Hablar del mercado de la vivienda en estos tiempos es hablar de escalada sostenida de precios y de escasez de oferta. El acceso a la vivienda en propiedad resulta cada vez más complicado para amplios sectores de la población y hay un peaje del que no siempre se habla pero que conviene conocer a fondo: los impuestos. ¿Se imagina que el precio de la casa a la que le ha echado el ojo pudiera bajar de un plumazo un 25%? Pues ese es el porcentaje del precio final de una vivienda que según un trabajo reciente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y del Consejo General de Economistas corresponde a impuestos. Un porcentaje que aún podría ser más alto si, como apuntan los promotores, se añaden los impuestos que conlleva la transformación del suelo. Pero lo más preocupante no es el porcentaje en si sino que una parte muy importante de ese coste fiscal extra lo terminará pagando el comprador.

La carga tributaria que afronta el mercado residencial no se limita a lo que el comprador paga directamente al cerrar la operación, el 10% de IVA sobre el valor de la vivienda y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la escritura notarial de la compraventa si se ha comprado una vivienda de obra nueva, o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), si la vivienda es de segunda mano. Se trata de un tributo indirecto por el que la Hacienda Navarra ingresó el año pasado 82,4 millones, casi un 23% más que en el ejercicio anterior cuando la recaudación fue de 67,2 millones. El tipo en Navarra, del 6%, es más bajo que el que se aplica en comunidades vecinas, como el País Vasco y La Rioja, del 7%, y también en Aragón, donde puede llegar al 10%.

Hay que tener en cuenta que cuando se transmite un inmueble el vendedor tributará por la diferencia entre el valor de adquisición, formado por el precio de adquisición, más las inversiones, mejoras, gastos y tributos satisfechos en esa adquisición y el valor de transmisión, que está compuesto por el importe real de la venta menos los gastos y tributos accesorios a ésta. La ganancia obtenida tributará en la parte del ahorro a una tarifa progresiva, con un tipo mínimo en Navarra del 20% y un máximo del 28%.

TRIBUTOS QUE SE ACUMULAN A LO LARGO DE TODO EL PROCESO

Con la vivienda nueva, aproximadamente uno de cada cuatro de los euros que se terminan pagando por la compra no corresponden al valor real de la vivienda sino a los tributos que se han ido acumulando a lo largo de todo el proceso. Sólo un parte de esa carga termina siendo visible para el comprador cuando escritura la venta. El resto de tributos recaen sobre el propietario del terreno, el promotor, y la entidad financiera, si la operación requiere de la firma de un préstamo. Sin embargo, es el comprador quien termina sufragando el coste con el precio que paga por la compra. En el ejemplo que se recoge en estas páginas se simula cómo impactaría en la Comunidad foral la fiscalidad en la construcción de 10 viviendas unifamiliares, desde que el propietario vende el terreno al promotor hasta la fase de construcción y posterior venta de las viviendas a 450.000 euros cada una.

A lo largo de todo el proceso productivo para que esas viviendas puedan ponerse a la venta, se terminan pagando hasta 1.222.000 euros en impuestos que penalizan el coste definitivo y aumentan el precio del producto final. La fase de venta de los terrenos donde se construyen las viviendas del ejemplo conlleva el pago de cuatro tributos que recaen sobre el propietario de los terrenos, promotores y también sobre el banco.

Se debe tributar por las ganancias obtenidas con la venta de los terrenos en la Renta, abonar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la venta, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el préstamo y, además, el propietario del terreno deberá pagar por el incremento del valor del terreno. En la fase de construcción, el promotor deberá hacer frente al pago de otros seis conceptos más: Impuesto de Construcciones e Instalaciones y Obras; tasa de licencia de obra; tasa de vallado, vado, cédula de primera ocupación; declaración de obra nueva; división horizontal y redistribución de la carga hipotecaria. En esta fase, además, la entidad financiera tendrá que abonar el impuesto de actos jurídicos documentados por el préstamo. En la venta de las viviendas es cuando el comprador tendrá que pagar el IVA, el 10% del precio escriturado. Aunque será el mayor desembolso, no será el único ya que también deberá hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Como se observa en el ejemplo, en una vivienda nueva, cerca de la mitad de la carga fiscal la paga el comprador en la compra y la otra mitad la soporta el promotor. Una carga tributaria que los expertos consideran especialmente gravosa cuando lo que se pretende es poner en el mercado más vivienda asequible y que, además, tiene un claro impacto social ya que eleva el precio de entrada de la vivienda y por consiguiente el esfuerzo financiero inicial, dificultando el ahorro previo y retrasando el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes y familias con bajos ingresos. De ahí que, como se apunta en el trabajo del IEE, muchos potenciales compradores de primera vivienda se terminen quedando atrapados en alquileres con elevados precios por la imposibilidad de acceder al préstamo hipotecario necesario para sufragar la compra.

Desde el IEE se recuerda además que durante la fase de tenencia, los propietarios deben hacer frente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuya carga representa hasta el 35% del coste fiscal total anual en la propiedad, y en algunos casos al Impuesto sobre el Patrimonio. “Además, la mera posesión de una segunda residencia conlleva una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, lo que genera una tributación adicional aun sin obtener ingresos efectivos”.

En todo caso, los propietarios navarros que opten por alquilar la vivienda podrán reducir entre el 50% y el 90% del rendimiento neto declarado en IRPF si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y está inscrita en el registro oficial de contratos.

RECUPERAR INCENTIVOS A LA COMPRA DE VIVIENDA 

Además de una revisión del sistema con rebaja y mejora de tributos que gravan la compra de viviendas como el IVA o el ITP, los expertos abogan por diferenciar el tratamiento fiscal de la vivienda habitual, la primera compra y la vivienda asequible, que entienden que debería soportar una menor carga impositiva para facilitar el acceso sin comprometer la recaudación. Otras de las medidas que plantean es recuperar la deducción por compra de vivienda. Euskadi es la única comunidad autónoma en la que se han mantenido de forma generalizada las deducciones a la compra de vivienda a partir de 2013 del 18% con carácter general y del 23% en menores de 36 años. Tras la última reforma fiscal y a partir de 1 de enero de 2026, se ha limitado la aplicación de la deducción exclusivamente a aquellos contribuyentes que tengan una base liquidable general y del ahorro igual o inferior a 68.000 euros.

Según un análisis que realizó el Financial Times, algunas zonas de España y Bélgica son los lugares más caros de Europa en términos fiscales. En el otro extremo se sitúan regiones de Suiza donde los compradores no pagan nada. De acuerdo con el trabajo del rotativo, la factura del impuesto de transmisiones para el comprador de una vivienda de 300.000 euros en la UE ascendería a 30.000 euros o más en Valencia, Cataluña y Bélgica. Sin embargo, en Zúrich, donde se encuentran algunas de las casas más caras del mundo, los compradores de propiedades no pagan ningún impuesto de transmisiones en virtud de una ley cantonal de 2005 introducida para fomentar las operaciones inmobiliarias.