El acceso a la vivienda se complica para los jóvenes y muchas familias recurren al ahorro acumulado para ayudarles a dar el paso. El decano del Colegio Notarial de Navarra, Eugenio de Vicente Garzarán, constata que, entre las posibles fórmulas, la donación de dinero es más frecuente que el préstamo entre padres e hijos para facilitar la compra de una vivienda. En la entrevista, el decano de los notarios navarros también advierte de la evolución a la baja de la firma de hipotecas, el perfil de los compradores y las claves fiscales que conviene tener en cuenta antes de donar o heredar un inmueble.

 ¿Qué tendencias se observan en las notarías navarras en la constitución de hipotecas? 

Apreciamos una tendencia a la baja en el número de hipotecas que se formalizan y también una subida de los tipos de interés.

 ¿Desde cuándo aprecian esa moderación o enfriamiento del mercado de compraventa y de constitución de hipotecas? 

En los seis primeros meses del año 2026 se ha mantenido un número de compraventas similar al de años anteriores. A partir el tercer trimestre parece que se aprecia una tendencia a la baja en el número de operaciones, aunque no tenemos todavía los datos definitivos. Luego, hay un número importante de compraventas que se realizan con fondos propios y sin financiación hipotecaria. 

¿Qué tipos de interés predomina en las hipotecas que se firman? 

Hay un cambio importante en el mercado. De un predominio absoluto en años anteriores de los préstamos a tipo fijo, a lo largo de este año han empezado a formalizase préstamos a interés variable y muchos mixtos, con un período fijo que oscila normalmente entre los 3 y los 10 años para pasar luego a variables. 

¿Qué perfil de comprador predomina actualmente y qué peso tienen los jóvenes en el mercado de la vivienda?

 Las estadísticas muestran que el grupo de edad que más viviendas compra es el de 31 a 40 años, responsable del 27% de las compraventas. Le siguen los ciudadanos de entre 41 y 50 años, que protagonizan el 25% de las operaciones. En cambio, los menores de 31 años apenas representan el 16% de las ventas. 

¿Es cierto que la familia, abuelos y padres, están saliendo al auxilio de los hijos o nietos para ayudar económicamente en la compra de una vivienda? 

Sí. Estamos viendo ayudas vía, por ejemplo, donación o préstamo de dinero para dar la entrega de una vivienda y bastantes operaciones entre familiares, por ejemplo, vivienda heredada por varios familiares que se la acaba quedando uno de ellos abonando a los demás su parte.

 ¿Qué fórmula es más habitual entre padres e hijos: la donación o el préstamo? 

Entre padres e hijos, es más frecuente la donación de dinero que el préstamo.

 ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene cada opción para ayudar a un hijo a comprar una vivienda?

Primero hay que saber si los padres quieren dar o prestar. Hay padres que pueden permitirse donar a un hijo una cantidad de dinero. Otros, por sus circunstancias personales o por tener que ayudar a otros hijos, solo pueden hacer un préstamo para que el hijo lo devuelva. En eso no hay pro ni contras, mandan las circunstancias de cada familia o la voluntad de los padres.

¿Qué tratamiento fiscal tienen las donaciones y los préstamos familiares? Fiscalmente, la donación de dinero entre padres e hijos queda sujeta al Impuesto de Donaciones que tiene unos tipos de gravamen que van entre el 0,8% y el 8% El préstamo entre particulares sin intereses se debe declarar porque queda sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pero está exento. Hay padres que se plantean donar un piso a un hijo.

¿Compensa más donar una vivienda en vida o transmitirla por herencia? 

Fiscalmente, en principio, es mejor heredar que recibir por donación.

¿Por qué? 

Porque la donación genera dos impuestos, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y posible tributación por incremento de patrimonio en el Impuesto de la Renta de los padres donantes y es algo que la gente no suele tener en cuenta. La donación de padres a hijos tiene un impuesto del 0,8%, hasta 250.000 euros, que no es mucho y que pagaría el hijo. Pero luego, hay otro impuesto que se llama Incremento de Patrimonio en el IRPF. El piso que se dona, desde que se compró por los padres hasta que se dona, ha aumentado de valor y ello supone un incremento del patrimonio, que tiene una tributación en el Impuesto de la Renta de los padres donantes, que puede alcanzar un cifra elevada, importante. Antes de donar, mejor consultar con un asesor fiscal o preguntar en Hacienda para conocer las consecuencias económicas. 

Los notarios deben realizar un test previo a la firma de la hipoteca. ¿En qué consiste y que fin tiene? 

En realidad, los notarios hacemos mucho más que un test. Antes de firmar la hipoteca se levanta un acta de transparencia cuya finalidad es comprobar que la entidad financiera ha entregado toda la documentación legalmente exigida y se la ha explicado correctamente al cliente. Además, el notario asesora de forma imparcial al prestatario y resuelve todas las dudas que pueda tener sobre las condiciones del préstamo. En particular, debe explicarle las cláusulas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). El acta incluye también un test ajustado a un modelo aprobado por el Consejo General del Notariado, por lo que es igual en todas las notarías. Si el notario comprueba que la documentación no se ha entregado o explicado correctamente, o si el prestatario manifestara que no entiende o no acepta su contenido, el acta sería negativa y la hipoteca no podría firmarse. 

¿El acta de transparencia tiene algún coste para el comprador? 

Es gratuita para el prestatario y no genera coste arancelario alguno. Además, la escritura del préstamo hipotecario no puede firmarse sin haber realizado previamente este trámite. 

¿Sigue existiendo la llamada letra pequeña en las hipotecas? 

Creo que con el acta de transparencia no se puede hablar de letra pequeña en la hipotecas. Con ella, el comprador queda completamente informado.

 ¿Qué consejo de oro daría a quien vaya a contratar una hipoteca? 

No me atrevo a dar ningún consejo. Sí es de destacar la importancia de fijarse no solo en el tipo de interés sino también la TAE. 

¿Por qué dice que es tan importante la TAE?

 En un préstamo hipotecario, el prestatario (adquiriente) no sólo paga el tipo de interés, sino que tiene que asumir otras comisiones. Por ejemplo, comisión de apertura, comisión de novación o modificación... Y otros gastos, como por ejemplo, el coste de mantenimiento de la cuenta corriente vinculada al préstamo, los gastos de tasación, el coste de los productos que dan bonificación al tipo de interés...

 ¿Hay que valorar entonces el coste total del préstamo, con tipo de interés y también costes de seguros vinculados como el del coche o la vivienda y no únicamente el interés que anuncia el banco? 

Claro. Por eso, lo caro o barato que sea el préstamo hipotecario dependerá no solo del tipo de interés pactado, sino también de que el prestatario tenga que asumir además otras comisiones o gastos. Habla de la TAE. 

¿Puede explicar por qué es tan importante a la hora de contratar una hipoteca o un préstamo?

La TAE, o tasa anual equivalente, a diferencia del TIN ( tipo de interés nominal), que sólo recoge el precio que el banco cobra por prestarnos el dinero, tiene precisamente en cuenta los gastos y comisiones asociados al préstamo o crédito. La TAE es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste efectivo de un préstamo, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones que tiene que asumir el prestatario. La TAE nos permite comparar distintas ofertas de préstamos o créditos, teniendo en cuenta todos sus costes.