Urbanismo
Crecer hacia arriba: 95 edificios del II Ensanche de Pamplona podrían sumar plantas
El PEAU recientemente aprobado para el céntrico barrio pamplonés plantea soluciones residenciales para poder ganar hasta 581 nuevas viviendas
Publicado el 07/11/2026 a las 05:00
Crecer en altura, sumando plantas a edificios ya existentes, habilitar viviendas en locales que hasta ahora eran comerciales o tres posibles promociones de nueva construcción. La aprobación en el pleno del pasado jueves del Plan Especial de Actuación Urbana del II Ensanche de Pamplona marca las pautas y las normas urbanísticas de un eventual desarrollo del barrio, que podría generar hasta 581 nuevas viviendas, según el propio documento. No significa que haya proyectos específicos para ello ni un calendario de ejecución de obras, sino la posibilidad de hacerlo. El PEAU es un marco normativo y estratégico a futuro desde una visión de barrio y sobre un horizonte que suele revisarse en el plazo de una década, aunque no es lo habitual. En este caso, se parte de un PERI aprobado en 2007.
La vivienda sigue siendo el principal problema actual de la sociedad pamplonesa, navarra y española. En ese contexto de carestía, el II Ensanche es uno de los barrios más cotizados de Pamplona, desde una configuración urbanística alumbrada en la década de los 30 del pasado siglo y heredera del Eixample barcelonés. “El segundo ensanche se ejecuta según la ordenación ortogonal típica de los modelos de Ensanche que se proyectan a lo largo del siglo XIX, conformando una malla reticular a base de manzanas cuadradas de 70 m de lado, proyectada por el arquitecto Serapio Esparza, que nada tiene que ver con la traza de la ciudad medieval junto a la que se asienta”, recoge la memoria informativa del documento. La ciudad medieval es el Casco Viejo de Pamplona, con su parcelación gótica y abigarrada.
Con una población, según los documentos del PEAU, de más de 23.000 vecinos y vecinas, el II Ensanche concentra a más del 12% de los vecinos de Pamplona, solo superado por la Rochapea e Iturrama. Toda esa población se reparte en edificios con morfologías semejantes, pero también de diferentes alturas. Mientras abundan los edificios de 4 y 5 plantas, nos encontramos con zonas de edificaciones de 7 y 8 alturas, todo ello combinado con las construcciones unifamiliares en la zona de Argaray, y en los ejes de las calles Media Luna y Aralar.
Ante esa variedad de alturas, una de las soluciones a la falta de vivienda que plantea el PEAU es la construcción de viviendas sobre edificios ya existentes, es decir, sumar plantas. La propuesta se enmarca en un criterio general de “favorecer el mantenimiento de la edificación existente, fomentando la rehabilitación y mejora de condiciones de accesibilidad, de la eficiencia energética y de la habitabilidad de las viviendas actuales”.
UNA PLANTA ADICIONAL
Según el documento que firman, como directoras del equipo las arquitectas Carmen Andrés Mateo y Llanos Masiá González, hasta 95 edificios del II Ensanche podrían superponer nuevas plantas sobre su volumen actual para ganar más viviendas. Las posibilidades para estos edificios quedan detalladas en las fichas y los planos de cada inmueble. No serán cambios radicales ni en los edificios ni en el barrio. De esos 95 inmuebles con posibilidad de aumentar la densidad residencial, 89 contarían con una planta adicional; 5, con una planta de ático y un solo caso con dos plantas nuevas superpuestas: el edificio del Mercado del Ensanche.
Este último caso ha despertado numerosas quejas. Hasta once comunidades de vecinos ya han mostrado su oposición a un futuro recrecimiento del edificio del Mercado, de titularidad municipal. Este sería el proyecto con más visos de llevarse a término, pese a que de momento solo se concibe como una posibilidad. ¿Por qué? Porque el consistorio pamplonés es el propietario del edificio y de 71 de las 72 viviendas del edificio. “Se incorpora una iniciativa municipal en marcha que prevé la rehabilitación de la edificación existente, la mejora de la eficiencia energética de las viviendas que se localizan en plantas superiores, permitiendo la elevación de altura de dos plantas”, dice el documento a propósito del edificio del Mercado. En la redacción final del documento ya aprobado se omite el calificativo de vivienda “social” que sí aparecía antes, un detalle que no es menor en la concepción del edificio.
Por el momento, no existe ninguna partida consignada para abordar un proyecto que haría ganar hasta 39 nuevas viviendas y 4.290,96 m2 de nueva superficie.
Te puede interesar
Tres posibles promociones con vivienda nueva
El PEAU del II Ensanche parte de criterios en general conservacionistas. No se trata de arrasar con el barrio sino de garantizar “la pervivencia de la morfología tradicional que generó el II Ensanche priorizando la conservación de la edificación”.
No obstante, se plantean tres posibles promociones de nueva construcción. Como ocurre en la elevación de los edificios, no hay proyectos cerrados ni calendario. Una de las promociones se ubicaría junto al frente sur del Seminario Diocesano, en la trasera del complejo, con la construcción de cuatro edificios que dotarían al barrio de 178 viviendas de obra nueva. Por lo menos, la mitad de ellas, de acuerdo a la Ley Foral 20/2022, deberán ser protegidas. Las viviendas se repartirían en cuatro edificios de volumen continuo y rodeados de espacio verde.
Otra de las actuaciones que contempla el PEAU es la de levantar un edificio residencial en el antiguo cine Alcázar, entre las calles Sancho el Mayor y Tudela, un espacio en desuso desde los años 70. Serían 28 viviendas.
Y por último, un proyecto que lleva años dando vueltas en el ayuntamiento: la parcela 276 de la plaza Blanca de Navarra. El PEAU plantea las dos soluciones que el consistorio barajaba desde hace décadas: o bien derribar el complejo actual de edificios y generar 93 viviendas o bien conservarlo y rehabilitarlo.
Dividir grandes pisos y viviendas en planta baja
El asunto está de plena actualidad y era una opción impensable hace dos décadas: la construcción de vivienda en locales de planta baja, que tradicionalmente se han dedicado al comercio. El PEAU del II Ensanche -el barrio con el mayor peso y tejido comercial de Pamplona- permite la transformación de locales en vivienda en tramos concretos de cinco calles del barrio.
Se trata de las calles Media Luna, desde Baja Navarra a Monjardín; Aralar, desde Tafalla a Iturralde y Suit; calle Felipe Gorriti, entre Olite y Media Luna; calle Castillo de Maya, desde Olite a Media Luna; y calle Pascual Madoz. El PEAU no especifica cuántas viviendas podrían generarse en esos locales.
Lo que hace es seguir las políticas del actual equipo de gobierno de delimitar y proteger las calles consideradas “ejes estratégicos comerciales”. Los cinco tramos han perdido gancho comercial, lo que deja lugar a la creación de vivienda. “Las nuevas demandas justifican el replanteamiento tradicional del ensanche, abriendo la regulación normativa para permitir actuaciones de cambio de uso de locales existentes en plantas bajas (comerciales, administrativos, etc.) con el objetivo de incrementar la oferta de viviendas disponibles y paliar el problema, cada vez más común, del aumento de locales vacíos”, recoge el PEAU.
Además de viviendas en planta baja, el PEAU permitirá la división de pisos de grandes dimensiones, muy numerosos en un barrio en el que la media de superficie por piso es de 161,5 metros cuadrados.
