con fuerza. Se pone de manifiesto en el análisis que ha realizado la inmobiliaria DN Inmo tomando como base las transacciones reales de viviendas que se han realizado en el primer semestre en una treintena de barrios y localidades de Pamplona y comarca. Para ello, ha utilizado los datos de los registradores de la propiedad que recogen las ventas tras la firma de las escrituras.
Al no existir un plazo para presentar en el registro los documentos de compraventa, este organismo no puede disponer de estos datos hasta que no son inscritos de manera efectiva. Aunque no existe una obligación legal de inscribir las compraventas, salvo que se inscriba alguna carga (como una hipoteca, por ejemplo) posterior o simultáneamente, esta inscripción se realiza en la inmensa mayoría de los casos cuando se trata de viviendas y de ahí que la foto que ofrece el análisis de estos registros permita un acercamiento bastante certero sobre lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario.
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En la capital navarra se han llegado a pagar hasta 1.732€ más por m2 en función del barrio donde se realiza la transacción. El precio más barato del m2 está en Echavacoiz donde la venta de cuatro viviendas en el Grupo Urdánoz, la más barata por 60.000 euros, ha incidido en la cotización media del metro cuadrado: 1593€ que sitúa el valor medio de los inmuebles transmitidos en el barrio, con una superficie promedio de 76m2, en 123.266 euros. Frente a este precio, Soto de Lezkairu, donde la reducción en la entrega de promociones ha provocado un notable descenso en el número de compraventas, vuelve este año a colocarse como el barrio con el valor del m2 más caro: 3.325€, casi un 13% con respecto a 2023, con los que el piso promedio, en función de los inmuebles escriturados este semestre, habría alcanzado los 347.167 euros. Los datos de los registradores de la propiedad recogen en Navarra hasta junio un total de 3.835 operaciones de compraventa lo que arroja un incremento superior al 13% con respecto al primer semestre de 2023. Aunque la cifra del segundo trimestre es similar en ambos ejercicios, en el primer trimestre de este año el número de compraventas aumentó de forma muy notable (hubo en total 2.104 operaciones de compraventa -634 nuevas 1.470 usadas- frente a las 1.625 de 2023 cuando se vendieron 477 inmuebles de obra nueva y 1.148 de segunda mano). El incremento se explica por una serie de compraventas escrituradas en ese periodo que los registradores califican de “atípicas”. Según desvelan, en ese trimestre se computaron las compraventas de dos bloques de viviendas realizadas entre dos empresas. El primero de esos bloques se inscribió en febrero y el segundo en marzo y explicarían el incremento de ventas detectado en ese trimestre.
MENOS OFERTA Y SIN POSIBILIDAD DE CRECER
Más allá del detalle de lo que ha ocurrido este semestre en cada uno de los barrios y localidades que se analizan de forma pormenorizada en este suplemento, los especialistas consultados coinciden, aunque con matices, en la subida de precios que arroja el análisis y que esperan empiece a frenarse en lo que resta de año. “Tenemos valoradas viviendas en la plaza Ezkabazal de Burlada por 200.000 euros que están para reformar y se venderán. Cada vez hay menos vivienda de obra nueva y la gente sigue teniendo necesidad”, reflexiona Fernando Flores, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Navarra (AINA) y de Pisos Navarra además de vocal de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).
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Miguel Elizari Díez, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Navarra y rector del Colegio nacional de Agentes de Propiedad, lo que destaca de este primer semestre es la reducción de la oferta, muy significativa, asegura, sobre todo en el segmento de precios medios. “Hay mucho piso superior a los 380.000 euros y también de 180.000 para abajo pero falta mucha oferta en el margen de precios de entre 180.000 y 360.000 euros, lo que la media de la gente puede comprar. Es algo generalizado”. Este especialista lo interpreta como una “paralización del mercado” en línea con lo que se recogen en estadísticas como la del Ministerio de Fomento donde frente a las 3.855 operaciones del primer semestre de 2023 este año han sido 3.292. Para Elizari Díez, al frente también de Inmo 31, el incremento de precios se explicaría porque se han registrado más ventas en el rango de precios alto. A corto plazo no esperan grandes cambios ni ven posibilidades de crecimiento hasta que no se habilite suelo. “La solución al problema de la vivienda que estamos viviendo pasa por habilitar suelo. Igual no tiene que ser en Pamplona y podría ser en Aoiz, en Estella, en Puente La Reina... Pamplona se acaba y hay que tener una mirada amplia sobre la Navarra media”, concluye.
Jesús Sainz de Vicuña, socio en Pamplona de la inmobiliaria Engel & Völkers, especializada en propiedades exclusivas, también pone el acento en la notable reducción de la oferta de pisos de segunda mano que está provocando que las ventas no estén subiendo tanto como cabría esperar. Aseguran que este año en la inmobiliaria han vendido inmuebles más económicos a excepción de dos ventas en pueblos de la comunidad que han rondado los 800.000 euros.
