Así funciona el negocio del alquiler flexible que atrae a los ahorradores

Que a alguien le apetezca compartir su casa por gusto (o necesidad) no sólo ha dejado de ser una quimera. Es un valor en alza y explica que el negocio de los alquileres de apartamentos en edificios con zonas compartidas donde los inquilinos buscan vivir en comunidad, popularizados con el término anglosajón coliving -de la contracción de “co” (junto) y “living” (vivir) -, siga abriéndose hueco en España como evolución de los espacios colaborativos para trabajar en el mercado de la vivienda. Un modelo de alquiler flexible en corta y media estancia y una solución a las necesidades de movilidad (trabajadores expatriados, viajes de empresa...) que lleva tiempo despertando el interés de los ahorradores como inversión inmobiliaria alternativa a la compra directa de inmuebles y que puede hacerse de forma directa o indirecta. Los proyectos ligados a este nuevo segmento residencial en el que los inquilinos hasta pueden establecer criterios para compartir aficiones empezaron en las grandes capitales con la entrada de operadores y fondos de inversión pero poco a poco se han ido extendiendo por todo el territorio nacional y han llegado a la capital navarra. El grupo vasco Kategora iniciará en pocas semanas en el barrio de Lezkairu la construcción de 168 apartamentos con zonas compartidas para alquileres de corta y media estancia. El proyecto supondrá una inversión de unos 22 millones de euros y está abierto a inversores particulares que son quienes en realidad llevarán a cabo la inversión. La promotora del proyecto está a la espera de recibir la licencia para una obra que prevé iniciar en octubre. La comercialización de los apartamentos, con precios de entre 125.000 y 240.000 euros, arrancó en abril y el 60% ya están vendidos. Esta nueva solución habitacional se originó en Silicon Valley a raíz de que el numeroso grupo de profesionales que llegaban entonces en masa a San Francisco se encontrara con serios problemas para ubicar un espacio donde vivir por la escasez de viviendas en alquiler. Hoy muchos navarros demandan nuevas alternativas vitales y soluciones al problema de acceso a la vivienda que supone un freno añadido a la atracción de talento. A nivel nacional, la inversión en este modelo fue en 2022 de unos 666 millones de euros, 3 veces más que durante 2021 y aunque los últimos datos hablan de apenas 1.200 plazas profesionalmente gestionadas, el 5% de total europeo, se espera se multipliquen por cuatro en pocos años. La rentabilidad que promete este modelo de negocio inmobiliario, superior a la del arrendamiento tradicional, lo ha puesto en el punto de mira de muchos inversores. Se promociona como un negocio sencillo, simple y rentable pero encierra mucha letra pequeña que conviene conocer para evitar sustos. “Lo más importante es comprender el concepto de este modelo y entender en qué consiste la inversión que se está realizando”, expone Elena Navas, del equipo de Asesoramiento inmobiliario de Abante y de la socimi Vitruvio. El particular interesado en invertir puede optar por la exposición directa mediante la compra del inmueble que se destinará a este alquiler. Para ello, al tener que desarrollarse en un edificio completo, deberá unirse a otros inversores en una suerte de acuerdo de propiedad conjunta con todos los derechos que vienen con la propiedad (desde el derecho a percibir rentas, al derecho a vender). Pero el inversor también podrá optar por la compra de participaciones en empresas especializadas (fondos de inversión, socimis...) que invierten en este modelo. En este caso, únicamente tendrán que aportar el capital que decida pero no estará involucrado en las decisiones que pueda conllevar el desarrollo del proyecto. En este negocio inmobiliario hay dos partes diferenciadas: la propiedad y la gestora. La primera, dueña capitalista del inmueble, lo que busca es obtener una rentabilidad por alquilar el activo. La segunda, se encarga de buscar inquilinos y proveer los servicios: desde cocina a sala común, gimnasio o piscina... Servicios y facilidades que en un piso compartido el inquilino no tendría y por los que la gestora cobrará una comisión a la propiedad que en el caso del proyecto de Kategora en Pamplona está fijada en un 5% de los ingresos totales que genere el complejo. Pero, ¿qué compra realmente el inversor que se sume a ese proyecto? A diferencia de si se opta por invertir comprando participaciones en una empresa especializada, en este caso, la exposición a la inversión es directa. Como explica Agustín Orcasitas, director comercial de Kategora, lo que compra es “un activo inmobiliario escriturado e inscrito en el registro de la propiedad a su nombre”. Una circunstancia que le permite hipotecar el activo y le da plena libertad de cara a una eventual venta del activo aunque con el riesgo de que cuando lo haga el precio del inmueble pueda haber bajado. “Hemos constituido una