La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha publicado una guía que resuelve las principales dudas de las comunidades de vecinos tras atender casi 3.000 casos en el último año. Las consultas relacionadas con la eficiencia energética y las instalaciones de energías renovables han experimentado un notable incremento, convirtiéndose en uno de los temas que más conflictos genera entre los propietarios.

Los vecinos plantean numerosas cuestiones sobre las mayorías necesarias para aprobar obras, la obligatoriedad de pagar las reformas y las ayudas públicas disponibles. Las dudas abarcan desde la instalación de placas solares hasta reformas en la envolvente del edificio, pasando por mejoras de accesibilidad y modificaciones estéticas en las fachadas.

REFORMAS PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA 

Las obras destinadas a mejorar la envolvente del edificio requieren el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que además deben representar la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se alcanza este respaldo, todos los propietarios están obligados a abonar su parte, siempre que el coste individual no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Estas actuaciones, que pueden ascender a miles de euros, buscan conseguir ahorros energéticos significativos.

PANELES SOLARES COMUNITARIOS

La colocación de sistemas de energías renovables como paneles solares, aerotermia o geotermia puede aprobarse con el respaldo de un tercio de los propietarios. En este supuesto, solamente pagarán y se beneficiarán quienes hayan votado a favor de la instalación. Sin embargo, si la propuesta cuenta con la mayoría de los vecinos, todos deberán contribuir económicamente, excepto cuando el coste individual exceda las 12 mensualidades de gastos comunes. Cuando las obras de eficiencia energética obtienen tres quintas partes de apoyo vecinal, el pago resulta obligatorio para toda la comunidad.

OBRAS DE ACCESIBILIDAD OBLIGATORIAS

Las actuaciones para instalar ascensores, rampas, bajar la cota o eliminar barreras arquitectónicas presentan particularidades específicas. Si una persona mayor de 70 años o alguien con discapacidad solicita estas mejoras, todos los vecinos deben afrontar el pago, siempre que el coste anual no sobrepase las 12 mensualidades de gastos comunes. También resulta obligatorio ejecutar estas obras cuando las ayudas públicas alcancen el 75% del importe total. En algunos casos se ha producido la paradoja de que residentes de edad avanzada con movilidad reducida se quedan sin poder usar el ascensor durante las semanas o meses que duran los trabajos.

CERRAMIENTOS DE TERRAZAS Y MODIFICACIONES EN FACHADAS

Cualquier alteración de la estructura del edificio, incluido el cerramiento de terrazas o la instalación de aparatos de aire acondicionado, requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Algunas comunidades han establecido modelos concretos para toldos y otros elementos, aunque muchas aún carecen de acuerdos al respecto. Los propietarios de garajes o trasteros que formen parte de la comunidad deben consultar las escrituras para verificar sus obligaciones específicas.

MOLESTIAS ENTRE VECINOS

Las consultas por ruidos, fiestas, música alta o trabajos de bricolaje constituyen otro motivo habitual de conflicto. También se han registrado casos de reformas que han producido daños en pisos contiguos o en zonas comunes del edificio. La legislación prohíbe desarrollar actividades dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. El presidente de la comunidad puede requerir el cese inmediato de estas conductas bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.

VECINOS MOROSOS

La comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio para embargar bienes de los propietarios que no pagan. La normativa permite privar al moroso de su derecho a voto en las juntas y, en ocasiones, del uso de elementos no esenciales como la piscina o el jardín, pero nunca de servicios básicos como el ascensor o el agua.

PISOS TURÍSTICOS

Para prohibir, limitar o permitir pisos turísticos se requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. Desde abril de 2024, quienes deseen establecer un piso turístico deben solicitar permiso a la comunidad de propietarios. Asimismo, numerosos vecinos han consultado sobre las obligaciones del presidente, las funciones del administrador y los procedimientos para cambiarlo.