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La inversión en locales comerciales con inquilino gana adeptos en Navarra
Son las denominadas compras ‘en rentabilidad’ que prometen rentas de alquiler desde el primer día y superiores a las de la inversión inmobiliaria tradicional
Actualizado el 20/05/2024 a las 22:28
Entre los locales comerciales que figuran en Navarra bajo el cartel de se vende en webs de inmobiliarias y agencias de inversión ganan cada vez más adeptos los que incluyen el calificativo de “en rentabilidad”.
Un término que la mayoría de los anunciantes opta por clarificar en el propio anuncio con dos palabras, casi siempre entre paréntesis, que ayudan a los interesados a despejar dudas ya en una primera lectura: con inquilino.
Desde la Inmobiliaria Arrieta, que ofrece entre otros servicios la gestión de inmuebles y el asesoramiento en la compra y venta de viviendas y locales comerciales, una de las que gestionan en Navarra este tipo de arrendamientos, aseguran que siguen siendo muy pocos los propietarios que aceptan anunciar públicamente estos locales tanto en esta comunidad como en Madrid, donde también gestionan inmuebles, algunos con inquilinos de marcas muy conocidas como Mango, Starbucks, Mercadona y BM, y que la mayoría sigue optando por gestionar las operaciones con total discreción.
Actualmente, las búsquedas en las principales webs arrojan en Navarra apenas una decena de locales en rentabilidad a la venta.
El más relevante, de la propia inmobiliaria Arrieta, se encuentra en el número 11 de la calle Amaya y está a la venta por 1.300.000 euros.
Se trata de un local de 650 m2 que ocupó durante 40 años el supermercado Caprabo, que cerró en 2019, y que la cadena de bricolaje Mr. DIY está acondicionando para abrir una tienda.
El segundo local se encuentra en Azpilagaña, en la calle Abejeras, y permanece arrendado a un inquilino “de reconocida solvencia”, según el anuncio de la inmobiliaria. Cuenta con una superficie de 1.000m2 y está a la venta por 2.200.000 euros.
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Aunque la compra de inmuebles arrendados es una fórmula de inversión que siempre ha existido, ha sido en los últimos años cuando se ha popularizado por el tirón de las compras de viviendas para alquilar e incluso para viviendas que son apartamentos turísticos.
Lo que ofrece es la compra de un inmueble, puede ser un local comercial o una vivienda, ya alquilado donde el arrendatario continuará como inquilino pagando la renta pactada.
Algunos de los locales que se ponen a la venta atesoran una larga actividad comercial a sus espaldas lo que sobre el papel aporta un valor añadido adicional a la inversión inmobiliaria convencional. Pero aunque a primera vista puede parecer que todo son ventajas conviene conocer las peculiaridades de esa inversión para evitar sorpresas.
¿ACARREA ESTA INVERSIÓN ALGÚN REQUISITO LEGAL ESPECIAL?
El notario José Miguel Gómez Sánchez de la notaría Gómez-Pons, asegura que la compra de inmuebles con arrendatarios, ya sean viviendas o locales comerciales, no acarrea requisitos legales especiales aunque sí conviene tener en cuenta algunas cuestiones.
Por ejemplo, será conveniente que el potencial comprador investigue un poco al arrendatario para asegurarse de que efectivamente le pagará el alquiler.
También le deberá comunicar la venta para que firme la renuncia a su derecho preferente de comprar la vivienda. “Si una persona está de alquiler y el propietario vende la vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda por el mismo precio. Es necesario, por lo tanto, comunicárselo y que renuncie a ejercitar ese derecho. Salvo eso no hay particularidades especiales a tener en cuenta, pues el comprador no puede modificar el contrato de arrendamiento pues se subroga en la posición del hasta entonces propietario”.
SIN REFORMA PREVIA E INGRESOS DESDE EL PRIMER DÍA
Para Carlos Bardavío, socio responsable de Inmobiliario de KPMG en España, lo interesante de esta inversión es que se obtienen ingresos desde el primer día sin necesidad de llevar a cabo ninguna inversión en el inmueble adquirido y evitando el proceso de búsqueda y análisis del inquilino o la comisión de agencia en caso de que no se opte por llevar a cabo directamente dicho proceso.
En todo caso, remarca este especialista, es imprescindible que con carácter previo a la inversión se analice de forma detallada tanto el contrato de arrendamiento “para conocer los términos y condiciones que se heredan al adquirir el inmueble”, como la solvencia del inquilino, “para valorar el potencial riesgo de que una vez hecha la inversión deje de pagar la renta”.
Para este análisis, abunda, será fundamental que el vendedor facilite toda la documentación necesaria, incluyendo la confirmación de que el inquilino no ha incumplido previamente sus obligaciones. “El mayor inconveniente de este tipo de inversiones es, precisamente, la asunción por el comprador del riesgo de impago por un inquilino respecto del que su conocimiento es limitado”.
NUEVAS CONDICIONES EN LA RENTA SI HAY ACUERDO ENTRE LAS PARTES
Desde Inmobiliaria Arrieta, asentada en Navarra desde hace más de 40 años y con oficinas en Pamplona y Madrid, aseguran que en las inversiones en viviendas y locales comerciales en rentabilidad algunas veces aconsejan pactar o negociar nuevas condiciones en el arrendamiento entre el arrendatario y el nuevo propietario, el inversor.
