Desafíos de Navarra
Los pueblos navarros no escapan a las dificultades en el acceso a la vivienda
La burocracia, los costes al alza, las complicaciones técnicas en rehabilitación o la falta de alquileres son algunas de las trabas a las que se enfrentan
Publicado el 18/10/2026 a las 05:00
Una burocracia farragosa y exceso de trámites administrativos y técnicos que convierten en interminable el deseo de construirse una casa en el pueblo. Antiguos y enormes inmuebles de complicado ajuste a los tiempos actuales vía rehabilitación. Falta de promociones de vivienda colectiva. Precios de obra elevados y costes en aumento. Escasez de gremios ligados a la construcción. Centenares de casas vacías que no salen de alquiler. Un auge de viviendas turísticas que altera los precios del mercado y la oferta… Estas son algunas de las problemáticas a las que se enfrentan quienes tratan de acceder a una vivienda en las zonas rurales de Navarra. Al igual que en las ciudades, no resulta fácil en los pueblos hacerse con una vivienda en propiedad, ya sea piso o casa, ya sea de nueva construcción o mediante rehabilitación, ni tampoco con una vivienda en alquiler. Retos que urgen respuesta.
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Así lo creen un grupo de arquitectos, un constructor y un cargo público de la Montaña de Navarra, consultados por Diario de Navarra, cuya experiencia sirve de muestra de una situación que atenaza a no pocos jóvenes y familias, pero también a quienes, a una avanzada edad, apuestan por retirarse en una pequeña población.
"A VECES ES INVIABLE"
“En Lesaka, un proceso para reformar y dividir un antiguo edificio protegido entre cuatro particulares ha llevado alrededor de 6 años desde que se compró y hasta que se pudo entrar a vivir. Más allá de la obra, hubo que superar mucho papeleo y burocracia, expedientes farragosos para optar a ayudas… Cosas que hacen que la gente, en algunos casos, se quede en el camino”. El ejemplo lo aportan Juan Mari Aleman Irungarai, arquitecto técnico de 56 años, y Patxi Valer Goñi, de 55 y arquitecto, ambos ligados al estudio Arteka de Elizondo; y Gabriel Laborra Erdozain, de 66 años y arquitecto del estudio Laborra Arquitectos, también de Elizondo. Grandes conocedores de la situación de la vivienda en la comarca de Baztan-Bidasoa.
“La burocracia es el gran escollo, los plazos de la Administración injustificadamente largos que lo entorpecen todo”, defienden. “Hay que cumplir distintas normativas a nivel municipal, autonómico e incluso estatal. Todas muy exigentes y cada una con sus variantes. Por ejemplo, toca informar a la Confederación Hidrográfica del Cantábrico si se proyecta algo a menos de 100 metros de una regata, y aquí las hay por todas partes. Además, encontramos mucho plan municipal desfasado que no casa con otras normas más modernas”, señalan.
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Como en su zona “los proyectos de edificación colectiva son muy escasos, pues no parecen rentables a los promotores (el último en Elizondo data de 2007)”, la mayoría de su trabajo se centra en la rehabilitación o en las autopromociones de viviendas unifamiliares de nueva construcción.
“En el primer caso, toca intervenir en la ‘casa tipo’ de Baztan, de 3 plantas y 500 m2 de superficie construida. Eran caserones tan grandes porque, además de que las familias eran numerosas, incluían tanto el hogar como el lugar de trabajo (con espacios para acoger a los animales y almacenar las hierbas). En la actualidad, para ser rentable su reforma a nivel económico se apuesta por dividir el gran edificio entre varias personas, habitualmente del entorno familiar. Pero ahí llega la problemática de que se aplican las mismas exigencias que a la vivienda nueva, como si esto fuera Pamplona, y eso no encaja bien con las estructuras de madera existentes, los muros anchos de piedra, las alturas que no dan o ventanas que tienen el tamaño que tienen. A veces es inviable y toca derribar la casa entera, cuando eso no es lo que quiere la gente”, explican.
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En cuanto a las autopromociones de casas unifamiliares nuevas, revelan que “la falta de suelo para construir vivienda de la que se habla en la televisión no es tal en los pueblos, si bien el proceso para tramitar que un prado pase a suelo urbano sí es costoso”. Y resaltan asimismo como problema añadido “las dificultades para disponer de gremios de construcción, que están muy mermados”. En estas nuevas casas, ven que “el tamaño que pide la gente se va reduciendo frente a lo que se hacía antes”.
Y destacan el “arraigo” de los baztaneses con su valle. “Muchos trabajan en Pamplona, Irun o San Sebastián, y van y vienen a diario. Buscan vivir aquí, pero claro, si a una pareja de jóvenes de 30 años, cuando ya tiene algo ahorrado y empieza un proceso para dotarse de vivienda, le dices que aún cuando todo vaya bien no la tendrá hasta dentro de 4 o 5 años, dado que el proceso será largo, lógicamente hace que se lo piense. Eso duele más que el coste”.
