Vivienda
Navarra tiene suelo pero faltan casas: las restricciones normativas y la burocracia frenan el desarrollo de miles de viviendas
En la comarca de Pamplona sólo está en desarrollo el 27% del suelo residencial disponible para viviendas protegidas, según recoge la Cámara de Comptos en un informe de septiembre sobre la promoción y gestión de la vivienda protegida
Publicado el 03/10/2026 a las 05:00
En las mapas que recogen el desarrollo urbanístico de Navarra hay dibujadas decenas de parcelas para las miles de viviendas posibles. Sobre el papel, en la comunidad hay suficientes bolsas de suelo disponibles y calificadas como urbanizables. De hecho, a principios de 2026, en los municipios de la comarca de Pamplona, donde se concentra el grueso de la demanda, había suelo residencial disponible para más de 36.000 viviendas. En concreto, como recoge la Cámara de Comptos en un informe reciente, para 36.531 viviendas, 25.175 de ellas protegida y 11.356 libres aunque sólo está en desarrollo el 27% de ese suelo.
A diferencia de lo que sucede en otras comunidades, en Navarra el problema no estaría en la falta de suelo clasificado sino, como explica Fernando San Miguel, responsable de estudios económicos de la Cámara Navarra, en “las trabas urbanísticas y barreras que existen a lo largo de la cadena de transformación urbanística que sumado a un marco regulatorio e institucional restrictivo dilata en el tiempo el desarrollo de todos esos planes”. Es decir en todo lo que necesita ese suelo para que pueda estar listo para empezar construir las viviendas previstas y los cambios que se introdujeron en la normativa del suelo y urbanismo tras la crisis inmobiliaria no parecen haber facilitado las cosas.
Hoy los plazos para que las nuevas promociones se desarrollen pueden superar de largo los diez años. Y una impugnación parcial del planeamiento puede acabar anulando todo el desarrollo, la llamada “nulidad en cascada” que el sector lleva años pidiendo subsanar a través de una reforma de la Ley del Suelo.
El resultado de las exigencias urbanísticas y ambientales, controles que en no pocas ocasiones se llegan a duplicar entre las diferentes administraciones se traduce en una lentitud que choca con una demanda que cada vez avanza más rápido. Tanto la población como el número de hogares (y sobre todo los unipersonales) llevan ya varios años creciendo por encima de la vivienda construida y ante la falta de oferta de obra nueva, como razona el responsable de estudios de la Cámara Navarra, la presión se traslada al mercado de segunda mano y al alquiler dificultando el acceso a la vivienda ante una subida de los precios que en los últimos años ha sido muy superior a la inflación.
CAMBIO DE MODELO URBANÍSTICO
La burbuja inmobiliaria de 2008 puso fin al ciclo de crecimiento en el sector. Cayó la producción, los precios y el empleo, cerraron empresas y hubo cambios financieros de calado. Pero, además, como señala San Miguel se introdujo un cambio en el marco normativo del suelo y el urbanismo que muestra “una transición clara” entre “el modelo expansivo previo a la crisis y el modelo restrictivo y de consolidación posterior”. Según exponen las reformas que se fueron introduciendo tras la crisis incluyeron medidas urgentes para favorecer el urbanismo sostenible, la renovación urbana y la actividad urbanística. Pero, razona, con la priorización legal de la consolidación urbana, que supone vincular la clasificación de nuevo suelo a la demostración matemática de que no hay espacios vacíos en la trama, se ha introducido una barrera burocrática y temporal muy estricta para los nuevos desarrollos. “Con esa modificación, la aprobación de un nuevo plan parcial o recalificación de suelo rústico para construir nuevos desarrollos pasó de ser un trámite expansivo a un proceso complejo que requiere justificar la necesidad habitacional real y la sostenibilidad económica del mantenimiento de las nuevas infraestructuras”, explica asegurando que este cambio ha conllevado una reducción de las grandes promociones de obra nueva en extensiones exteriores discontinuas, como ocurría ante de 2027.
EXIGENCIAS PARA EL SUELO URBANIZABLE
Otro de los cambios normativos de mayor calado a los que alude es la redefinición de las exigencias para que los terrenos adquieran la condición de suelo urbano consolidado. “Antes era suficiente con que un terreno estuviera rodeado de calles o tuviera una expectativa clara de recibir servicios básicos pero, tras la reforma, para que un terreno adquiera la condición de suelo urbano consolidado exige una dotación real, efectiva y sostenible de los servicios básicos”. Es decir, que el terreno debe contar con acceso rodado integrado, red de agua potable, alcantarillado, suministro de energía eléctrica y alumbrado público para ser considerado como consolidado. El Catedrático de la UPNA, Emilio Huerta, comparte la urgencia de mejorar la gestión del suelo y establecer reglas claras y predecibles frente al actual escenario institucional y legislativo cambiante que no está ayudando. “Resulta necesario que haya un clima de colaboración y confianza. Predecibilidad y también incentivos. Hay mucho ruido y furia y ese no es un buen escenario”, lamenta.
Cada retraso encarece el proceso y los largos años de tramitación administrativa de los proyectos de construcción obligan a soportar más tiempo el capital inmovilizado, a rehacer estudios y a cumplir requisitos de distintas administraciones. A eso se suman los costes de construcción, tensionados en los últimos años por la escasez puntual y el encarecimiento de materiales como hormigón, acero, hierro o aluminio. La financiación añade otro freno importante porque aunque el préstamo promotor para construir edificios está ya normalizado, la fase anterior -urbanizar suelo- sigue marcada por el recuerdo de la crisis financiera. Cuanto más largo e incierto es el proceso, mayor es la prima de riesgo y más caro acaba siendo el producto final. Aunque como advierte Huerta, el de la vivienda es un problema “estructural” y no hay soluciones “inmediatas ni rápidas”, el reto es mayúsculo y hay que actuar con celeridad y generar condiciones para que la oferta pueda crecer.
