Casi 200 locales se han transformado en viviendas en los últimos cuatro años en Pamplona. Son los denominados 'lofts', un anglicismo asociado a viejas naves industriales de ladrillo rústico transformadas en hogares de techos altos y amplios ventanales. Pero en el caso de la capital navarra se trata de bajos comerciales o bajeras en desuso reconvertidas en discretos pisos, con su correspondiente cédula de habitabilidad. La Rochapea y la Milagrosa concentran casi la mitad de los 'lofts'. En unos casos se trata de pequeñas promociones y en otros de particulares que buscan dar salida a un local de su propiedad o que ven la oportunidad de tener una vivienda a un precio más asequible. En cualquier caso, es una “tendencia” que llega con retraso a Pamplona respecto a otras ciudades.

Para los lofts se aplica la misma normativa de habilitabilidad que para el resto de viviendas. En el caso de Navarra, se trata del Decreto Foral 142/2004. De forma adicional, algunos municipios añaden normativas propias. Por ejemplo, en el caso de Barañáin se establece que las viviendas en planta baja no pueden tener acceso desde la calle sino desde el portal más cercano.

En el caso de Pamplona, la normativa prohibe transformar bajos comerciales en viviendas en el Casco Antiguo y el Primer y Segundo Ensanche. En el resto de barrios hay “zonas comerciales de centralidad” donde sólo se permite que las viviendas ocupen un máximo del 50% del perímetro de la manzana.

Este Decreto Foral regula las condiciones mínimas de habitabilidad en cuanto a instalaciones de agua, saneamiento, de seguridad, de accesos, ventilación, superficies mínimas y morfología. “Son normas claras y sencillas pero a veces para ponerlas en práctica hay que exprimirse la cabeza en el caso de las bajeras”, explica Óscar Flamarique, arquitecto técnico que se ha especializado en la construcción de este tipo de espacios.

Este arquitecto señala que el principal obstáculo es la existencia de salida de humos hasta la cubierta de la fachada o la posibilidad de instalarla para así colocar la campana extractora de la cocina. “Es el tema más delicado”, afirma. Sacar salida de humos por zonas comunes, como fachada o patio interior exige la aprobación de la comunidad de vecinos, con participación del 50% y mayoría de tres quintos. Además, si hay algún vecino directamente afectado por la decisión su voto puede ser determinante. Flamarique explica que los locales pueden tener un office con una campana de filtro de carbono. Pero con estas campanas no se puede obtener la cédula de habilitabilidad como vivienda.

La salida de humos debe llegar hasta la cubierta del edificio. Esto es un problema cuando el local no tiene viviendas encima, por ejemplo, si está bajo una terraza. En este caso, además del excesivo coste, puede haber problemas con los permisos.

Otro obstáculo, señala Flamarique, es la ventilación cruzada, es decir, que haya ventanas a dos fachadas. Por tanto, un local que únicamente tenga una fachada tendrá que hacer una especie de vestíbulo de entrada con ventana. La normativa tampoco permite tener dormitorios alcoba por este motivo.

Íñigo Izuriaga, de Inversiones Navafrance y Promociones Irizu, lamenta que la normativa de otras comunidad autónomas está más desarrollada y ofrece mayores facilidades. “Por ejemplo, en Madrid se permite colocar la salida de humos a fachada con un filtro de carbono que purifica el aire”, comenta. Cita también que los lofts de Navarra exigen tener zona de tendedero con seis metros de cuerda, mientras que en otras comunidades se puede sustituir por secadora.

El Gobierno de Navarra tiene previsto actualizar la normativa y para ello ha recopilado propuestas del Colegio de Arquitectos y otros profesionales. Una de las demandas del sector es la posibilidad de iniciar las obras con una responsabilidad jurada mientras llega la licencia.

Buena parte de los compradores de lofts son de “perfil inversor con intención de ofrecerlo en alquiler”, aunque también hay parejas jóvenes y solteros que ven una forma más económica de acceder a una vivienda en propiedad. Así lo explica Íñigo Izuriaga, que en los últimos años ha promovido una veintena de pisos a través de Inversiones Navafrance y Promociones Irizu SL. Es posible encontrar un loft de dos habitaciones por unos 120.000 euros, por lo que con unos ahorros de 40.000 o 50.000 euros es factible acceder a financiación bancaria, explica este promotor.

En el boulevard de la calle Urzainqui de la Rochapea, Navafrance tiene una promoción de cinco lofts en construcción. Están todos vendidos. “La Rochapea tiene mucho tirón por su cercanía a Pamplona gracias al ascensor”, señala Izuriaga. Irizu también tiene una promoción de 6 viviendas en Azpilagaña y otra de 4 en Buztintxuri. Con Navafrance pronto comercializará 9 viviendas en San Juan.

Una de las ventajas de los lofts, destaca Izuriaga, son los menores gastos de comunidad, que rondan los 5-15 euros al mes. “Es un atractivo para los que compran para alquilar. En un piso en altura, los gastos de comunidad se comen una mensualidad de la renta”, comenta. Los alquileres rondan los 500-600 euros mensuales, por lo que son demandados por personas que buscan algo para estar varios años.

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La creciente presencia de locales vacíos que terminan convertidos en lienzos para graffitis o improvisadas vallas publicitarias es una de las preocupaciones ciudadanas porque afean las calles. Que zonas de bajo interés comercial se conviertan en pisos a pie de calle puede contribuir a frenar la degradación y también a solucionar el problema de vivienda de la juventud. Como suele ocurrir, la normativa va por detrás de las modas y tendencias. A las administraciones les toca ponerse las pilas, fijar normas claras y asumibles y en la medida de lo posible simplificar burocracia y acortar plazos.    

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