España afronta uno de sus mayores problemas económicos y sociales: la falta de vivienda. La escasez de oferta está elevando los precios de compra y alquiler, dificulta la movilidad laboral, retrasa los proyectos de vida de miles de personas y amenaza la competitividad de nuestra economía. Los datos son elocuentes. Entre 2021 y 2025 se crearon en España más de 1,2 millones de nuevos hogares, mientras que apenas se terminaron unas 466.000 viviendas. El resultado es un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas. Solo en 2025 el desfase ascendió a casi 150.000. El propio Banco de España ha advertido de la insuficiente oferta residencial para atender el crecimiento de la demanda. Cuando la oferta crece mucho menos que la demanda, los precios aumentan. Es una ley económica tan sencilla como inevitable. Sin embargo, algunas administraciones siguen empeñadas en combatir las consecuencias en lugar de resolver las causas. Navarra constituye uno de los ejemplos más claros de esa deriva. Hace unos meses decidió aplicar el control de precios del alquiler. Desde Institución Futuro adelantamos lo que ocurriría, porque así había sucedido ya en Cataluña y en numerosas ciudades internacionales: limitar artificialmente los precios no genera más viviendas. Los efectos no tardaron en aparecer. La oferta de viviendas disponibles para alquilar descendió de forma apreciable. Muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado y otros optaron por el alquiler temporal o simplemente decidieron no alquilar. No fue una sorpresa. 

Cada vez que aumenta la inseguridad para quien pone una vivienda en alquiler, disminuye el incentivo para ofrecerla. Lejos de aprender, Navarra ha decidido avanzar un paso más. El Gobierno foral impulsa una modificación legal para que las viviendas protegidas destinadas al alquiler nunca se puedan vender, suprimiendo la posibilidad de descalificación incluso para promociones ya existentes. Lo más preocupante no es el contenido de la medida, sino su carácter retroactivo. Se puede entender el cambio de modelo pero asegurando la seguridad jurídica. Quienes promovieron, financiaron o adquirieron esas viviendas lo hicieron conforme a unas reglas concretas. Sabían que existía un periodo de protección tras el cual la vivienda podía descalificarse y pasar al mercado libre. Esa expectativa formaba parte del marco jurídico y del estudio de rentabilidad bajo el que tomaron su decisión de inversión. Ahora, años después, la administración plantea cambiar las reglas de juego aprobadas. Las consecuencias van mucho más allá de la vivienda protegida. La inversión inmobiliaria necesita horizontes largos y reglas estables. Un promotor decide hoy una inversión cuyos resultados obtendrá dentro de varios años. Si existe la posibilidad de que la administración modifique posteriormente las condiciones iniciales del proyecto, el incentivo para invertir desaparece. Existe otro elemento relevante: el precio del suelo y el papel que desempeñan las propias administraciones. 

El reciente caso de Arrosadía es especialmente ilustrativo. El Ayuntamiento de Pamplona ha obtenido casi 10,5 millones de euros por la subasta de cuatro parcelas municipales destinadas a construir unas 70 viviendas libres. El precio de salida era de 6,21 millones, pero la adjudicación terminó siendo un 69% superior. El resultado es una repercusión del suelo de aproximadamente 150.000 euros por cada vivienda antes siquiera de comenzar a construir. La operación puede resultar magnífica para las arcas municipales, pero plantea una contradicción evidente. Las administraciones manifiestan su preocupación por el precio de la vivienda, mientras intentan obtener mediante subasta los mayores ingresos posibles por la venta del suelo. Si a ello le añadimos la multitud de impuestos que se tienen que pagar desde la adquisición del suelo hasta la firma de un comprador de una vivienda terminada en el notario, comprobamos que las administraciones recaudan cerca del 50% del importe total de la vivienda. 

¿Qué pueden y deben hacer las administraciones? Identificar y movilizar suelo público y privado inmediatamente edificable, agilizar la gestión urbanística, reducir los plazos de planeamiento y licencias, aumentar la densidad allí donde sea posible, revisar el régimen fiscal que soporta la vivienda, especialmente la vivienda habitual, y colaborar con el sector privado para conseguir construir los pisos necesarios que den respuesta a la demanda existente. Fue en 1954 cuando apareció la VPO como tal. A finales de los 50 el Plan de Estabilización le dio un impulso definitivo hacia la propiedad y no al alquiler para favorecer la integración en los núcleos urbanos, eliminar el chabolismo, absorber mano de obra e impulsar la economía. Más tarde, en democracia, se recurrió a la VPO para facilitar el acceso a la compra llegando a ser el mayoritario de la obra nueva. Con el paso del tiempo ha ido perdiendo peso hasta que en estos momentos, en Navarra se apuesta por la VPO de alquiler manteniendo la protección oficial de por vida. Son cambios de modelos que intentan dar respuesta a las necesidades de cada momento. Eso sí, siempre se debería mantener las reglas de juego que nos exige la seguridad jurídica. 

Cuando conocemos que el parque público de alquiler español está en el 3%, que el objetivo es llegar al 9% que marca la media europea, y que otros países nos llevan ventaja como Países Bajos con el 30%, Suiza el 25% o Austria el 24%, vemos que tenemos mucha tarea por desarrollar. Además, en el momento actual se debería vincular la política de vivienda con la política industrial y desempleo. Si se quiere atraer empresas y trabajadores, hay que garantizar simultáneamente suelo industrial, empleo, y vivienda en las zonas donde se genera actividad. La vivienda protegida seguirá siendo imprescindible. Precisamente por eso necesita un marco que incentive su construcción. Todo aquello que facilite construir más viviendas contribuirá a moderar los precios de forma duradera. 

José María Aracama Yoldi. Vicepresidente del think tank Institución Futuro