Todos hemos sido estudiantes alguna vez. Y los que no éramos muy buenos, hemos conocido esa sensación de vértigo que entraba cuando habías dejado pasar el curso dejando tareas para más adelante, confiando en que ya habrá tiempo para estudiar. Sin embargo, cuando se acerca el examen, aparecen las prisas, los apuntes de última hora y los intentos desesperados por recuperar el tiempo perdido. Algo parecido sucede cuando los políticos ven acercarse las elecciones y se dan cuenta de que no han realizado los trabajos necesarios para que la ciudadanía les apruebe. En Navarra, y en gran parte de España, los gobiernos parecen haber descubierto ahora que la vivienda preocupa a la ciudadanía, y corren a buscar apuntes, a modificar leyes estructurales sin consenso, sin estudio de las consecuencias, para “pasar” un examen sin conocimientos reales de la asignatura.

La cuestión es que la vivienda no es un examen sorpresa. No ha surgido de repente. Llevamos años viendo cómo aumenta la dificultad para acceder tanto al alquiler como a la compra de una vivienda. En estos años, el debate político se ha centrado en encontrar culpables, curiosamente en la sociedad civil, regular el mercado que “funciona mal”, limitar precios, modificar los contratos de los particulares… Pareciera que el sector público no tuviera nada que ver con la estructura del suelo, con los métodos de ahorro de una clase media… Algunas de las medidas que se han tomado pueden ser razonables e incluso necesarias. Ese es otro debate, pero juntos nos hemos ido metiendo en una rueda que no aporta soluciones sino nuevos culpables.

Sin embargo, el problema fundamental sigue siendo el mismo: faltan viviendas. Y cuando un bien escasea, pretender resolver el problema únicamente mediante normas es tan ineficaz como intentar aprobar un examen estudiando exclusivamente el índice del libro.

La gran pregunta que deberían responder nuestros gobernantes es sencilla: ¿hay hoy más viviendas disponibles que hace unos años? Si la respuesta es negativa, todo lo demás pierde relevancia. La realidad se mide en viviendas construidas, en llaves entregadas y en precios que puedan asumir quienes trabajan y quieren desarrollar un proyecto de vida en Navarra. La demanda de nuevos hogares supera la construcción efectiva de viviendas (Navarra ya no es la misma sociedad de hace treinta años, somos 700.000 navarros y navarras, muy lejos ya del medio millón) sin embargo, no logramos superar las viviendas entregadas en la legislatura anterior. La demografía desmonta la idea de que el problema pueda solucionarse sin aumentar significativamente la oferta.

Como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, me preocupa la tendencia del discurso político de trasladar la responsabilidad a propietarios, promotores o particulares en general mientras la administración evita examinar sus propias obligaciones. Es evidente que cuestiones como la promoción pública de vivienda, la disponibilidad de suelo o la simplificación administrativa dependen principalmente de los poderes públicos.

Y ahí es donde parece situarse el verdadero suspenso. El gobierno ha dedicado mucho tiempo a imponer deberes a los demás, pero poco a realizar los suyos propios. No hay inyección presupuestaria para promoción pública de vivienda. La lentitud burocrática sigue retrasando proyectos y la puesta en marcha de nuevos desarrollos urbanísticos no avanza al ritmo de una demanda creciente.

Además, está toda la arquitectura fiscal. Si una señora no puede subir 30 euros a su inquilino porque tensiona el mercado, ¿no sería razonable que el gobierno recortara los impuestos a la compra de la primera vivienda?; ¿No puede beneficiarse el propietario de una exención fiscal igual a la de Nasuvinsa, si alquila al mismo precio que Nasuvinsa? ¿Por qué se topa la subida del alquiler a un 2% y el Ayuntamiento aumenta el precio de sus servicios más de un 3%?

Los hogares son más pequeños y las necesidades residenciales son diferentes. Sin embargo, muchas normas urbanísticas siguen diseñadas para modelos familiares más antiguos. En este sentido, propuestas como transformar oficinas vacías en viviendas, flexibilizar determinados planeamientos o favorecer viviendas de menor tamaño parecen más razonables que algunos debates ideológicos que monopolizan la discusión pública. El riesgo de no abordar estas cuestiones es evidente. Cuando la oferta no crece al ritmo necesario, los precios terminan expulsando a quienes disponen de menos recursos. Los jóvenes son los primeros perjudicados, pero no los únicos. La dificultad para acceder a una vivienda acaba afectando también a la competitividad económica y en última instancia, a la cohesión social de toda la comunidad.

Por eso la vivienda debería abordarse menos como una batalla política donde se andan señalando culpables, y más como un problema práctico. Volviendo a la metáfora del inicio, el examen está cada vez más cerca. La ciudadanía será quien corrija la prueba y la pregunta principal ya está escrita: ¿ha mejorado realmente el acceso a la vivienda?; ¿La sociedad ve al gobierno como un colaborador leal o como un maestro viejo de los que se pasan el día riñendo? Como ocurre con cualquier estudiante, la nota dependerá del trabajo realizado durante todo el curso. El día de la prueba, sin embargo, los apaños rara vez sustituyen a los deberes hechos.

Miguel Elizari Díez. Presidente del Coapi de Navarra. Administrador de Inmo31