Javier Burón Cuadrado (Basauri, 1970) fue uno de los fichajes técnicos más destacados cuando Ada Colau llegó a la alcaldía de Barcelona en 2015 y le encargó pilotar la gestión de Vivienda. Aunque el nuevo alcalde Jaume Collboni le ofreció seguir en un puesto de asesor adscrito al nuevo comisionado de vivienda y aceptó su nombramiento terminó siendo revocado, a petición propia, sólo una semana después de que se hubiera hecho efectivo. Licenciado en Derecho por la Universidad de Deusto, en la especialidad Jurídico-Economía, y Máster en Asesoría Fiscal por este mismo centro académico, está desde noviembre de 2023, al frente de la empresa pública Nasuvinsa que como sociedad anónima unipersonal perteneciente a la Corporación Pública Empresarial de Navarra (CPEN) tiene a su cargo la gestión y el desarrollo, como ente instrumental, de las políticas de vivienda, suelo industrial y logística, urbanismo y desarrollo territorial sostenible del Gobierno de Navarra.

Se presenta en redes sociales bajo el título de ‘viviendista’, un término que no aparece en la RAE y suena a vivir de la vivienda. ¿Lo ha elegido para provocar?

Lo he elegido porque efectivamente aquí ese término no existe y no existe por algo. En muchos lugares de Europa existe el ‘housing studies’, una disciplina de académicos que estudia qué está ocurriendo en las políticas públicas y en el mercado de la vivienda. Aquí tampoco tenemos gerencias públicas profesionalizadas ni una escuela como la ENAE de Francia que forma directivos. Entonces, sí, admito que, desde el respeto, busco provocar un poco.

¿Y cuál es el objetivo profesional de un ‘viviendista’?

Generar vivienda asequible a largo plazo. Es una disciplina que a día de hoy no existe.

¿Por qué decide dejar Barcelona y venirse a Pamplona?

Fueron varias cosas. Como vasco, no es un sitio extraño para mí y tampoco para mi mujer que aunque trabaja y vive en Bilbao estudió la carrera en Pamplona. Era una forma de estar más cerca de casa. Por la parte profesional, me atraía venir a un sistema de vivienda pública de los sofisticados, en los que suele haber recursos, ganas de hacer cosas, de innovar…

Lleva casi un año como director gerente de Nasuvinsa, ¿le ha gustado lo que se ha encontrado?

Un año es muy poco tiempo para casi cualquier política pública. En una como la de vivienda, que lo que se genera son bienes físicos, todavía es menos tiempo. Dentro de nada voy a perder el punto de vista de alguien de fuera que acaba de llegar, pero de momento la sensación que tengo es que Navarra es una sociedad con bastante equilibrio.

¿Y en la vivienda también ve equilibrio?

Con equilibrio no quiero decir que no haya problemas, pero si miramos estrictamente los niveles de renta y el dinamismo de su economía, Navarra tendría que estar entre los lugares donde la vivienda en venta y en alquiler fuese de las más inaccesibles de toda España, pero la realidad es que aquí la tensión entre oferta y demanda es menor que en comunidades con niveles de renta parecidos al nuestro.

¿A qué lo achaca?

A que esta comunidad lleva muchos años dando pasos y adoptando políticas como la movilización de vivienda vacía, el parque público de alquiler, la calificación permanente de la vivienda protegida, las reservas de suelo para vivienda protegida... Hay tradición de rehabilitar y tenemos a David, Emanzipa, la bolsa de alquiler, Nasuvinsa... Son instrumentos y políticas que en muchas comunidades todavía parecen ciencia ficción. Le diría que en Navarra al aparato público le faltan por incorporar muy pocos de los instrumentos que hay ahora mismo disponibles y, el que falta, las zonas tensionadas y la limitación de precios que es una tarea de la dirección general de Vivienda, no nuestra, se va a hacer ahora.

Desde 2016 en Navarra no se iniciaban tan pocos pisos y en vivienda protegida aún estamos peor. Entre enero y septiembre han sido menos de 200 (197). Y, mientras, el censo de demandantes de vivienda protegida no deja de crecer.

Los datos están ahí y efectivamente con ese número de viviendas no podemos dar respuesta a la demanda.

¿Qué está pasando?

