VIVIENDA
La lentitud de Echavacoiz, Guenduláin y Donapea frena 35.000 nuevas viviendas
Los tres grandes proyectos urbanísticos acumulan ya dos décadas de dilatación y trámites mientras la futura Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo promete un nuevo modelo de planeamiento que permita reducir los tiempos
Actualizado el 25/11/2024 a las 13:12
Más de 5,2 millones de metros cuadrados. La superficie de 1.000 campos de fútbol. Es el suelo para construir viviendas, más de 35.000 y la mayoría protegidas, circunscrito a los tres grandes planeamientos que se proyectaron en la primera década de este siglo en Pamplona y comarca. Fue antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, con la finalidad de garantizar la política de vivienda a medio y largo plazo, pero los tres siguen a día de hoy en tramitación y no hay fecha para su aprobación definitiva. El primero en llegar a los despachos fue el PSIS (Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal) de Echavacoiz, en torno al Tren de Alta Velocidad, que arrancaba su andadura en abril de 2003 con un concurso de ideas. Desde su primera aprobación en 2010 en el marco del llamado Plan Navarra 2012, acumula catorce años de avatares que han terminado modificando el proyecto inicial, en manos del Ejecutivo foral por afectar a cuatro términos municipales: Zizur, Cizur Menor, Barañáin y Pamplona. Tras la última reforma del plan los últimos datos que están sobre la mesa hablan de facilitar 12.200 pisos en las siete fases de ejecución que se contemplan.
Dos años y cinco meses después de que arrancara el proyecto de Echavacoiz, en julio de 2005, llegó un acuerdo del Gobierno de Navarra aprobando la convocatoria de adquisición por concurso de suelo residencial en los términos de Galar y Zizur, en el paraje conocido como Guenduláin donde 50 empresas constructoras y promotoras llegaron a desembolsar 100 millones por la compra de terrenos. Este desarrollo que estaba llamado a ser la segunda ciudad de Navarra con más de 18.000 viviendas, el 88% de ellas protegidas, y es el que a día de hoy cuenta con una tramitación más avanzada aunque desde mayo de 2020, cuando se aprobó la modificación inicial de los proyectos de reparcelación de tres de las cinco unidades de ejecución que se contemplan no se han conocido, al menos no públicamente, más avances.
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El último gran planeamiento en idearse fue el de Donapea, en junio de 2008. Un desarrollo urbanístico que hilvana la ciudad por el sur, entre Noáin, Cordovilla y Zizur y que es el único cuyo plan parcial depende del Ayuntamiento de Pamplona. A diferencia del PSIS de Echavacoiz con una fuerte oposición de EH Bildu al estar ligado al TAV, este desarrollo cuenta a día de hoy con unanimidad para su desarrollo tanto por parte del tripartito (EH Bildu, Geroa Bai y Contigo Zurekin) como de la oposición (UPN, PSN y PP). En todo caso, a este proyecto todavía le quedan varios largos años de tramitación después de que el pasado febrero diera comienzo el proceso de participación que obliga al equipo redactor a elaborar un nuevo informe para incorporar o descartar las alegaciones presentadas.
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La gestión de estas tres grandes bolsas de suelo para vivienda se ha terminado convirtiendo con el paso de los años en una suerte de yinkana de final todavía incierto que pone de relieve la urgencia de aprobar una nueva regulación que permita agilizar estas tramitaciones urbanísticas. Ese es, de hecho, uno de los objetivos de la futura Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo que está siendo impulsada por el Departamento de Cohesión Territorial, a través de la Dirección General de Ordenación del Territorio como parte del acuerdo programático y que promete un nuevo modelo de planeamiento. “Seremos facilitadores, reduciremos los tiempos de los largos procesos de elaboración y aprobación de los planeamientos generales, simplificaremos su desarrollo y ejecución y atenderemos a la diversidad del territorio de Navarra con especial énfasis en el mundo rural”, aseguró el director general de Ordenación del Territorio, José Antonio Marcén, durante la jornada que tuvo lugar el pasado octubre para abrir el proceso de participación y abordar las claves de la futura norma.
Cambios de gobierno, demandas judiciales de ayuntamientos que terminaron anulando los PSIS obligando a readaptar los planes, crisis... Sumado a la falta de voluntad política y a un sinfín de avatares administrativos han dilatado en el tiempo la transformación de unos desarrollos urbanísticos que al menos sobre el papel permitirían dar solución al problema de la falta de suelo del que vienen años advirtiendo constructores y promotores en un área geográfica, Pamplona y comarca, que en los últimos cinco años ha concentrado el 80% de los pisos que se levantan.
Los principales hitos que han marcado el desarrollo de estos tres grandes proyectos se resumen en el gráfico que acompaña esta información donde sobresalen los años de vacío en la tramitación que han ido dilatando sine die la aprobación definitiva de estos desarrollos mientras el suelo disponible para construir nuevas viviendas ha seguido reduciéndose y es ya una amenaza real para el futuro del sector.
La Asociación de Constructores y Promotores de Navarra (ACP) analizó en septiembre los solares vacantes que existen a día de hoy en la comarca de Pamplona. Solares ya urbanizados y tanto privados como públicos en los que se podrían pedir ya licencias para construir sin tener que pedir ningún otro trámite adicional. En base a ese estudio, esos solares disponibles darían para edificar 4.177 viviendas, 1.350 protegidas y 2.870 libres, por lo que al ritmo actual de construcción en el horizonte de dos años ya no habría suelo suficiente para mantener la actividad de obra nueva en Pamplona y comarca. Y de ahí la urgencia de agilizar al máximo los tres grandes planeamientos en desarrollo.
El objetivo de agilizar los procedimientos administrativos para priorizar iniciativas que apuestan por la vivienda pública es compartido en buena parte del territorio nacional y ya hay ayuntamientos que están apostando por llevarlo a efecto sin más dilación. Es el caso, por ejemplo, del Ayuntamiento de Málaga que en octubre anunció la creación de una unidad especial para acelerar proyectos estratégicos que tengan como prioridad la vivienda público. Busca así premiar con un recorte en los plazos de tramitación a aquellas operaciones residenciales que destinen más del 30% a pisos sociales.
