Tras la entrevista que publicamos a José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, continuamos nuestra serie sobre la situación y las perspectivas del sector inmobiliario con María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

Matos accedió al cargo en marzo de 2021. Ha centrado su trabajo no solo en la interacción directa con los medios de comunicación, sino también en el diálogo permanente con todos los agentes que conforman el sector inmobiliario.

El sector inmobiliario viene de una gran transformación al enfrentarse a cambios sociales, económicos y legislativos, que suponen la mayor alteración de la última década. Sin embargo, cuenta con previsiones económicas positivas, respaldadas por un aumento significativo en las inversiones y un repunte en las ventas, facilitado por la desescalada de los tipos de interés.

El mercado de la vivienda inicia un nuevo ciclo de dinamismo en 2025 impulsado por una mayor actividad de la compraventa, que será la gran protagonista del próximo ejercicio. La mejora de las condiciones hipotecarias y la puesta en marcha de los avales a la compra de vivienda traerán gran actividad al mercado. El giro de la política monetaria del Banco Central Europeo hacia una postura más flexible tendrá un impacto muy considerable, ya que probablemente la reducción de los tipos provocará indirectamente un nuevo aumento en los precios de la vivienda al atraer más demanda de compra al mercado.

Sin embargo, es imperativo reconocer que este crecimiento no podrá sostenerse adecuadamente si no se aborda el desafío crucial de la accesibilidad a la vivienda. La administración, con la colaboración de la industria, debe comprometerse a desarrollar soluciones que permitan a una mayor parte de la población acceder a viviendas asequibles. Solo así se logrará un desarrollo equilibrado y sostenible, asegurando que el crecimiento económico y la expansión del sector vaya de la mano con la responsabilidad social y el bienestar de la ciudadanía.

Las agencias inmobiliarias experimentarán cambios significativos impulsados por dos aspectos: la digitalización y la regulación gubernamental. Por un lado, la adopción de tecnologías avanzadas como inteligencia artificial y el análisis de Big Data serán clave para mejorar la experiencia de sus clientes, porque permitirán personalizar la oferta, optimizar las visitas y prever tendencias del mercado con mayor precisión. Además, los contratos y procesos de compraventa tenderán hacia una gestión completamente digital, reduciendo tiempos y mejorando la seguridad jurídica. Otro de los cambios que más afectará a las agencias serán las nuevas legislaciones en materia de vivienda que irán surgiendo ligadas a la regulación del mercado y también nuevas exigencias de profesionalización de la profesión.

La seguridad jurídica y estabilidad legislativa a propietarios particulares es la mejor opción para recuperar el volumen de viviendas que el alquiler de larga duración ha perdido durante estos últimos años, y que es de alrededor del 25% de contracción. Lo que supone que el mercado de larga duración esté atravesando la peor crisis de oferta disponible de su historia. Por ello, cualquier garantía estatal que ofrezca un clima de estabilidad y confianza para que los propietarios se vean incentivados a poner viviendas en el mercado del alquiler, como por ejemplo medidas relacionadas con la premura de la recuperación de su vivienda en caso de ocupación o la garantía del cobro de la renta en caso de impago, conseguirían la ampliación del parque en el corto plazo.

Una de las preguntas que más se debe estar haciendo la ciudadanía es si los precios van a bajar y cuándo. Pues bien, las previsiones para los precios de la vivienda en los próximos años apuntan a una combinación de factores que podrían mantener la presión al alza, especialmente en 2025. Las bajadas en los tipos de interés previstas tendrán un impacto significativo en el mercado. Esto podría incentivar el regreso de compradores que habían postergado su decisión, aumentando la demanda de manera notable. De hecho, se estima que alrededor de un 30% más de compradores podrían volver al mercado en busca de oportunidades más favorables, impulsados también por políticas como los avales ICO, que fomentan la adquisición de vivienda y sobre estimulan la demanda.

Este aumento en la demanda de compra, sumado al crecimiento poblacional de los flujos migratorios, al creciente foco inversor, a un mayor peso del turismo residencial, y al cambio de la sociedad hacia más hogares unipersonales en un mercado donde la oferta sigue siendo limitada y cada vez más escasa, generará una presión adicional sobre los precios, lo que mantendrá la tendencia al alza y con ritmos de subida significativos, como se ha producido en estos dos últimos años. En esta nueva etapa veremos cómo los precios de la vivienda vuelven a alcanzar sus registros máximos y a superar las marcas del pasado 2007.

Aunque las condiciones hipotecarias mejoren, con tipos de interés más bajos y oportunidades más flexibles por parte de las entidades financieras, esto no necesariamente se traducirá en una mayor asequibilidad para los ciudadanos, ya que los precios elevados podrían contrarrestar los beneficios de unas hipotecas más accesibles, dejando a muchos compradores en una situación de inaccesibilidad.

En este nuevo ciclo, el mercado estará marcado por el desequilibrio entre oferta y demanda, lo que tensionará los precios de la vivienda al alza. No se esperan ajustes temporales, ya que las políticas en materia de vivienda no están enfocadas a ampliar la oferta disponible.

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