Lo que le ha pasado a todo el mundo que se lo ha tomado en serio. Si pasas de producir vivienda protegida para su venta a producir vivienda protegida para alquiler, necesitas muchísimos más fondos, asumes mucho más riesgo económico-financiero y vas más lento. Pero no nos ha pasado solo a nosotros. Les ha pasado a los colegas de Euskadi, a los de Cataluña y, en cierta medida, también a Zaragoza.

Con el modelo anterior mucha gente pudo acceder a una vivienda.

Sí, pero el problema llegó cuando esas viviendas se descalificaron, se convirtieron en viviendas de mercado y gente que recibió una ayuda del contribuyente pudo capitalizar una plusvalía. Afortunadamente eso ya no se puede hacer. Hacer ese tipo de promociones económicamente es mucho más fácil porque solo soportas el riesgo como promotor público entre que el banco foral de suelo te transmite el suelo y tú entregas la vivienda en venta, unos tres años. Para eso hay financiación y todo tipo de seguros y cuando vendes recuperas la inversión y un poquito más.

Con VPO para alquiler social mantener un balance saneado no parece sencillo: es un producto caro por el que se pagan alquileres bajos. Nasuvinsa perdió 8,3 millones en 2023. ¿Seguirán apostando por el programa Navarra Social Housing?

Generar un parque público de alquiler a la europea es una buena decisión. El problema es que necesitas o un volumen de fondos descomunal o poder hacer las cosas con mucho tiempo, algo que no podemos permitirnos porque hay gente con necesidades.

¿Y entonces que van a hacer?

Apostaremos por el alquiler pero combinando vivienda de protección oficial de alquiler y vivienda de protección oficial de venta. Dentro del alquiler vamos a generar un segmento que es vivienda protegida de alquiler social, y o vivienda protegida de alquiler asequible. ¿Por qué? Pues porque hay necesidades de muchos tipos, y porque necesitamos diferentes productos públicos para diferentes colectivos. En los últimos años ha habido una tendencia a hacer solo viviendas de alquiler social. Está bien, pero es un modelo muy oneroso en gasto público. Por eso, si logramos generar también un alquiler un poco más alto, entorno a los 8 euros el m2 (en el mercado libre se sitúa entre los 11 y los 12) habrá gente que lo pueda pagar y que tendrá una menor necesidad de recibir subvenciones.

¿Qué condiciones tendrán las vivienda para la venta que plantean?

Por un lado serán viviendas que se quedarán en el sistema porque ya no se puedan descalificar y , por el otro, no venderemos la propiedad plena de las viviendas, venderemos el derecho de superficie.

¿Un alquiler para toda la vida?

Técnicamente no, porque es un derecho real. Es hipotecable, inscribible en el registro, heredable, transmisible...La idea es mantener la propiedad pública del suelo. La gente paga el coste de una vivienda y vive toda la vida o hasta que quiera porque si no quiere seguir viviendo, no la puede vender y nos quedamos con el derecho de superficie.

¿Con esos tres modelos podrán equilibrar las cuentas de Nasuvinsa?

Intentaremos buscar un mayor equilibrio económico sí, pero la idea es poder atender a colectivos que tienen necesidades distintas. No puedes tener un solo producto para todo el mundo o centrarte sólo en un colectivo porque eso sólo genera problemas.

¿Habría que revisar las exigencias que se piden en la vivienda protegida para abaratar el precio?

Hay un camino por recorrer en flexibilidad. Es un tema que a nosotros como promotores públicos nos afecta. Una parte de los costes que tienen las viviendas en Navarra tienen que ver con la calidad y otra parte, no sabría decir en qué porcentaje, con unas normas un poco rígidas y ahí convendría dar una vuelta.

La VPO supone menos del 10% de los pisos que se construyen pero jóvenes y no tan jóvenes quieren y necesitan una vivienda.

1987 fue el último año de los ochenta en el que de las viviendas totales iniciadas en España había más VPOs que viviendas libres. A partir de ahí las VPOs empezaron a caer pero en Navarra se hizo vivienda protegida durante más tiempo. Quizá por eso, que un trabajador joven comparta piso de alquiler aquí no es tan habitual como en Madrid o Barcelona y hay casos en los que parejas con trabajo piden una hipoteca y se la conceden. Pero estamos en un momento delicado en el que los boomers tienen muchos activos inmobiliarios y los millennials no pueden vivir ni de alquiler. Aunque en Navarra, insisto, eso es muy matizable. No es que estemos bien, pero no estamos al nivel de tensión que hay en otros sitios.

