El sector inmobiliario es una de las inversiones alternativas más utilizadas por quienes buscan opciones para rentabilizar sus ahorros. Aunque la principal vía de entrada al mundo del ladrillo sigue siendo la compra de vivienda hay otras alternativas como la inversión en Socimis o a través de plataformas de crowdfunding inmobilarias que permiten que hasta gente joven y con recursos limitados puedan tener acceso y participar en este sector, intensivo en capital y con precios, por lo general, elevados. Invertir en vivienda, coinciden los expertos, es una opción “en auge” y al alcance de cualquier bolsillo. Pero no es oro todo lo que reluce y como en toda inversión conviene ser consciente de los riesgos y planificar la toma decisiones para evitar sustos.

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El mercado inmobilario ha salido reforzado con la pandemia ganando atractivo para los inversores. Los expertos aseguran que hay opciones en todos los segmentos: hoteles, vivienda, oficinas… y recuerdan que la principal ventaja de la inversión directa es la capacidad de elección para decidir lo que quieres, dónde lo quieres y a qué precio. Es decir, como resume Ramón Gayol, socio responsable de Real Estate de KPMG en España, “no depender de terceros y tener una posición totalmente activa en la inversión lo que garantiza total independencia para decidir qué hacer, en qué momento desinviertes en función de tus necesidades y definir la estructura de financiación”. Para Álvaro Bañón, director de Desarrollo de Negocio en Haltia Capital, la baja correlación entre los activos inmobiliarios y los de renta variable convierten esta opción en un “buen elemento de inversión y magnífica como diversificación”. Destaca que además de poder hacer uso del inmueble en cuestión, existe la opción de extraerle una rentabilidad mediante el alquiler.

Más libertad y control de la inversión… pero también más presupuesto y carga fiscal. Entre los aspectos de los que conviene ser consciente si nos decantamos por esta opción de inversión es que nos obligara a realizar una tributación mayor, además de que no está al alcance de cualquier presupuesto y exige un conocimiento amplio del sector para ver en qué momento del ciclo económico estamos comprando y las potenciales incertidumbres que pueden existir a medio plazo. En cuanto a la tributación, Gayol recuerda que mientras que las acciones son “más neutras fiscalmente”, la compra de un piso para destinarlo al alquiler obliga a tributar por los rendimientos obtenidos de esta vivienda y también por la propia tenencia del inmueble y, en el caso de que se desinvierta, se debe hacer frente a una plusvalía sobre el precio de compra.

Salvaguarda en momentos de incertidumbre e inflación. En un contexto de inflación galopante, comprarse un inmueble para utilizarlo como fuente adicional de ingresos en forma de rentas de alquiler no parece descabellado. La rentabilidad, dependiendo del tipo de vivienda y descontando tributaciones, gastos de mantenimiento y periodos de desocupación del activo, puede llegan a rondar el 5%.

Un activo financiero cuyo precio sube y baja. Para analizar el mercado inmobiliario como inversión conviene saber, como expone el director de Desarrollo de Negocio en Haltia Capital, que más allá del “efecto piscológico” de tener un bien tangible que podemos tocar, un inmueble es un activo financiero cuyo precio sube y baja. La evolución que recoge la sociedad de Tasación en su web habla de una caída media del precio del metro cuadrado en Pamplona del 25% desde 2008. “Es decir, que en 14 años el valor de la inversión de una persona que compró un piso ese año no sólo no ha subido sino que ha descendido en 14 años”, razona este experto para tratar de desmontar el mito de que el ladrillo nunca baja. Como explica, a diferencia de lo que ocurre con las acciones de inversión o fondos bursátiles, los inmuebles no se tasan todos los días y eso contribuye a que los propietarios que poseen un piso como inversión piensen que, por lo menos, vale lo que les costó.

