Diario de Navarra

Imagine que tiene 70.000 euros en el banco que no va a necesitar en el corto plazo. ¿Los invertiría en la compra de un piso en Salou para alquilarlo por temporadas? Su respuesta quizá sea diferente si en lugar de esa inversión un amigo le propone comprarse con esos 70.000 euros tokens de bienes inmuebles en esa misma costa por los que, al igual que con la compra de un piso tradicional, también recibiría una renta. Para empezar debe saber que su amigo no se está quedando con usted sino hablándole de un instrumento de inversión que empieza a ser tendencia dentro del ecosistema blockchain. Explicado de forma muy simple, en la inversión que le ha planteado ese amigo cada token representaría una parte alícuota de un bien inmueble que otorgará a su titular derechos sobre el inmueble en cuestión en función del número de participaciones (tokens) que posea. Así, tokenizar, una aplicación práctica de la tecnología blockchain al igual que lo son las criptomonedas, no es más que el proceso por el cual se digitaliza cualquier activo del mundo real. En este caso, un piso, permitiendo su división en partes más pequeñas que son representadas por tokens que el inversor puede adquirir mediante un proceso totalmente digital y recibiendo mensualmente los rendimientos generados por el inmueble en cuestión en función de los tokens que posea. Esta forma de inversión inmobiliaria todavía incipiente en España donde ya operan varias plataformas de tokenización, entre ellas Reental, líder europea en propiedades tokenizadas, pronto pondrá a la Comunidad foral en su radar. La compañía navarra Equalice Token Tecnhology, constituida el 22 de noviembre de 2023 con un capital social de 50.000 euros (lo ampliaron en febrero hasta los 210.000 euros), está ultimando la plataforma de inversión que permitirá oficializar en Navarra las primeras inversiones en inmuebles tokenizados. Jorge Labarta Abadía, fundador de la consultora de riesgos Quant se ha incorporado como socio al proyecto lanzado por el empresario Luis Collantes. Asegura que en la actualidad la empresa se encuentra en fase de búsqueda de inmuebles que se adecúen a las necesidades del negocio. Inmuebles acabados, en el caso de las viviendas, y también locales comerciales que tengan inquilinos y les permitan ofrecer al inversor rentas desde el primer momento con rentabilidades anuales de entre el 7 y el 10%. El alquiler de habitaciones será una de sus apuestas preferentes por ofrecer mayor rentabilidad que la vivienda completa y no verse además afectado por la ley de vivienda. Además de en Pamplona, la compañía busca para esta primera fase inmuebles en Zaragoza, Pirineo aragonés y área de Salou. Varias decenas de inversores de la Comunidad foral y también de fuera ya habrían mostrado a la compañía interés por invertir. Pero aunque la tokenización inmobiliaria ofrece nuevas oportunidades de inversión en el sector abriendo la puerta a la participación de pequeños inversores, como cualquier otro instrumento de inversión también acarrea algunos riesgos que el ahorrador debe conocer y ponderar. “Es fundamental que el inversor conozca exactamente en qué está invirtiendo”, advierte Álvaro Bañón Irujo, socio y director de Desarrollo de Negocio en Haltia Capital. Considera que “es pronto” para contemplar esta inversión como algo al alcance del inversor medio. Argumenta, por un lado, que las empresas/plataformas carecen de capital para dar la necesaria solvencia y más tranquilidad al inversor y, por el otro, que el inversor debe de ser plenamente consciente de que su inversión no está plenamente garantizada (ni el principal ni los intereses) y es ilíquida. “Si tiene en cuenta estas características y elige bien la plataforma (una supervisada por CNMV, algo fundamental), puede ser una inversión a estudiar”, concluye. ¿Quién regula en España la compra de tokens? En España los contratos que regulan la compra de tokens están sujetos a la normativa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Como explica Jorge Labarta, cada proyecto inmobiliario tiene que revisarlo y validarlo una agencia de valores o empresa de asesoramiento financiero EAFI antes de que se pueda ofrecer a los inversores que deberán registrarse en una plataforma de inversión con sus datos y pasar el test MiFID, igual que cuando se suscribe un fondo de inversión en el banco. A diferencia de lo que ocurre con las acciones de una empresa, con un mercado secundario regulado, en España no existe a día de hoy un mercado para inmuebles tokenizados aunque los especialistas consultados dan por hecho que ese mercado llegará. Por el momento los inversores podrán deshacer total o parcialmente su inversión vendiéndosela a otros inversores de la misma plataforma. El socio de Equalice destaca que en España la regulación ha avanzado más rápido que en el resto de Europa donde ahora se tiende hacia la homogeneización de normativa. Democratización de la inversión y mayor trazabilidad La tokenización inmobiliaria abre la puerta al pequeño inversor para invertir en inmuebles desde cantidades muy pequeñas. En algunas plataformas como Reental se permite invertir desde tan sólo 100 euros. Además, al estar vinculado a la tecnología blockchain, estas transacciones tienen más trazabilidad. Los problemas, advierte el director de desarrollo de Negocio de Haltia Capital, se presentan porque la legislación obliga a ir al notario e inscribir en el Registro de la Propiedad todas las transacciones referentes a las propiedades de los inmuebles, lo que haría la tokenización (la transacción de pequeñísimas partes) de la propiedad imposible. “El inversor firma cuando compra el token de un bien inmueble un contrato de préstamo con la plataforma para comprar el inmueble y al meter en medio a la sociedad/plataforma, es cuando se introduce el primer factor de riesgo importante”. De ahí la importancia de verificar que la sociedad con la que se firma el contrato esté regulada por la CNMV para evitar sustos. Otro de los riesgos a tener en cuenta, advierte Bañón, es “el inherente a la inversión inmobiliaria, pero agudizado. La iliquidez. Estas plataformas, generalmente, no tienen más del 5% de su capital en liquidez (algo lógico ya que lo invierten en los inmuebles), con lo que si hubiera una necesidad o deseo masivo de liquidez por parte de los inversores, éstos no podrían obtener su dinero. Tardarían en obtenerlo y si el deseo es de todo el mercado (como en 2008-2012), la plataforma vendería su inmueble tarde y a un precio mucho menor, con lo que perderían dinero”. Se tokeniza el beneficio de explotación, no la propiedad Invertir en inmuebles tokenizados es, coinciden los expertos, más rápido, ágil y fácil que la gestión directa de un inmueble y permite diversificar las inversiones. Pero uno de los principales riesgos de esta opción es que el inversor no es propietario del inmueble porque la normativa vigente permite tokenizar el beneficio de la explotación de un inmueble pero no su propiedad. El inversor que opte por invertir en alguno de los proyectos de Equalice firmará un contrato bilateral con ellos a través del cual la compañía les cedería todas las rentas que genere ese inmueble, primero por arrendamientos y luego por venta. Además de la firma de ese contrato emitirán un token, una especie de título valor que reconoce que esa persona es el propietario de la inversión en cuestión y concreta el proyecto. La empresa cobrará una comisión por la gestión de esa inversión y descontará gastos, por ejemplo el pago del IBI y la cantidad neta que quede la distribuirá proporcionalmente en función de los inversores.

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La tokenización inmobiliaria llega a Navarra

Varias decenas de inversores de la comunidad han mostrado interés por invertir en inmuebles a través de participaciones con tecnología blockchain. La navarra Equalice ultima la plataforma que permitirá oficializar las primeras compras

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