"Nueva ley de vivienda: los alquileres se encarecerán más"

La nueva ley aprobada por el gobierno limita otra vez más los precios del alquiler a una subida del 3% en unos años de inflación galopante. Esto ya viene de tiempos de la pandemia y uno de los efectos conseguidos ha sido que en 2022 se ha reducido el número de viviendas en alquiler en España un 26,8% (datos Servihabitat Caixabank).

Vamos a ver, en un mercado hay oferta y demanda, si hay más oferta baja el precio, si hay más demanda sube el precio. Pido perdón si soy demasiado simplista, pero es que a veces creo que, si no estamos de acuerdo en lo básico, ¿cómo vamos a seguir departiendo? Bueno, pues si el gobierno quiere arrendamientos más baratos puede hacer leyes que incrementen la oferta de pisos en el mercado. Pues no, hace lo contrario, perjudica a la oferta atando por ley la subida de precios cuando suben los costes vía inflación.

Si esto funcionara podrían hacer una ley que impusiera todos los precios de la economía, como hizo Diocleciano en su edicto (301 D.C.). Lástima que la fijación de precios no haya funcionado nunca a medio y largo plazo. Y además crea inseguridad jurídica. Seguridad jurídica que dice el Gobierno que tenemos en España, pero que Ferrovial no ve tan claro y se marcha del país. ¿Quién va a invertir en vivienda para alquilar en España si en cualquier momento te hacen una ley que te perjudica? Y esto se agrava más en inversiones a largo plazo como son las inmobiliarias. (menos oferta=más precios).

El mercado inmobiliario en España está virando hacia una escalada de precios inevitable si no cambian las cosas. El mercado inmobiliario va parejo al financiero. Hemos vivido unos años extraordinarios en los que la banca otorgó hipotecas casi gratis con tipo fijo a 30 años. Esto facilita la compra de vivienda (más demanda=suben los precios). El dinero gratis lo proveían los Bancos Centrales. Fue jauja hasta que llegó la inflación, como consecuencia de esos excesos monetarios. Después de negarla, y decir que era transitoria, los Bancos Centrales comenzaron a subir tipos de interés a velocidades nunca vistas. Como consecuencia se encarecen las hipotecas. BBVA estima que este año la compraventa de viviendas caerá un 30%.

Entonces bajarán los precios pensará alguno. Pues no, porque la inflación encarece todo, también la compra de suelo, el hormigón, el ladrillo, etc. (subieron de media más del 20% en 2021) Alguno recordará que se paralizaron muchas obras porque a esos precios desaparecía el beneficio del constructor. Pues bien, si las casas nuevas están subiendo de precio esto genera un efecto contagio en las usadas. Si es más caro comprarme la obra nueva en Barañáin me compensa comprar usada que está algo mejor de precio respecto al metro cuadrado (sube la demanda=suben los precios).

Si comprar está más difícil muchos elegirán alquilar. Esto va a generar un incremento de la demanda de alquiler (más demanda=suben los precios), en especial para la gente con menos recursos. Y ¿qué va a pasar con los inquilinos actuales? Pues que cuando llegue la renovación mostrarán la ley al arrendador. Y el propietario les invitará a que busquen otro piso, porque los precios de mercado estarán por encima y subiendo. Si la ley dice que no puede subir el precio en la renovación del alquiler, lo que va a hacer el propietario es no renovar el contrato y buscar un inquilino nuevo. ¿Será fácil encontrarlo? Lo cierto es que sí. En las grandes ciudades ya se cuenta que hay castings para inquilinos. Sube el precio en las ciudades y eso hace que en la renovación muchos tendrán que ir a alquilar al extrarradio o a pueblos limítrofes (más demanda=suben los precios). El precio lo pone la escasez. El agua es más barata que los diamantes porque hay más, aunque si te estás muriendo de sed en el desierto, viene un sinvergüenza y te pide tu anillo de diamantes por una botella de agua, ¿qué harías?

Cualquiera que se quiera emancipar en España lo tiene crudo. Ojo, que las ayudas económicas al alquiler joven generan subida de precios de los alquileres porque estimulan la demanda (más demanda=suben los precios). En España la edad media de es de casi 30 años frente a los 26,5 de la media europea (Eurostat). En estas circunstancias de precios de compra y alquiler de pisos, ¿cómo se van a emancipar? Mira tú por dónde los más perjudicados por las medidas del Gobierno van a ser aquellos para los que supuestamente han hecho esas leyes. ¿Cuál es la solución? Primero que el gobierno no torpedee la oferta con leyes restrictivas, y segundo que fomente la oferta tanto de pisos en compra como en alquiler.

Carlos Medrano Sola. Economista en www.eximiaconsultores.com