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Vivienda

Los precios de los pisos en Pamplona y la Comarca, barrio a barrio

El precio de elegir un barrio u otro para vivir puede conllevar pagar hasta 1.364€ más por m2. Tras un 2021 récord de ventas, ya se vislumbra un cambio de ciclo

  • Diario de Navarra
Actualizado el 30/10/2022 a las 20:18
El sector inmobiliario navarro había comenzado el año con la respiración contenida. Tras un 2021 de récord en la cifra de compraventas y con la amenaza latente del seísmo provocado por la fuerte escalada de precios derivada de la crisis global de suministros, se daba por seguro que la alegría no se iba a prolongar en exceso. 
La incertidumbre se vio acentuada tras la invasión rusa de Ucrania. No hay que olvidar que el contexto macroeconómico tiene un efecto directo en los principales indicadores del mercado de la vivienda y será el que determine su futuro a medio- largo plazo. 
Pero al menos en el primer tramo del año y en un escenario marcado por la inflación, la vivienda se ha vuelto a colocar como valor refugio e inversión muy atractiva y de seguridad frente a la subida generalizada de precios. 
Ha habido compradores que, de hecho, han optado este año por acelerar la compra de vivienda para anticiparse a la subida de los tipos de interés. 
Si la situación económica no se tuerce más de lo previsto, el actual ritmo de compraventas y el esperado para lo que resta de año, permitirían a Navarra cerrar el año con un nivel de operaciones similar al de 2021, 6.479 inmuebles, según el INE y 8.025 según el Ministerio de Fomento
El dato del INE fue casi un 32% superior al de 2020 y también al registrado en 2008. De enero a julio de este año ya se han firmado unas 4.000 compraventas (3.980, según el INE y 4.373 según Fomento) debido en buena medida al tirón de la obra nueva que crece en este periodo más de un 22% mientras que la segunda mano, que aún supone el 65% del total de las operaciones, baja un 3,4%. 
A una media de algo más de 400 operaciones al mes no parece descabellado pensar en alcanzar al cierre del ejercicio las cifras de 2021, aunque sin perder de vista, apuntan desde las inmobiliarias consultadas, que la tendencia ya ha empezado a cambiar. En agosto la cifra interanual de compraventas se redujo casi un 7%.
En Inmobiliaria Hábitat estiman la previsión de ventas para este año en torno a 6.500 viviendas, muy similar al número de compraventas realizadas en 2021 y algo que no ocurría desde el año 2008. 
Pero, advierte su CEO, Karol Zabalza, previsiblemente esta situación no se va a poder mantener. Apunta, por un lado que no hay tantas viviendas de segunda mano disponibles como antes de la pandemia lo que previsiblemente conllevará una reducción en el número de operaciones y a que cada vez hay menos obra nueva pendiente de finalizar (Soto de Lezkairu, Erripagaña y Zizur) y los nuevos desarrollos urbanísticos (Etxebakar-Artiberri) todavía tardarán en iniciar su edificación lo que en el corto plazo limitará la entrada de nuevas viviendas al mercado.
En cuanto a los precios, conviene tener en cuenta el incremento de los costes de la construcción que provoca que los precios de obra nueva no puedan bajar y limitan también las opciones de bajada en el mercado de la segunda mano sin olvidar que el contexto no ayuda a la compra de vivienda (tipos de interés, inflación, materias primas, guerra de Ucrania) y dista mucho del que vivíamos en 2019 cuando en un momento de estabilidad y antes de la irrupción de la covid la curva de precios y compraventas ya había empezado a aplanarse. 
Zabalza augura que en general los precios seguirán estables o con ligera tendencia al alza. Sí ve previsible que haya bajadas en viviendas para actualizar o en barrios concretos con mayor oferta de inmuebles.
De momento, los datos del tercer trimestre de este año arrojan un incremento medio del precio de la vivienda en Navarra de un 4% con respecto al mismo periodo de 2021, según el informe de la consultora Gesvalt, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía y que coloca el precio medio de la vivienda en la comunidad en 1.259 €/m2 frente a los 1.498 €/m2 de España. Una cotización que, no obstante, refleja variaciones importantes cuando el foco se pone en los diferentes barrios y localidades de Pamplona y comarca.
Así lo pone de manifiesto el análisis de la Inmobiliaria Hábitat basado en las transacciones reales de viviendas que se han realizado en el último año en la Comunidad foral con datos de los registradores de la propiedad de Pamplona y comarca que recogen las ventas tras las firmas de las escrituras. 
El desglose por barrios y localidades se puede leer en las páginas de este suplemento en las que se detallan de forma pormenorizada el segundo de los cuatro informes anuales que realiza la inmobilaria y en el que se analizan las transacciones realizadas en los diferentes barrios de Pamplona entre abril y el 24 de junio de este año- en el caso de las localidades el periodo analizado comprende hasta finales de mayo- y su comparativa con el mismo periodo de 2021 tanto en cuanto al cierre de operaciones como a la evolución de precios. 
El trabajo arroja importantes oscilaciones en la cotización de los inmuebles transmitidos que en función del barrio y la localidad pueden llegar hasta los 1.364€ por m2. De media, el precio de los pisos vendidos en los 26 barrios y localidades que analiza Hábitat en su informe se situó en 1.904€ por m2. Traducido a un piso de 90m2, el valor medio de los inmuebles transmitidos supera los 171.000€.

