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Alquiler de vivienda

El índice de precios del alquiler estará listo en el primer trimestre

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana elabora un índice de precios que se usará como referencia para el control de su encarecimiento

Una vivienda de alquiler en Bilbao

Una vivienda de alquiler en Bilbao

AGENCIAS
27/01/2020 a las 06:00
  • Colpìsa. Madrid
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"Frenaremos las subidas abusivas del alquiler" es uno de los puntos del acuerdo de Gobierno del PSOE y Unidas Podemos. Para empezar, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana elabora un índice de precios que se usará como referencia para el control de su encarecimiento. El indicador debería estar listo en el primer trimestre, una vez acaben la explotación de los datos -procedentes de las declaraciones del IRPF, los depósitos de las fianzas y los precios de oferta- y el proceso participativo con otros agentes del mercado. El Ministerio afirma que sólo cuando el índice esté operativo se determinarán las medidas (fiscales o de otro tipo) para "destensionar" el mercado. Pero la letra del acuerdo es clara: recoge la intención de impulsar "las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas precios del alquiler" y que "el objetivo" de los índices precios es que "los ayuntamientos y las comunidades autónomas que así lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas".


La controversia acompaña a todo este proceso. El Banco de España abrió la veda de las críticas con un informe que publicó el jueves: los controles de las rentas funcionan a corto plazo, pero, prolongados en el tiempo, provocan efectos perversos como retirada de oferta, reducción de la inversión en el mantenimiento de los pisos, economía sumergida y segregación social. La letra del acuerdo bipartito parece haber contado con esos efectos secundarios, ya que la calificación de "zona tensionada" en la que podrían aplicarse los límites de precios se realizará "con carácter temporal y excepcionalmente". Pero a la crítica del Banco de España, se sumó, con una vuelta de tuerca, la vertida por la vicepresidenta tercera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, que afirmó que las ciudades que regulan el alquiler no están teniendo éxito y anticipó que el Gobierno se centrará en el aumento de la oferta de vivienda este año para mejorar su accesibilidad. Esta posición puede sembrar la semilla del conflicto en el Gobierno, ya que Unidas Podemos es el miembro de la coalición más partidario de poner coto al alquiler. Pero los morados remiten siempre al acuerdo firmado y a la buena sintonía que hay en el Ejecutivo. Mientras, desde el Ministerio de Agenda Urbana, se señala que el compromiso en materia de alquiler sigue siendo el que está escrito, pero que aún el proceso se encuentra en su primer paso, en la elaboración del índice, que aún no está completado.


BEIN EL ÍNDICE, PEOR EL CONTROL
 

El sector valora que vaya a haber un índice público del alquiler. La experta Beatriz Toribio y el director de estudios de pisos.com, Ferrán Font, creen que elevará la transparencia de un mercado ahora oscuro. Pero algo diferente pasa con el método de cálculo escogido: Alejandro Inurrieta, que presidió la Sociedad Pública del Alquiler en los 2000, expone que el índice no será muy fiel a la realidad, ya que la información que ofrece el IRPF es sólo de los alquileres que se declaran, y sospecha que la muestra resultante podría no ser amplia. Además, señala que debería definirse bien cuándo se tacha a un mercado de tensionado: habría que relacionar el precio del alquiler con la renta disponible.


Daniel Vega, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Madrid, resalta otra deficiencia del sistema de control de precios: que se dé potestad a ayuntamientos y autonomías para hacerlo, ya que puede haber alguna de estas administraciones que se niegue a establecer límites. Ya se ha manifestado en contra la Comunidad de Madrid, a través de su consejero de Vivienda, David Pérez, quien enumera a este periódico las razones por las que no aplicaría los controles: filosóficamente, está en contra del intervencionismo; competencialmente, la política de vivienda la corresponde a la autonomía; y, por último, se opone a los controles de precios porque, en su opinión, provocan el efecto contrario al buscado, ya que ocasiona retirada de viviendas del mercado.


