Diario de Navarra

El mercado inmobiliario en Tudela mantiene una tendencia alcista en los últimos años, fundamentalmente por la compra-venta de viviendas de segunda mano, que acumula la mayoría de operaciones registradas. Así lo reflejan los datos oficiales del Ministerio de Fomento, que señalan que de las 193 operaciones llevadas a cabo en 2014, se pasó a 259 en 2015 y 435 en 2016. En 2017 hubo un ligero descenso, bajando a 410 compra-ventas, pero en los dos primeros trimestres parece que vuelve la tendencia al alza, ya que se han registrado 238 operaciones. Estas cifras constatan una mejoría en el sector, después de que entre 2009 y 2013 las operaciones inmobiliarias se mantuvieran entre 200 y 300 cada año, muy lejos de los años del ‘boom’ de la construcción, cuando las cifras se dispararon. De hecho, en 2006 hubo 672, que aumentaron a 827 al año siguiente y bajaron a 699 en 2008. Unos ejercicios en los que la vivienda nueva tomó especial protagonismo con promociones muy importantes en las que también destacaron las de protección oficial. Sólo en 2006 y 2008 se vendieron 502 pisos de este tipo. Lo que también demuestra la revitalización del sector son las licencias para vivienda nueva que ha otorgado el Ayuntamiento de Tudela. El año pasado, por primera vez desde 2012, se volvieron a construir bloques de pisos -en esos ejercicios sólo se levantaron casas unifamiliares-, una tendencia que se está reforzando este 2018. De hecho, hasta ahora se ha dado licencia para 83 viviendas, de las que 61 son pisos (una promoción de 42, otra de 11 y una más de 8) y el resto unifamiliares, destacando una promoción de 11 casas adosadas de este tipo. Esta cifra demuestra el aumento de la actividad, ya que en todo 2017 se dio permiso para levantar 36 viviendas, 28 de ellas pisos. MÁS VENTAS Y REVALORIZACIÓN Las posibles causas de esta evolución del sector son variadas y Óscar Calvo, responsable de Mejoras.es Inmobiliaria de Tudela, concreta alguna de ellas. “Los compradores vuelven a sentir que pueden acceder al crédito y, por tanto, a comprar una vivienda, pero todavía con ciertos miedos, dudas y desconfianza. Por otro lado, el mercado refleja la ansiedad por subir precios que tienen los propietarios de viviendas a la venta influenciados por las noticias nacionales. Esto hace que se produzcan subidas de precios en el mercado local, pero considero que deben ser muy contenidas, puesto que el comprador viene de atravesar años muy difíciles y todavía no dispone de los recursos suficientes para avalar dichas subidas de precios. Estamos en una época de asentamiento y nos tenemos que dar cuenta de que los precios no pueden subir al ritmo que uno desea, sino al que el mercado va absorbiendo la vivienda”, señala. Además, concreta que, tomando como referencia portales inmobiliarios en los últimos 5 años, en 2014 se pagaban unos 1.245 euros por metro cuadrado, una cifra que bajó a 1.060 en 2016, cuando se tocó suelo. “Para una vivienda de 100 m2 supuso una pérdida de valor de 18.500 euros”, indica, aunque añade que ahora se está recuperando con precios que rondan los 1.150 €/m2, lo que ha supuesto una revalorización de 9.000 € en dos años. Estella: Alquiler y segunda mano mantienen el mercado El mercado inmobiliario en la merindad de Estella se está reactivando, manteniendo una tónica similar al resto de Navarra. Hay zonas donde las ventas han mejorado de forma notable y otras, donde la recuperación sigue otro ritmo más pausado. En la ciudad del Ega, el principal problema que afecta al sector es la ausencia de oferta de nueva vivienda. Según los datos que ofrece el Ministerio de Fomento, las transacciones inmobiliarias en este apartado han descendido desde el inicio de la crisis. Un atolladero del que se espera salir pronto, con las últimas licencias que ha concedido el Ayuntamiento para la construcción de 11 pisos en un edificio de la calle María de Zozaya, y otros proyectos, como los previstos para la zona de Renolit -que ya ha presentado el plan parcial-, Zaldu y Hospital, por ejemplo. En 2007, en Estella, se cerraron un total de 265 compras, 107 eran de nueva construcción y 158 de segunda mano. La tendencia a la baja se ha ido acentuando, destacando las 48 ventas de nueva vivienda en 2013, las 31 de 2016 y las 16 de 2015. Aunque los peores datos se registraron en 2016, con una sola transacción; y en 2017, con ninguna. Sin embargo, aunque la inclinación en segunda mano ha sido descendente, la compra venta se mantiene en este capítulo, con cifras optimistas en 2015 (119 adjudicaciones), las 120 de 2016 y las 79 de las registradas en el segundo trimestre de este año. Debido al auge del alquiler que se experimentó durante la crisis, la demanda también supera a la oferta. Son percepciones que comparten varios expertos del sector en la ciudad. “Por este motivo, la escasez ha influido en el alza de los precios de alquiler. En cuanto a la oferta de viviendas en venta, se mantiene estable gracias al mercado de segunda mano y las últimas promociones de obra nueva como las del Sector B y calle Fray Diego”, señala Bernardo Urra, de Inmobiliaria Sarasate. Respecto al precio, se pronuncia Pablo Andueza, de Inmobiliaria Muga. “El precio de las viviendas en Estella dejó de bajar y se ha estabilizado, pero varía mucho en función de la zona de la ciudad a la que nos refiramos”. Además, la oferta de vivienda es escasa, ya que se ha construido por debajo de la demanda. A pesar del auge en el alquiler de vivienda, en la merindad se mantiene una tradición que apuesta por la propiedad. “En los últimos