Precios: Subidas en barrios y localidades

San Jorge, además de Ezkaba por un casuística muy particular que más adelante se explica, fue el único barrio de Pamplona en el que el precio de los inmuebles transmitidos fue inferior (-5,84%) al de igual periodo de 2021. En el resto, los precios subieron. La foto es prácticamente idéntica cuando se analiza lo ocurrido en las principales localidades de la comarca. En este caso, fueron sólo Noáin y Sarriguren las que registraron bajadas con respecto a 2021. En el primero la bajada fue de un -9,51% y en el segundo de un -3,73%.
A la cabeza vuelven a situarse un año más los Ensanches donde el precio medio del m2 llegó a los 2.894,16€. Los siguientes en la lista fueron Gorraiz y Mutilva, que por primera vez se analizan en este suplemento con los datos disponibles en la herramienta MVI del Colegio de Registradores y facilitados por DN Inmo. Entre enero y mayo, el precio medio del m2 de los inmuebles transmitidos en esas dos zonas osciló entre los 2.576€ de Mutilva y los 2.628€ de Gorraiz.
La tendencia en ventas también es ascendente. Las bajadas, en el caso de los barrios de Pamplona, se circunscriben, sobre todo, a Ezkaba, con un recorte de casi un 90%. Pero tiene una explicación. Y es que esa localidad había registrado en 2021 un incremento de ventas inusual por la atípica compra realizada por un fondo de inversión que desvirtuó la estadística y este año vuelve a cifras habituales. Las ventas también bajan con respecto a 2021 en San Jorge, además de en Huarte (-18,97%), Zizur Mayor (-6%) y Sarriguren (-12,9%).
“Vemos como el precio tanto de la compraventa como del alquiler empieza a estabilizarse y por ello no se espera, por el momento, una crisis como tal en el sector. Lo que vamos a tener es un periodo de estabilización tras el aumento vivido en los años pospandemia. La oferta es escasa y no va a haber grandes cambios en el precio, remarca Rebeca Pascual, de A10.

Ventas: El tirón de la inversión y la oferta

La tendencia positiva en las ventas que arroja el informe de Hábitat constata que la compra de vivienda como inversión se ha consolidado como uno de los principales motivos para adquirir casa, sólo por detrás de la necesidad de buscar una vivienda más grande o con nuevos espacios, lo que sumado a los nuevos compradores que entran al mercado y a la mayor oferta procedente de herencias en los barrios más envejecidos ha permitido mantener un importante ritmo de transacciones en los primeros meses del año.
 “En el caso de la obra nueva, la oferta todavía es amplia, aunque se va agotando en zonas muy demandadas como Lezkairu y Erripagaña. El precio medio por el que podemos encontrar una vivienda de tres dormitorios en ambas zonas es de 350.000 euros y 265.000 euros respectivamente. Hay otras como Mutilva, que también tiene un fuerte atractivo para parejas jóvenes donde la vivienda de tres dormitorios ronda los 300.000 euros de precio medio”, apunta la responsable de Marketing de A10.
Con todo, el cambio de ciclo ya empieza a vislumbrarse. Los datos revelan que iniciado el segundo trimestre del año el crecimiento en el número de compraventas ha empezado a ralentizarse con respecto a 2021. “Navarra es una comunidad muy tradicional y en el momento en el que nota vientos de cambio el sector se para”, recuerda Karol Zabalza. Pero, al menos por el momento, dice, sigue habiendo mucha demanda y lo que sale a la venta en precio de mercado “tardamos horas en venderlo”.
“La incertidumbre económica que estamos viviendo está empezando a ralentizar el mercado inmobiliario”, apostilla Rebeca Pascual remarcando que los compradores se encuentran en una situación de incertidumbre. “No sabemos hasta dónde van a llegar las subidas de tipos y eso ralentiza su tiempo en la toma de decisiones en la compra de una vivienda”.
Un análisis en el que coincide Miguel Elizari Díez, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), quien sostiene que 2022 está siendo un año de techo en los precios de la segunda mano y que la incertidumbre lo que provoca es que haya menos oferta disponible porque potenciales vendedores optan por retrasar su decisión de venta. 
“Desde junio hemos notado una gran desaparición de oferta”, apunta haciendo hincapié en que la vivienda usada es un bien escaso y es difícil conseguir grandes bajadas de precios. Como contrapartida, la incertidumbre evitará que la cotización de los inmuebles suba. 
“Estamos ante un cambio de ciclo, pero aún no ha llegado”, advierte María Aizpún, gerente en DN Inmo, quien recuerda que en 2019, antes de la irrupción de la covid, la curva de precios y compraventas ya había comenzada a aplanarse. Tras los meses malos de la covid, el sector vivió un inesperado repunte: “La gente había ahorrado y la financiación estaba barata”. 
Hoy la incertidumbre es la tónica general y la subida de precios está afectando a la actividad constructora y dejando muy tocado el poder adquisitivo de las familias. “En EE UU llevan ocho meses de bajada suave de precios y de compraventas. 
Aquí lo viviremos de forma más intensa durante el primer trimestre de 2023”, vaticina Fernando Flores, de Pisos Navarra y presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Navarra además de directivo de FAI, la Federación nacional de Asociaciones Inmobiliarias. Flores confía que los aprendizajes de la anterior crisis hacen que el contexto sea hoy muy diferente. “Los ratios de endeudamiento con los que los bancos calculan hoy las hipotecas están entre un 27 y 29% cuando antes podía llegar hasta el 35%”.

