Hipoteca inversa: qué es, precios y riesgos al contratarla
Se trata de un préstamo hipotecario dirigido a mayores de 65 años o afectados por una dependencia severa que se recomienda analizar muy bien antes de contratar
Publicado el 25/09/2023 a las 11:21
“La hipoteca inversa, la gran desconocida”, “El regreso de la hipoteca inversa”, “La hipoteca inversa llega a los bancos españoles”. Este producto financiero copa en los últimos días titulares porque, efectivamente, aunque sigue siendo muy desconocida en nuestro país, algunas grandes entidades, como el Banco Santander y Mapfre, van a lanzarla este año tras obtener el beneplácito del Ministerio de Asuntos Económicos. ¿Pero qué es, a quién se dirige y, lo más importante, qué riesgos entraña?
Hasta el momento, solo concedían hipotecas inversas Caser, Catalana Occidente y Caja de Ingenieros. También eran accesibles a través de Óptima Mayores. Ahora, este producto de origen anglosajón recobra protagonismo en España aupado por la esperanza de vida cada vez mayor y las dudas sobre la cuantía de las futuras pensiones.
QUÉ ES UNA HIPOTECA INVERSA Y CÓMO FUNCIONA
De manera muy resumida, la hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria abona una renta mensual al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía.
Como su propio nombre indica, funciona de manera inversa a una hipoteca tradicional, ya que en este caso no hay que devolverlo mes a mes y es el banco el que paga al titular de la vivienda al tiempo que este mantiene la propiedad y la residencia.
El importe del crédito total dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la forma de percepción que en este producto tiene tres posibilidades: como capital único, renta temporal o renta vitalicia.
La hipoteca inversa no hay que devolverla hasta que expire el plazo acordado en el contrato o hasta que los titulares fallezcan y los herederos asuman la herencia y, con esta, la deuda, que tienen hasta 12 meses para saldar. Está pensado para que en ese momento la deuda sea siempre inferior al valor de la vivienda, por lo que los herederos normalmente venden la casa, cancelan la deuda y se quedan con la diferencia.
Una cuestión a tener en cuenta es que los intereses de este préstamo son mucho más elevados que los de las hipotecas tradicionales.
REQUISITOS PARA ACCEDER A UNA HIPOTECA INVERSA
Este producto está especialmente dirigido a clientes mayores de 65 años o afectados por una dependencia severa, que sean titulares de la vivienda en cuestión y que quieran obtener un dinero extra en su jubilación.
Por otra parte, el valor de la vivienda no debe ser inferior a los 150.000 euros y debe ubicarse en una capital de provincia.
Además, no debe existir ningún préstamo hipotecario adicional.
TIPOS DE HIPOTECAS INVERSAS
- Hipoteca inversa vitalicia: garantiza una renta mensual para toda la vida del titular de la hipoteca. Como no existe una fecha de vencimiento, la renta mensual percibida es inferior a la de una hipoteca inversa temporal.
- Hipoteca inversa temporal: se percibe una cuota mensual por el periodo de tiempo que se haya fijado en el contrato. El importe total será el equivalente al valor de la vivienda. Una vez cubierto el calor de la vivienda, se deja de percibir la renta. En esta modalidad, las rentas no tributan al IRPF.
- Hipoteca inversa de disposición única: se recibe en un único pago el valor de tasación de la vivienda al comienzo de la hipoteca.
PRECIO Y RIESGOS
Un estudio de la Organización de Consumidores y Usuarios OCU realizado en 2022 concluyó que “existe una clara necesidad de liquidez durante la jubilación, y al mismo tiempo cerca del 88% de los jubilados son propietarios de su vivienda”. Pero ¿es la hipoteca inversa un producto adecuado hoy para ayudar a resolver este problema? La OCU responde que “para que la hipoteca inversa sea un instrumento eficaz, económicamente eficiente e interesante para obtener liquidez tras la jubilación habría que aumentar la oferta y reducir significativamente los gastos y sobre todo el diferencial de los tipos de interés respecto de las hipotecas para adquisición de vivienda”. Y recomienda a las personas interesadas que se informen al detalle y busquen asesoramiento independiente para valorar las ventajas, inconvenientes y alternativas. “En general, es recomendable involucrar también a los herederos antes de contratar, ya que en muchos casos será posible encontrar mejores soluciones para todos”, considera esta organización.