¿Y por qué el censo de demandantes de vivienda protegida no deja de crecer?

No niego que haya una necesidad y una demanda muy superior a la capacidad de oferta de los promotores públicos y privados, pero hay comunidades que ni siquiera tienen registro. En Navarra el nivel de intervención pública es muy superior al de otras comunidades. Con el modelo que planteamos de diferentes tipologías de vivienda podremos tener un cierto reacomodo en la demanda.

Para el Banco de España el problema de la vivienda sólo puede empeorar. Se construyen menos viviendas de las que se necesitan y eso hace que los precios suban.

El Banco de España no vio la burbuja inmobiliaria. La teníamos todos delante de las narices pero entre 1998 y el 2007 estaba prohibido hablar de burbuja inmobiliaria porque si lo hacías eras un patán. Pero terminó explotando. Ahora lleva desde 2013 hablando del calentamiento y ve un desequilibrio entre las viviendas que se ofertan y los hogares que se forman. Es correcto. También, que tenemos un problema de oferta y que hay que generar más. También correcto.

¿Y entonces?

Tengo 54 años y ya le he ido viendo actuar. Fallan como una escopeta de feria. Siempre.

¿Podría explicarse?

Si multiplicásemos por tres o por 4 cuatro oferta y todo fuese vivienda libre no se aliviaría el problema. Es más, en muchos sitios lo empeoraría subiendo los precios. Es lo que me atrevo a decir que pasará en Madrid con las 250.000 viviendas recogidas en su planeamiento. ¿Por qué? Porque hay demanda con capacidad de compra suficiente que es capaz de pelearse por los mejores inmuebles y pagar un sobreprecio. Las viviendas tienen tres reglas de valoración. Localización, localización y localización. Tenemos un problema de asequibilidad, no sólo de producción, y necesitamos generar más vivienda protegida, más vivienda asequible, más vivienda de alquiler. Esa vivienda no cae del cielo. No me sé el dato de Navarra, pero, en España, del medio millón de viviendas que se venden, dos terceras partes son para cambio de vivienda y una tercera parte para primer acceso. Cambiar de vivienda es una aspiración legítima pero es para el que accede por primera vez para quien no hay oferta. Lo que necesitamos es generar más vivienda protegida, más vivienda asequible, más vivienda de alquiler y esa vivienda no cae del cielo. Un promotor privado, y es normal no es ninguna crítica, si tiene un producto que es más líquido y más rentable y está considerando varias inversiones alternativas, hará el que más le beneficie. Tenemos un problema de oferta pero la clave es cualitativa, no cuantitativa. Entonces, como endógenamente el mercado no va a producir las viviendas que necesitamos, lo que hay que generar son políticas públicas, por un lado, y, por el otro, el mayor número posible de proyectos de colaboración público-privada para generar VPOs.

¿Navarra no necesita más vivienda libre?

Sí, pero una cierta cantidad. Necesita más vivienda protegida y que una parte vaya para el alquiler. Y todas esas viviendas no tienen que nacer de la construcción. Hay que seguir movilizando viviendas vacías, rehabilitando… Pero el problema no es sencillo y no podemos mentirle a la gente. El urbanismo no es inmediato y la capacidad de producción tampoco es ilimitada.

¡Pero hay suelo preparado!

Hay planeamientos que están en tramitación y evolucionado pero hay una situación distinta entre promotores público y privados. Los privados no tienen un gran sector para concentrar el trabajo. ¿Podría ser Donapea? Podría. ¿Guendulain? También podría. Pero no acaba de estar claro. Hay como dos circuitos muy distintos. El promotor privado se puede financiar bancariamente como lo hacía antes, pero hay mucha más financiación a través de fondos de inversión. Y los promotores públicos, que durante años hemos estado sin ninguna posibilidad de financiar las inversiones de alquiler, tenemos acceso al ICO, al BEI, y hay un circuito ahí que se está moviendo. Además, en Navarra tenemos el banco foral de suelo y en ese marco no debemos preocuparnos tanto por el déficit sino por poner en el mercado el mayor número de unidades posible en el plazo de tiempo más corto.

¿Diría que el reto está más en la financiación de los proyectos que en el suelo?

Ahora mismo en el banco foral hay un número de suelos que permiten hacer un número interesante de proyectos, y diría que sí, que el reto hoy por hoy es más la financiación de esos proyectos que los suelos.