La liquidez “limitada” de un inmueble. Los inversores que opten por la compra directa de un piso deberán tener en cuenta que, de media, se tardan seis meses en convertir un inmueble en dinero que además acarrea costes de mantenimiento (IBI, comunidad, mantenimiento…) y costes de transacción. Costes que se suman a la carga fiscal antes mencionada que conlleva la compra de un inmueble y que, junto a otros gastos asociados, eleva el precio de compra un 8%.

Acceder al ámbito inmobiliario como inversión no sólo es posible a través de la compra directa de inmuebles. También se puede invertir en compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa cuya evolución está vinculada en buena medida a la propia evolución del sector. Aunque la forma más directa de hacerlo es comprando acciones de las cotizadas del sector hay otra posibilidad más indirecta a través de las REITs, llamadas Socimis en España (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria). Deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros y su objetivo social es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Entre otras se encuentra la firma All Iron, especializada en la construcción de los denominados serviced apartments, y que recientemente ha iniciado en Pamplona las obras en la antigua sede del Banco de Vasconia, en la plaza de Yamaguchi, donde está prevista la apertura a finales de este año de 34 apartamentos destinados al alojamiento de corta y media estancia.

Como explica Gayol, estos vehículos de inversión, que cuentan con un régimen jurídico y fiscal (tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades) específico, se crearon tras la crisis de 2008 con el objetivo de fomentar que la inversión regresara a un sector que había sufrido mucho realizando inversiones en activos inmobiliarios. “Inicialmente permitían tributar muy poco por los rendimientos obtenidos de ese capital siempre que dentro del perímetro de esa sociedad se estuviera reinvirtiendo en el sector. Pero muchos de los incentivos que surgieron para reactivar toda esa inversión se han ido perdiendo o reduciendo”. Para el responsable de Real Estate de KPMG en España “la inversión inmobiliaria a través de una socimi es atractiva porque hay buenos vehículos, y buenos equipos gestores que ponen en valor esas inversiones. Al inversor le permite tener diversificación en sus inversiones y con equipos muy especializados en la puesta en valor de esos activos”. Asegura que aunque en activos de promoción o reposición las rentabilidades son mayores, en las socimis más grandes como Colonial, con una cartera valorada en más de 12.000 millones de euros, y Merlin son normalmente de un dígito y está muy asociada a la marcha de los inmuebles que alquilan a terceros y a su tipología (residencia, logístico, hotelero...). “En el momento actual la inversión en socimis es una buena opción por todas están cotizando con descuentos relevantes sobre el valor teórico de sus activos”, concluye Gayol.

Ventajas e inconvenientes. Son fruto, según explica Bañón, de la negociación en mercados organizados. La parte positiva, entre otras, es que aportan “más liquidez, mayor volumen de inversión necesaria, reducción de los costes de la transacción y transparencia”. La negativa, que se trata de una forma “indirecta” de inversión en mercados y, por lo tanto, influenciada por la evolución general del mercado.

Es otro mecanismo de inversión que permite que cualquier pequeño ahorrador puede ser dueño de una participación de un proyecto inmobilario. “A través de plataformas que aúnan mucho conocimiento en tecnología y tratamiento de datos se identifican oportunidades para que los potenciales inversores pueden analizar y ver el recorrido de valor del activo. Ha democratizado la inversión inmobiliaria al permitir que gente más joven y con recursos más limitados pueda tener sus exposiciones ligadas a la evolución de este sector”, señala el responsable de Real Estate de KPMG. Los inversores se convierten en copropietarios del inmueble lo que les permite beneficiarse de la parte proporcional que les corresponda del alquiler o venta de un inmueble. Pero esta opción también tiene sus dificultades. Reunir la inversión requerida por el proyecto no siempre es sencillo lo que esta llevando a estas plataformas a buscar el respaldo de capital privado institucional que permite aportar las cuantías necesarias para cerrar la inversión y acometer los proyectos. Con todo, los inversores que opten por este vehículo deberán verificar que los datos aportados por la plataforma son correctos y asumir que su participación en el proyecto no será tan líquida como la que aporta la inversión en una compañía cotizada.