CASAS DE 2 ALTURAS OBLIGADAS
Coincide con ellos en que “la burocracia es excesiva” Javier Guelbenzu Zubieta, de 52 años y responsable de Construcciones Guelzu, en Auza (Ultzama). Segunda generación familiar en el sector. “Desde que compras una finca, pasan mínimo 3 o 4 años hasta que puedes estar viviendo en tu nueva casa”, calcula. Es por eso que, de cara a favorecer el acceso a la vivienda en la zona rural, reclama “agilizar tramitaciones y actualizar algunas normativas”. “Para mantener la estética del valle, en Ultzama se exige por ejemplo tener aleros de madera o que las 4 esquinas de la casa sean de piedra. Y eso está bien. Pero hay otras cosas que no encajan a veces con la realidad y que me inclinaría por replantear, como el obligar a que las nuevas casas deban tener como mínimo planta baja más una altura. Hay gente mayor, o quien vive solo, a los que con una planta baja les vale, pero se les lleva a las dos alturas, y eso frena mucho, además de que encarece la obra”.
Fruto de su labor, percibe que “la gente de los pueblos prefiere una casa a un piso”. “Muchos me dicen: ‘Para vivir aquí en un piso me voy a Pamplona’. Por eso a lo que más se opta es a construirse una casa y a ser posible que tenga porche, jardín y garaje. Pero claro, los precios han subido una barbaridad, y cuando hace 6 años podía presupuestar un unifamiliar de 80 metros más 80 metros (dos plantas) y porche en 240.000 euros, ahora menos de 340.000 no pueden ser”.
Entre otras cosas, “los materiales de construcción han subido una barbaridad por las guerras y las energías”. “Los aislantes son derivados del petróleo, y las tejas han pasado de 0,68 euros la unidad a 1,98 euros. Y eso, cuanto mayor sea el tejado, se nota más”.
Refiere que también hay quien apuesta por rehabilitar una casa antigua, normalmente de la familia, que “se puede dividir”, pero que “sale bastante más caro que la obra nueva”. “Hay tejados de 300 metros cuadrados o más que renovar, paredes gruesas en las que hay que abrir nuevos huecos para ventanas, toca hacer demoliciones y generar un hueco para escalera comunitaria…”, enumera. Eso lleva asimismo a que haya “muchas casas vacías”. “Y habrá muchas más, pues existen no pocas con solo una persona mayor viviendo, y también mucha segunda vivienda”, especifica.
Ve además que otro problema a la hora de invertir en vivienda, tanto en rehabilitación como en obra nueva, son “los elevados impuestos, que pueden rondar el 30-35% (con excepciones)”. “Eso es la puntilla para mucha gente a la que no le alcanza el presupuesto”.
VIVIENDAS CERRADAS EN INVIERNO
“De cada tres casas de Ochagavía, solo una está habitada todo el año. El resto son segundas viviendas para verano o fines de semana, casi todas cerradas en invierno. Si se abriesen al alquiler, sería un alivio porque hay demanda y necesidad”. Así lo cree Mikel Aoiz Iriarte, de 69 años y teniente de alcalde de la localidad pirenaica, que presidió como alcalde de 2020 a 2024.
Al acoger un gran volumen de servicios dentro del valle de Salazar (residencia de mayores, colegio, hostelería...), Ochagavía cuenta con mucha población flotante de trabajadores temporales. “El mayor problema es dónde alojarlos. Hemos tratado de darle respuesta mediante pisos reformados como dos espacios coliving con ayudas del Gobierno, pero siempre hace falta más”, refiere, recordando que no se concretó otro proyecto en la antigua escuela de párvulos que se cedió a Nasuvinsa para rehabilitarla como viviendas de alquiler social. “Subió el coste y no prosperó formar una cooperativa”.
“Hay más mentalidad de tener en propiedad que de alquilar”, añade. Y asegura que, a nivel local, “los jóvenes a lo que optan es a construirse una casa o a rehabilitar una antigua”. Y para ese segundo caso “deben enfrentarse a las limitaciones y pegas vinculadas a la hora de dividir un gran caserón para sacar más de una vivienda”. “Las casas de antes son enormes y hoy, con los usos y el perfil de las familias actuales, a la gente le sobra más de la mitad. Lo que se vende es grandísimo y también carísimo. Hay por aquí una casa en venta desde hace años por 300.000 euros que exigiría reformar todo el tejado y el interior. Eso ascendería como poco a 500.000 euros de inversión”, explica. Y pide “más apoyo público para dinamizar la iniciativa privada”, que ve escasa.
Costes elevados para afrontar rehabilitaciones con la contrapartida extra, señala, de que “empieza a notarse en el Pirineo cierto auge de los alojamientos turísticos”, algo que altera el mercado. “En Isaba (Roncal), de hecho, se aprobó una moratoria en este sentido”.
Apunta, además, a la existencia en la zona de pisos vacíos en cuarteles de la Guardia Civil y antiguos parques de camineros que, “al ser públicos, las administraciones podrían reconvertir en pisos”. Y, en el caso de las viviendas vacías, señala que “muchos ayuntamientos, como Ochagavía, han aprobado un modelo de ordenanza remitido por la Federación Navarra de Municipios y Concejos (FNMC) que permitiría gravarlas con mayores impuestos, fomentando así que salgan al alquiler”. “Pero todo está pendiente aún de que el Gobierno haga el catálogo de estas casas”.
