Mercado inmobiliario
A la venta la nuda propiedad de dos pisos en Pamplona: el fenómeno de comprar un piso con vistas al futuro
Cada vez más personas recurren a esta fórmula para conservar su vivienda y ganar algo de liquidez monetaria
Publicado el 04/02/2025 a las 10:50
Sobre todo pensando en inversores, hace ya un tiempo que ha saltado a la palestra una nueva manera de hacerse con una vivienda: comprar la nuda propiedad. Este mecanismo permite al actual propietario seguir disfrutando de la vivienda al tiempo que facilita al comprador la adquisición de un bien a un precio más reducido. En idealista, el marketplace inmobiliario, hay actualmente dos pisos a la venta en Pamplona bajo estas condiciones.
En el barrio de San Juan se ofrece la nuda propiedad de un piso en una primera planta de la calle Monasterio de la Oliva. Es una vivienda de 123 m2 construidos reformada hace 8 años con salón comedor, cocina con tendedero, tres habitaciones y dos baños. Construido en 1971 este inmueble se transmite con trastero incluido. El actual propietario de esta finca ofrece dos maneras de cesión, o bien la nuda propiedad o una venta con alquiler garantizado.
En el caso de la nuda propiedad, el comprador tendría que abonar 156.400 euros y el vendedor se reserva el usufructo vitalicio de la vivienda.
En el caso de una compraventa con alquiler garantizado, el precio final es de 177.215 euros y el vendedor permanecería como inquilino mediante un contrato de arrendamiento a 35 años pagando un alquiler mensual de 300 euros revalorizable anualmente con el IPC.
En la calle Mayor de la capital navarra se vende la nuda propiedad de otro piso. Es una vivienda cercana a la San Lorenzo de 155 m2 útiles, con techos altos, cuarto de estar con chimenea, balcón a un amplio patio de manzana, cuatro habitaciones y un baño. En este caso, es una mujer de 90 años la que se reserva el usufructo vitalicio de la vivienda. Según dicen en el anuncio, este inmueble de 1906 en una segunda planta con ascensor está valorado en 345.000 euros y la nuda propiedad se vende por 293.000 euros.
QUÉ SUPONE COMPRAR LA NUDA PROPIEDAD
Cuando se adquiere un inmueble, habitualmente se compra tanto la nuda propiedad, es decir, la propiedad del bien, como su usufructo, que es el derecho a utilizarlo; es lo que se denomina en términos jurídicos el pleno dominio. Entonces, adquirir exclusivamente la nuda propiedad supone ser el dueño de algo pero no tener derecho a usarlo. Es una fórmula utilizada sobre todo por personas mayores que pueden así conseguir algo de liquidez monetaria y permanecer en su casa.
Las viviendas que salen a la venta bajo estas condiciones suelen ser más baratas y, como el tiempo en el que el nuevo propietario se hará con el usufructo suele ser más bien impredecible, es una opción muy atractiva para inversores. Hay que tener en cuenta que el nuevo propietario no podrá hacer uso del inmueble hasta que fallezca el titular del derecho del usufructo si este es vitalicio o hasta que pase el tiempo de usufructo pactado.
El precio de la nuda propiedad de inmueble se calcula mediante una fórmula que se conoce como la regla del 89. Para realizar este cálculo se restan a 89 los años del usufructuario. El resultado, expresado en porcentaje, se multiplica por el precio de la casa para determinar el importe del usufructo. El valor restante hasta el precio total de la vivienda será el importe de la nuda propiedad.
Por ejemplo, si el usufructuario tiene 65 años y la vivienda que se quiere vender tiene un precio de 200.000 euros, se resta 89 menos 65, que resulta 24. Expresado en porcentaje, se multiplica por el precio del inmueble, es decir, 200.000 por 24 %, que es igual a 48.000 euros. Este sería el valor del usufructo, con lo que la nuda propiedad sería la diferencia hasta los 200.000, en este ejemplo concreto 152.000 euros.
Hay que tener en cuenta además que el valor del usufructo vitalicio no puede superar el 70 % del precio de la casa ni ser inferior al 10%.
Por otra parte, el usufructo temporal, que no puede exceder de 35 años, equivale al 2 % del valor total del bien por cada año, sin exceder del 70 %.
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