Desajuste: Precios fuera de mercado y licencias

En la foto que ofrecen los principales portales inmobiliarios de los barrios y localidades de Pamplona y comarca lo que destaca es una oferta de inmuebles a la venta en altos precios que a los vendedores les cuesta mover pero que, aseguran las agencias, en muchas ocasiones no coinciden con la demanda. “Hay pisos para reformar por los que están pidiendo hasta 400.000 euros”, remarca Zabalza quien los ve “inviables” sobre todo, dice, “cuando existe obra nueva que antes no existía y previsión de más en buenos sitios como la manzana de Maristas”.
En la estadística de ventas también se nota la bajada que ha experimentado la vivienda protegida y que el Gobierno de Navarra trata de incentivar en el tramo final del año con una subida de casi el 10% en el precio del módulo. 
En el caso de la vivienda libre, pese al incremento que han experimentado los costes de la construcción, los proyectos de edificación se mantienen. De hecho, las licencias para nuevas viviendas tramitadas hasta mediados de octubre por el el Ayuntamiento de Pamplona, con un total de 759 ya superan las de todo el año pasado. Se han tramitado licencias para Txantrea Sur, Lezkairu, Arrosadía, Ensanche e Iturrama.
Pero sin nos fijamos en la cifra de viviendas terminadas la foto no es tan optimista. Entre enero y septiembre se han iniciado en la comunidad 1.596 viviendas, frente a las 2.350 del mismo periodo de 2021 lo que se explica en buena medida por el parón de la vivienda protegida, especialmente castigada por la subida de los costes. 
Y lo cierto es que aunque también la construcción de viviendas libres ha bajado, la caída dista mucho de la que está sufriendo la vivienda protegida. Si la primera ha experimentado un descenso del 20,5% en el caso de la vivienda protegida supera el 78%. 
De hecho, como remarca María Aizpún, mientras que en el conjunto de España la obra nueva ha ido perdiendo peso en el total de las compraventas, en Navarra ha seguido incrementándose en el segundo trimestre de este año con más del 29% de las operaciones.
En el otro mercado, el de la segunda mano, la oferta de inmuebles en Pamplona y comarca arrojaba a mediados de este mes algo más de 1.200 viviendas de las que 553 están a la venta por más de 300.000 euros. 
Desde la inmobiliaria Engel & Völkers, especializada en propiedades exclusivas, Jesús Sainz de Vicuña admite que aunque siguen vendiendo han notado tras el verano un parón en el número de llamadas y visitas. “La gente esta expectante y no sabemos cómo va a evolucionar esta crisis”. 
Entre los aspectos que más preocupan, la financiación. “La gente que necesita financiación ahora no compra vivienda tan rápido”. Asegura Sainz de Vicuña que el furor por los unifamiliares derivado de la covid se ha frenado. “Si el año pasado el 70% de nuestras ventas era casas en la comarca y el 30% pisos en Pamplona, este año las ventas van justo al revés”, señala.
Los inmuebles de precio más elevado aunque se siguen demandando no son los que tiran del mercado. En toda Navarra durante el primer trimestre (último disponible del Ministerio de Fomento) se vendieron apenas 250 por encima de los 300.000 euros, mientras que en el rango de entre 150.001€ y 300.000€ fueron 805. 
La mayor cifra de ventas volvió a concentrarse en el segmento de hasta 150.000€ con 847 operaciones. Una cifra que se ha mantenido estable en los últimos años. Corresponden a un comprador permanente y evidencia la importancia que tiene la oferta de vivienda barata para que el mercado siga funcionado.
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