sociedad promotora específica para cada proyecto (cuenta con fondos propios y de otros socios capitalistas) que es la que ejecuta el complejo y vende los apartamentos como una promoción al uso”. La actividad empresarial acostumbra a ir por delante de la regulación y en este nuevo modelo quedan lagunas por despejar. “Todo lo que se ha desarrollado hasta ahora se ha hecho en una especie de marco jurídico que tiene incertidumbre. Lo bueno es que los ayuntamientos se han dado cuenta de que es un modelo de negocio que tiene sentido y ha venido para quedarse y se están poniendo manos a la obra para empezar a ordenar toda la regulación”, detalla Elena Navas. En la misma línea, juristas del despacho Uría Menéndez coinciden en apuntar el complejo encaje jurídico de este modelo residencial colaborativo que todavía no cuenta con un marco normativo lo suficientemente claro y permite, en función de las características concretas de cada propuesta, la combinación de usos residenciales y terciarios sujetos estos últimos a los límites que impone la legislación turística lo que hace necesario analizar individualmente cada proyecto. Apuntan que el actual vacío normativo en esta materia recuerda a lo que ocurrió cuando empezaron a proliferar en España los apartamentos y viviendas de uso turístico y advierten que en este nuevo modelo los inmuebles no son arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que no tienen como propósito satisfacer la “necesidad permanente de vivienda” lo que obliga a recurrir a las normas reguladoras de los contratos típicos más afines a esa figura y en especial a la normativa general del Código Civil del contrato de arrendamiento. En el caso concreto del proyecto de Lezkairu, el edificio tendrá uso hotelero lo que obliga a una gestión conjunta del edificio. “No se puede comprar un apartamento para vivir en él ni para gestionarlo individualmente”, remarca Orcasitas quien explica que la operación conlleva la firma de un contrato de gestión y explotación de todos los apartamentos que implica que todos los propietarios cedan la explotación de los inmuebles a la sociedad gestora. “Optamos por complejos de uso hotelero porque también permiten hacer corta estancia que económicamente es importante para maximizar la rentabilidad del complejo”. En el modelo de Kategora se apuesta por ofrecer una parte de rentabilidad fija y otra variable. “La primera la adelantamos trimestralmente y la aseguramos por contrato. En el proyecto de Pamplona es de un 3,5% de la inversión y se empezará a cobrar cuando se entregue el complejo (finales de 2025)”. Como garantía adicional aportan un aval corporativo por un importe equivalente a seis meses de renta fija. La rentabilidad variable la marcará el beneficio que genere el complejo a lo largo del año. “Se repartirá íntegramente entre los propietarios de forma proporcional al nivel de inversión”. Calculan que la rentabilidad global ronde el 5,5% aunque lo previsible, sostienen, es que año tras año vaya aumentando. “Es un modelo de rentabilidad que no tiene techo”, asegura su director comercial dejando claro que se trata de una rentabilidad neta, sin gastos (el inversor sólo tendrá que pagar el IBI). Aunque los inversores firman un primer ciclo de explotación de diez años en cualquier momento podrían vender. Como ocurre con cualquier inmueble, el eventual comprador deberá subrogarse en el contrato de explotación que en ese momento esté vigente. “Estamos ante un híbrido entre un producto financiero y uno inmobiliario. Coge lo mejor de los dos mundos. La del producto financiero es que no requiere gestión ni genera gastos. La del inmobiliario, que mantiene el precio y en el largo plazo genera una revalorización. Históricamente el ladrillo siempre ha subido y más en ubicaciones buenas”. En el caso de la exposición indirecta al coliving, donde las rentabilidades, apostilla Navas, también se sitúan por encima del 5%, el inversor tendría opción de vender la participación aunque no haya desinversión. Más allá de las bondades de este modelo como solución habitacional y negocio, desde el punto de vista jurídico, como explica Héctor Nogués Galdón, abogado especializado en Urbanismo del despacho Uría Menéndez, es necesario que los ayuntamientos se pongan manos a la obra para adaptar su normativa y recoger con claridad estas nuevas soluciones que cada vez son más demandadas, lo que permitirá dotar de la mayor seguridad jurídica posible a las inversiones. “Hasta que esa nueva normativa se desarrolle, la implantación de colivings en España requiere de un análisis legal previo que permita dilucidar qué encaje tiene la figura dentro de los usos ya regulados en el planeamiento del municipio en cuestión, de modo que el inversor pueda asegurarse de la viabilidad del proyecto antes de acometer la inversión”, concluye.

Así funciona el negocio del alquiler flexible que atrae a los ahorradores

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