¿Para cuántas viviendas públicas hay suelo disponible en estos momentos? ¿1.000, 2.000, 3.000?

Una cifra intermedia entre esas tres cantidades que ha apuntado.

Pero se necesitan muchas más.

Por supuesto que sí, pero ¿el suelo ahora mismo es un factor que impide que desarrollemos promociones de VPO? La respuesta es que no.

La sensación que muchas veces queda es que construir vivienda no interesa políticamente porque sus efectos se ven a muy largo plazo. Que es mucho más rentable subir las pensiones y va más allá del color de los gobiernos.

Va más allá del color político de los gobiernos sí, pero históricamente, desde el año 75 los que se han gastado más dinero público en políticas de vivienda han sido los gobiernos de izquierdas. Lo que creo es que se le está pidiendo a la Administración que haga el esfuerzo que no toca. ¿Qué es lo que queremos? ¿Generar una infraestructura de país? ¿Unos suelos y unas viviendas permanentes, asequibles y que no estén en reglas de mercado? Las infraestructuras no son baratas, ni las de transportes, ni las ferroviarias, ni los puertos, ni los hospitales, ni los colegios. Cuesta mucho dinero, pero cuando las tienes empiezas a ahorrar dinero público.

¿Por qué no toca ese esfuerzo del que habla?

Se le está pidiendo a los ayuntamientos y a las ciudades que utilicen su planeamiento urbanístico para hacer cosas, pero no se les está poniendo medios. Las comunidades llevan la política pública, algunas regulan cosas, pero no tienen instrumentos de intervención. Las comunidades autónomas pueden hacer más pero no lo pueden hacer todo. En 15 de ellas, todas menos Navarra y el País Vasco, el principal ingreso público para poder hacer programas de vivienda es el Plan Estatal. Entonces, si decimos que queremos tener una infraestructura de país para la vivienda social y asequible, ¿por qué no la financiamos? Tendría que haber un fondo permanente de dinero para un objetivo de país a largo plazo al que las comunidades autónomas puedan sumarse y añadir fuerza y, después, hay que ser capaces de que haya el mayor número de operadores en el sector de la vivienda protegida de alquiler. Pero pedirle a quien no corresponde que haga el esfuerzo que no toca es complicado. Otra cosa que no nos favorece, y esto sí que les afecta a todos los partidos, es que no se puede hacer un plan de vivienda en cuatro años. En Navarra, siendo la realidad Navarra manifiestamente mejorable, hay niveles de continuidad bastante mayores que en otros sitios. En cualquier caso, estamos esperando a que el presupuesto de 2025 traiga buenas noticias. Al final, si no hay presupuesto, ni tenemos ni políticas ni podemos hacer nada a largo plazo.

Vivienda mantuvo meses abierta una convocatoria de ayudas a la rehabilitación energética en municipios de menos de 5.000 habitantes que no tenía fondos disponibles mientras desde Nasuvinsa se siguió incentivando esas obras. ¿Ha faltado coordinación entre la dirección de Vivienda y Nasuvinsa?

No ha habido ninguna falta de coordinación entre Vivienda y Nasuvinsa, sino un incremento significativo en las solicitudes. La forma de proceder que se ha seguido es la habitual. No siempre es posible prever en qué expediente se agotarán los fondos. Estos trámites no son procesos que se gestionen en un corto periodo de tiempo, sino que su tramitación puede extenderse durante meses, implicando requerimientos.

¿Por ejemplo?

Existen expedientes que han sido aprobados pero que han desistido de la ejecución de obras, permitiendo que se prioricen otros que, en principio, no contaban con fondos. Todos los remanentes que se logren obtener en el futuro se asignarán a estos expedientes. Navarra ha ejecutado de manera puntual y muy eficiente todo el presupuesto disponible, una situación que no se puede afirmar en otras comunidades.

La demora en los planeamientos es una queja recurrente del sector privado.

El urbanismo es lento y la concesión de licencias lleva mucho tiempo. Que los promotores se quejen de esa demora es entendible.

Usted forma parte de la administración. ¿No se podría hacer más?

Soy un directivo de una empresa pública y nosotros no llevamos el planeamiento urbanístico.

Pero sí forman parte de la administración

Somos propiedad de la administración. Hay una dirección general que es la que tiene que mover los planeamientos urbanísticos. No es ni siquiera competencia de la dirección de Vivienda.