En Cataluña ya existe el índice de precios de vivienda del alquiler. Se construye con los datos de las fianzas depositadas en el organismo público correspondiente, lo que supone una muestra de más de 400.000 inmuebles, según explica Jaume Fornt, director adjunto de la Agencia de Vivienda de Cataluña. Ahora mismo, no se emplea como instrumento para controlar los precios, pero sí es obligado que las ofertas de alquiler incluyan la información que proporciona, con el objeto de que el público sepa si un alquiler en concreto está por encima, o no, de la media, y se prevé que se tenga que incluir también en los contratos de alquiler. Pero ello sólo a título informativo. Preguntado respecto a si la Generalitat estaría dispuesta a controlar los precios del alquiler, Fornt responde que si bien es necesario evitar abusos y la génesis de burbujas, es muy importante saber cómo se realiza esa limitación, porque "igual tiene consecuencias en la oferta".


LOS GRANDES PROPIETARIOS


Las poderosas compañías patrimonialistas también están en contra del control de las subidas de precios. Y defienden los incrementos de las rentas de los últimos años: Fernando Lacadena, director financiero de Merlin Properties y presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler, expone que si los precios han subido "es porque durante la crisis cayeron en torno al 40-50%". E insiste en que "ya se están moderando".


Concha Osácar, socia fundadora de Azora, afirma: "No creo que la receta sea imitar a Alemania, Francia o Suecia en lo que se han equivocado, el control de precios, sino en lo que han acertado: fomentar un parque social y asequible diez veces superior al que tenemos en España". El Sindicato de Inquilinos pone el foco, precisamente, en los grandes tenedores de pisos. Vega apunta que tendrían que ser sus precios los que se controlaran. Argumenta que, dada la elevada masa crítica que mueven, sobre todo en algunas zonas, podrían ser capaces de ser una referencia moderadora de todo el mercado. Pero Inurrieta se muestra escéptico ante esta opción y defiende que ese papel lo debería desempeñar la promoción estatal: "El problema es que no hay vivienda pública. Cuando todo es privado, se da una situación de monopolio del mercado". Inurrieta argumenta que la existencia de un parque público en alquiler, siempre que su presencia esté repartida por toda la ciudad, no limitada a determinados barrios, puede frenar el ascenso de los precios: los propietarios, tanto particulares como empresas, tendrían que reducir sus expectativas de beneficio ante la competencia que supondría la existencia de pisos públicos más baratos en su misma calle. El Banco de España resalta que esta opción, la de la promoción pública, ha ido decayendo, dadas las limitaciones presupuestarias de los Estados. Pero, ante ello, Lacadena ofrece una alternativa: la colaboración público-privada para construir unas 100.000 viviendas al año durante los próximos quince. Un punto medio para resolver algo en lo que hay consenso: la falta de vivienda asequible para la población, lo que sintetiza Osácar: "Existe un problema muy serio. España tiene los mejores datos de la Unión Europea en los ratios de privación severa o de sobreocupación de vivienda, según Eurostat. Pero los peores ratios en volumen de vivienda social y asequible (diez veces menos). Es decir, tenemos menos problemas de acceso a la vivienda en número de casos, pero más graves, porque no contamos con la estructura de oferta social y asequible necesaria para atenderlos, provocando que la tasa de esfuerzo en alquiler sea la más alta de la Unión Europea".


APOYO: ¿VIGILANCIA DE LOS PRECIOS O DE SUS SUBIDAS?


Los Gobiernos de los diferentes países recurren a varios tipos de controles de los precios de los alquileres. Algunos, como Luxemburgo y Suecia, limitan el nivel inicial de todas las rentas. En el primero de estos países, el alquiler anual no puede exceder el 5% del capital invertido en la vivienda, mientras que en el segundo los precios se negocian a escala local. En otros países están reguladas las rentas iniciales, pero sólo en ciertos segmentos del mercado.


Así, en Austria o en Dinamarca únicamente están sujetas a control las viviendas antiguas, que representan el 30% del mercado privado en el primero de estos países, y en Estados Unidos la intervención se limita a algunas ciudades. En la mayoría de los países las que se vigilan y limitan son las subidas de precios. Para empezar, en España, donde si bien el alquiler se fija libremente entre el propietario y el inquilino, en un periodo de cinco años (o siete si el propietario es una persona jurídica), las rentas no pueden avanzar por encima del IPC. En Polonia, se pueden impugnar incrementos por encima del 3%.


En Francia se combinan las dos modalidades: en algunas zonas, el precio inicial del alquiler se determina dentro de un rango y sus revisiones, con un índice.

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