años, debido a la crisis del ladrillo, se apreció un cambio de mentalidad. Empezó un aumento en la demanda de alquiler”, apunta Urra que, entre otros factores, relaciona con las dificultades que ponían las entidades financieras para conceder créditos hipotecarios. “Esto último ha cambiado y los bancos están mucho más abiertos a financiar, lo que está haciendo que personas que actualmente están de alquiler, se planteen el adquirir una vivienda en propiedad”. Con la vista puesta a largo plazo, Estella y la merindad afrontan dos retos. El primero, el empleo. Si se mantiene un crecimiento económico moderado en la zona, generando puestos de trabajo, las compraventas de vivienda se reactivarán. Los precios posiblemente experimentarán subidas, pero a un ritmo lógico, entorno al IPC. Debemos evitar el caer en los errores del pasado”, recalca Bernardo Urra. El otro desafío de la zona es la despoblación. “Hay municipios como Ayegui y Villatuerta en que la evolución de la población va al alza y un amplio número de pequeños municipios en que, desgraciadamente, la población desciende. Los Gobiernos deben tomarse en serio este problema y dotar de servicios a las poblaciones”, añade. Panorámica de Estella, al fondo, la zona conocida como Sector B, muy próxima al río Ega. Tafalla: Evolución lenta pero ascendente del mercado El inicio de la crisis provocó una importante depreciación en el valor de los inmuebles en torno al 48%. El mercado de vivienda en Tafalla ha experimentado en los últimos meses una evolución ascendente en cuanto a la demanda de inmuebles ya que se ha podido constatar un incremento significativo, según los expertos, tanto de las operaciones de venta efectivas como de la búsqueda de viviendas. No obstante, se aprecia una clara brecha entre la tipología de inmuebles destinados a viviendas o las de locales comerciales. La de viviendas muestra una clara evolución positiva mientras que la venta y el alquiler de locales comerciales se encuentra estancada y su ritmo es lento. En lo que al mercado del alquiler se refiere, en los últimos seis meses, éste ha experimentado un incremento de valores de renta mensual del 10% pudiéndose calificar el ritmo de arrendamiento como “alto”. “La media de tiempo de alquiler de un piso ronda los cinco días y el volumen de la demanda supera claramente a la oferta. De esta situación, deriva el incremento de los valores de renta. Como conclusión, podemos decir que la venta de viviendas en Tafalla ha experimentado un incremento significativo y de ello deriva un ligero incremento de precio de las viviendas más demandadas (aquellas reformadas o e edificios no muy antiguos y que disponen de ascensor). También se está incrementando la venta de otros tipos de viviendas, que si bien actualmente no ha sufrido incrementos de precio, la previsión es que este incremento de demanda pueda derivar en un ligero incremento de precio en estas”, resume Verónica Olcoz, gerente de OLK Gestión. Poniendo sobre la mesa el debate de compra o alquiler, sigue pesando más la filosofía de posesión de vivienda siendo más las personas que se decantan por la compra aunque el mercado de alquiler está en auge. “De hecho, se está dando un fenómeno migratorio del sector de inmigración que tradicionalmente vivía en viviendas arrendadas, y actualmente, tras varios años , las familias establecidas , deciden comprar su nueva vivienda. Actualmente la vivienda nueva es muy escasa, por lo que la venta en un 99% se concentra en la vivienda de segunda mano”, explica. En cuanto ala previsión de nuevas promociones todo evidencia que, al menos en el corto plazo, no se prevé un incremento considerable de vivienda nueva. Así lo constatan los datos de licencias de obra nueva concedidas por el consistorio tafallés. Para viviendas libres en 2017 se concedieron ocho, una cifra pequeña pero que va en aumento si se compara la tendencia experimentada desde el año 2012, cuando se concedieron sólo dos. Atrás quedaban años como 2008 o 2009 con 63 y 67 licencias concedidas para viviendas libres, respectivamente. “Todavía existen un cierto recelo de los promotores aunque existe gran oferta de suelo y edificios para rehabilitación integral en ubicaciones estratégicas que serían muy cotizadas por los usuarios finales, que actualmente no tiene una demanda muy significativa”, añade Olcoz. En este contexto, hacer viables promociones era muy complicado hasta no hace mucho tiempo debido a la gran incertidumbre ante la respuesta de demandas. En general, opina Verónica Olcoz, los propietarios de dichos inmuebles, tras los años de crisis, se muestran ahora abiertos a diversos planteamientos que los futuros promotores hagan para poder viabilizar las promociones. La recuperación pausada del mercado inmobiliario y la recuperación de valores de venta equilibrados ayudará, de forma significativa, a la recuperación del sector de la construcción. “Los promotores están empezando a obtener estudios de viabilidad económica que pueden ser ejecutados, cálculos que hasta hace un año, solo daban pérdidas. Es por ello que esperamos que a corto plazo podamos ver materializadas”. Ante la falta de construcción de nuevas viviendas, el mercado se va moviendo con inmuebles de segunda mano pero, en muchos casos, reformados. En la imagen, la calle Panueva.

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El precio de la vivienda en Tudela, Estella y Tafalla

Tudela y Tafalla tienen una dirección ascendente, mientras que en Estella predomina el alquiler y la segunda mano

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