La escasez estructural de oferta disponible y la falta de suelo en el mercado residencial impiden que los precios de los inmuebles vayan a experimentar caídas o correcciones a corto y medio plazo. Ante este escenario y la persistente incertidumbre sobre el coste de la financiación, CaixaBank, Caja Rural de Navarra y Laboral Kutxa coinciden en que los compradores buscan estabilidad refugiándose en las hipotecas a tipo fijo y mixto. Asimismo, las entidades advierten de que la decisión de comprar debe responder a la solvencia de cada hogar y no a la expectativa de esperar futuras rebajas.

 FALTA DE OFERTA DE VIVIENDA Y PRECIOS SOSTENIDOS

Frente a la duda recurrente de si conviene esperar una corrección en el mercado inmobiliario, las tres entidades muestran un consenso rotundo. Desde CaixaBank Research, la economista principal Judit Montoriol apunta que, aunque los precios han comenzado a moderar su crecimiento, esta dinámica no se traducirá en una caída: "Los precios de la vivienda han empezado a desacelerarse, pero eso no significa que vayamos a ver una corrección del mercado. La demanda sigue siendo elevada y el principal problema es la falta de oferta, especialmente en las grandes ciudades y en las zonas con mayor creación de empleo y hogares. Mientras no aumente de forma sustancial la vivienda disponible, los precios seguirán creciendo, aunque prevemos que a un ritmo más moderado".

En esta misma línea, desde Caja Rural de Navarra señalan que "vivimos un momento con poco producto y escasez de suelo, que reduce el mercado de compraventa de viviendas y, lógicamente, esta situación redunda en que los precios se incrementen", concluyendo que "como no hay expectativas de poder corregir las causas que provocan la tensión en el mercado, no pensamos que se vayan a relajar los precios". Por su parte, desde Laboral Kutxa coinciden en que "por precio de compra, los pisos pueden haber tocado techo" debido al elevado esfuerzo financiero que exige la cuota mensual sobre el salario neto del comprador, pero aclaran que "mientras no haya un incremento sustancial de oferta tampoco es previsible una bajada de precios".

EL REFUGIO EN LAS HIPOTECAS A TIPO FIJO Y MIXTO 

La tensión en la oferta se combina con una búsqueda de certidumbre por parte de los compradores a la hora de financiar la adquisición, lo que ha consolidado una clara preferencia por las fórmulas a tipo fijo y mixto en detrimento del tipo variable.

Desde CaixaBank recomiendan de forma general el tipo fijo "para un hogar estándar que busque estabilidad". La entidad detalla que en julio el 62,3% de las nuevas hipotecas en España se formalizó a tipo fijo frente al 37,7% a variable, registrando un tipo medio inicial del 3,03% para las fijas y del 2,97% para las variables. Esa diferencia de apenas seis puntos básicos no compensa, a juicio de la entidad, el riesgo de asumir las fluctuaciones futuras del euríbor.

Por su parte, en Laboral Kutxa proyectan que "las hipotecas a tipo mixto (periodo inicial de 3, 5 e incluso 10 años a tipo fijo y luego a tipo variable) serán las ofertas más aceptadas en los próximos meses", una previsión compartida por Caja Rural de Navarra, donde destacan que tanto las opciones fijas como las mixtas concentran la mayor parte de la demanda actual.

CLAVES EN LA CONCESIÓN: EL AHORRO PREVIO Y EL RESPALDO DE AVALES 

En cuanto a las condiciones de acceso al crédito, las entidades identifican distintos matices tras dos ejercicios (2025 y 2026) caracterizados por elevados volúmenes de producción hipotecaria. Desde Laboral Kutxa subrayan que la principal barrera para los compradores no radica solo en la cuota mensual, sino en reunir el ahorro previo del 20% al 30% del importe de compra, dado que los estándares crediticios limitan la hipoteca al 80% del valor de la vivienda. Para desbloquear estas operaciones, el sector está recurriendo a la utilización de avales públicos que garantizan el exceso al crédito por encima de ese 80%.

Por su parte, desde Caja Rural de Navarra apuntan que, si bien existe una notable "agresividad comercial en la captación de hipotecas" por la menor demanda en el mercado, "la principal clave de la concesión sigue siendo el riesgo crediticio", manteniéndose el análisis de solvencia del cliente mientras el precio actúa como la variable decisiva de elección. Asimismo, CaixaBank sitúa el freno en la menor accesibilidad derivada del encarecimiento acumulado del euríbor a doce meses, "que subió del 2,245% en enero al 3,247% en septiembre., un punto porcentual".

PERSPECTIVAS Y EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS

El rumbo futuro del coste del crédito continúa estrechamente ligado a la inflación y a los condicionantes geopolíticos internacionales, especialmente el conflicto del estrecho de Ormuz. Caja Rural de Navarra anticipa futuras subidas de tipos a corto plazo, aunque no muy elevadas, motivadas por los riesgos inflacionistas que generan las subidas del petróleo y del gas vinculadas al conflicto en Oriente Próximo, junto al mantenimiento del crecimiento económico.

En una postura similar, Laboral Kutxa contempla en su escenario central un incremento adicional de 0,50 puntos porcentuales en los tipos para el próximo año antes de alcanzar una etapa de estabilidad hacia 2028, descartando reducciones significativas debido a la incertidumbre de conflictos como las guerras de Ucrania u Ormuz.

¿COMPRAR O ESPERAR?

Ante este panorama, las tres entidades coinciden en que retrasar la decisión con la esperanza de encontrar chollos o fuertes caídas de tipos carece de fundamento económico. Para CaixaBank, la compra debe responder a la situación personal del hogar (contar con solvencia, ahorro acumulado, estabilidad laboral y vocación de permanencia) más que a la intención de acertar el momento perfecto del mercado, una visión compartida por Caja Rural de Navarra y Laboral Kutxa al recordar que la capacidad financiera real es el único criterio determinante para dar el paso