La crisis actual de la vivienda en nuestro país ha sido el principal problema que ha destacado en el 1º de Mayo, Día del Trabajador, impulsada por un déficit estructural de oferta residencial y de una elevada demanda. Que el mercado inmobiliario está desbocado es un hecho.

La vivienda nueva terminó 2025 con una subida del 13,1% y marcó un récord histórico con 2.230 €/M2. Además, el Banco de España cifra el déficit actual de nuestro país en 700.000 viviendas. Así las cosas, en 2026, los precios de la vivienda en España han alcanzado niveles récord en muchas zonas, reavivando el temor a una posible burbuja inmobiliaria.

Los precios de compra y alquiler continúan en aumento, con proyecciones de una subida del 7 en el precio de la vivienda, aunque no se considera propiamente una burbuja estilo 2008, sino un sobrecalentamiento por falta de construcción, pues la burbuja surge cuando sobra mucha oferta; aquí lo que sobra es demanda, y se ha llegado al límite. Ahora bien, construir mucho no conlleva a un abaratamiento de los precios, como pudo comprobarse durante la burbuja inmobiliaria de hace veinte años. En aquel periodo se combinaron desregulación del suelo, construcción masiva y una demanda disparada tanto por la llegada a la treintena de las generaciones del baby boom español (1960-1976), como por la llegada de millones de personas procedentes de América Latina y otros países.

El precio se disparó hasta que se produjo el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. La crisis inmobiliaria española de 2022–2026 es una crisis habitacional de carácter estructural, que afecta al mercado de la vivienda, marcada por el encarecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler, un acusado déficit de oferta residencial y crecientes barreras de acceso a una vivienda digna.

El fenómeno responde a una combinación de factores como el aumento de la demanda habitacional, la escasez de suelo edificable, la expansión del alquiler turístico, la especulación inmobiliaria y el reducido parque de vivienda social.

Dentro del mundo inmobiliario, se conocen dos cosas. La primera, es que el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda ha impulsado un alza generalizada de los precios de compraventa y alquiler de vivienda, en los últimos cuatro años. En 2025, mientras que la compraventa de vivienda subió un 11,5%, los precios del alquiler crecieron un 10,3 %. Y, según Fotocasa, que aporta datos de abril/2026, el precio de la vivienda de segunda mano en España ha superado la barrera de los 3.000 €/M2.

En mi opinión, ocurre que se está reduciendo el tamaño de los pisos para compensar la no construcción. Se ha pasado de dos habitaciones a estudio por el mismo precio. Y la segunda, es que no se compran más pisos porque no salen a la venta, no porque no haya nadie queriendo comprarlos. Y como es sabido, ante un problema de oferta como el actual, la mejor solución es construir, no queda otra; solo se soluciona con construcción de vivienda que cubra la demanda.

La Comisión Europea ha advertido que esta escasez de suelo y los largos procesos burocráticos actúan como cuellos de botella en la producción de vivienda, recomendando reformar la Ley del Suelo, agilizar los trámites urbanísticos y liberar suelo urbano. Una de las mayores causas de la subida del precio de la vivienda y de los alquileres no es otro que la inmigración masiva promocionada por este gobierno.

Según datos del INE, entre 2021 y 2024 la creación anual media de hogares fue de 259.167 unidades aproximadamente, impulsada por la inmigración, 1,2 millones de personas entre 2021 y 2024, y el crecimiento demográfico natural.

Actualmente, asistimos a un frenazo y contracción del mercado inmobiliario, pues el comprador toca techo y las compraventas se han desplomado un 7,7% en Febrero, después del ajuste del 11,4% de Enero, lo que confirma la tendencia. La vivienda terminada se desploma durante nueve meses consecutivos.

En 2025, el descenso de las compraventas se extiende a todo el territorio: 14 comunidades autónomas registraron caídas, con desplomes intensos en Canarias (21%), Navarra (19,2%) y Baleares (18,6%). El artículo 47 CE reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Consiguientemente, la vivienda no puede seguir tratándose como un negocio, o un objeto de especulación, mientras miles de personas ven imposible acceder a un hogar seguro y digno.

La situación actual ha contribuido a que la vivienda pase de ser un derecho a convertirse en un negocio, o una mercancía financiera. Diversos medios de comunicación han calificado el balance habitacional del Ejecutivo como insuficiente, tras ocho años de gobierno, a pesar de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, señalando la falta de resultados tangibles y la lentitud en la ejecución como causas del agravamiento de la crisis de la vivienda.

Francisco Javier Sagüés Sala es abogado.