“Ambas partes tienen que estar de acuerdo, pero con nuestro asesoramiento, se pactan nuevas condiciones, por ejemplo, más plazo de duración del contrato de arrendamiento, que beneficia al arrendatario”, explican desde esta inmobiliaria y despacho de abogados y economistas dedicados al asesoramiento integral a la empresa y a los patrimonios familiares y que ofrecen, entre otros servicios, la gestión de inmuebles y el asesoramiento en la compra y venta de viviendas y locales comerciales.
CÓMO FUNCIONA EL LEASE BACK Y CÓMO SÉ SI ME CONVIENE
Pero negociar cambios en las condiciones del arrendamiento no es la única posibilidad que existe. Desde Inmobiliaria Arrieta cuentan que a veces asesoran al propietario del local comercial (por distintas circunstancias, económicas, edad...) para que venda el local a uno de sus inversores y continúe como inquilino con un contrato de arrendamiento “a medida, cómodo e interesante para ambas”.
Se trata de operaciones inmobiliarias que, como muchas otras, se hacen con total discreción y sólo las partes conocen. Es la operación de sale and lease back, también llamada lease-back. Consiste en la venta a un inversor de un local comercial y la suscripción a continuación de un arrendamiento a medio o largo plazo sobre el mismo.
“De esta manera, el vendedor no tiene que desalojar el inmueble que ha vendido, sigue teniendo derecho a continuar en el local mediante un contrato de alquiler y a su vez puede obtener la liquidez inmediata que resulta de esa venta. Y el comprador, inversor, adquiere un local en rentabilidad, con un inquilino. Todo con total confianza, discreción y confidencial”, explican asegurando que además de vender por necesidad de liquidez, a veces se produce el fallecimiento del propietario del local y no todos los herederos continúan con el negocio.
En este tipo de operaciones, una de las cuestiones más valoradas por el comprador es el hecho de que le permite obtener una rentabilidad a largo plazo mediante el contrato de arrendamiento acordado con el vendedor. “No es lo mismo comprar un local comercial para alquilar, que comprar un local comercial ya alquilado, con una actividad comercial incluso de muchos años. Por otro lado, si el inquilino es solvente, tendrá el comprador la seguridad de recibir unos ingresos por alquiler y el cumplimiento obligado del contrato. Además, el comprador y arrendador puede percibir la renta neta al pactar que los gastos de mantenimiento, impuestos, seguros... corran a cargo del vendedor o arrendatario”.
LOS LOCALES, MÁS SEGURIDAD JURÍDICA ANTE LOS IMPAGOS
A la hora de invertir son numerosos los factores a tener en cuenta y la búsqueda de seguridad jurídica no es baladí de ahí que cuando se habla de compras en rentabilidad los expertos consultados se inclinen por los locales comerciales frente a las viviendas al ofrecer mayor seguridad jurídica frente al impago de rentas. “En viviendas las rentabilidades son pequeñas sobre todo en pisos de segmento alto (por encima de los 250.000€) porque los precios de vivienda están muy altos”, sostiene Miguel Elizari Díez, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Navarra.
Asegura que para que esta inversión funcione, las rentabilidades de una vivienda deben rondan entre un 5 y un 7%, algo que se puede alcanzar con los pisos de segmento bajo (por debajo de los 170.000 euros y ubicados en zonas como Milagrosa, Buztintxuri y San Jorge) porque los alquileres están muy altos.
En los locales comerciales la rentabilidad sube. En el caso de Pamplona, son las zonas más comerciales donde se concentran los mejores locales comerciales en rentabilidad a la venta. Sobre todo, el Ensanche, aunque también hay opciones en el Casco Viejo y en Iturrama.
Se trata, concluyen desde Inmobiliaria Arrieta, de una forma de inversión, “más estable y segura que la financiera” y donde se puede alcanzar una rentabilidad media importante aunque resulta complicado valorarla ya que dependerá de si son pisos o locales.
ALGUNAS CLAVES PARA INVERTIR
Objetivo. Deberás plantearte qué objetivos persigues antes de tomar una decisión.
Presupuesto. Saber hasta dónde puedes invertir. Nunca puede ser igual a todos los ahorros de los que dispones.
Experiencia. Si es tu primera inversión inmobiliaria, conviene optar por inmuebles en rentabilidad para alquiler que permiten flujos de caja continuos.
Diversificar los ahorros. Algunos expertos consideran que si dispone de algún piso para invertir, además de un plazo de fijo y otras inversiones con más riesgo, la inversión en locales comerciales puede ser interesante.
Rentabilidad. La de los locales comerciales para alquiler, si se encuentran en una buena ubicación, es superior a la que ofrecen los pisos para alquilar o ya alquilados. En algunos estudios se asegura que la rentabilidad bruta de invertir en un local comercial puede alcanzar el 13% tanto si se compra con la intención de obtener rentas por el alquiler de locales como si se compra para venderlo más adelante amortizando la inversión inicial. Hay que tener en cuenta que estos activos ofrecen contratos de alquiler más largos y más flexibles.
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