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"Alquileres en peligro"

"Estas leyes generan inseguridad y merman la rentabilidad en un mercado que requiere estabilidad jurídica durante años"

Avatar del Carlos Medrano Carlos Medrano03/01/2023
Estas Navidades hemos tenido avalancha legislativa. Una de las normas ha sido la extensión de la ley que limita la subida de los alquileres al 2% otros 6 meses. El propósito del gobierno es aliviar la inflación que afecta a los inquilinos por la invasión de Ucrania. Vaya por delante, que la inflación estaba con nosotros antes de la guerra, y que esta solo la incrementó. Y que el origen de la misma está en el exceso de expansión monetaria de los Bancos Centrales.
Dicho esto, vamos a recordar la primera clase de economía: la de la ley de la oferta y la demanda. Si estimulas la oferta (facilitas que haya más alquileres) bajan los precios, y si estimulas la demanda (subvencionas a los inquilinos) suben los precios. Esto funciona también en el sentido contrario, es decir, si perjudicas a la oferta (como quitar la exención del 40% de la renta para los caseros) suben los precios porque el propietario tiene más incentivos para vender el piso o sacarlo del mercado del alquiler. También se perjudica a la oferta siendo permisivo con los okupas. Como me contaba mi amiga Marta refiriéndose a su tía, ya jubilada, que iba a vender el piso de la abuela porque le daba miedo alquilarlo y que entraran okupas. Su tía se asustó al ver en televisión unos pobres ancianos que estaban sufriendo una ocupación y no podían hacer nada.
Siguen perjudicando a la oferta cuando se penaliza a los grandes tenedores de vivienda para alquiler (los que llaman fondos buitres). En España suponen el 4% del mercado, o sea que, aunque acertaran, tampoco van a solucionar el 96% restante. No obstante, hostigándoles ahuyentan la inversión. Estas leyes generan inseguridad jurídica y merman la rentabilidad en un mercado que requiere estabilidad jurídica durante años, los que necesitan para recuperar la inversión. Si hay menos pisos serán más caros.
Los que busquen piso nuevo para alquilar verán cómo los precios se disparan, ahí el gobierno no ha hecho nada, todavía. ¿Acabaremos con aquella ley de rentas antiguas (1946) de Franco? Al inicio de la ley franquista, casi la mitad de la población española vivía de alquiler (mis cuatro abuelos sin ir más lejos). Cuando Boyer derogó la ley en 1985 el mercado de alquiler era un erial.
Hay muchos ejemplos en otros países. En Suecia, el mercado de la vivienda está regulado desde la Segunda Guerra Mundial. Con el tiempo consiguieron tener un 93% de los municipios con déficit de vivienda, interminables colas para conseguir vivienda social. En Estocolmo, la demanda de pisos supera 25 veces la oferta (tienen que esperar 13 años para conseguir un piso). En Alemania, en 2015 se limitaron los precios de los alquileres, como consecuencia, se ha reducido la oferta un 40% y se han disparado los precios de los alquileres no regulados. Probablemente uno de los casos más extremos fue el de la ciudad de Nueva York con su ley de control de alquileres de 1943. Supuso el abandono o destrucción total de 30.000 viviendas al año desde 1962. Los controles de alquileres provocaron una reducción de la movilidad de los inquilinos. También se incrementó la litigiosidad, al negarse el propietario al mantenimiento de los pisos. En 1975 se iniciaron cerca de medio millón de juicios ante el Tribunal de Viviendas. Los alquileres subían el 8,5% anual mientras los gastos lo hacían al 10% y el petróleo se disparaba al 2.000%. Edificios y barrios enteros fueron derruidos por falta de mantenimiento.
En resumen, la solución pasa por hacer lo contrario de lo que he ido escribiendo unas líneas más arriba. Ya lo ha advertido la UE, el Banco de España y la práctica unanimidad del sector. Hasta el premio Nobel Paul Krugman (conocido por ser crítico de cualquier iniciativa que huela a neoliberalismo) está en contra. Negar la evidencia científica es como ir al médico y que te medique lo que quiera la gente. Hace unos días leí un tuit de un profesor universitario de economía al que sigo en redes sociales que escribió: “Magnífica noticia: el Congreso aprueba, con el voto a favor de todos los partidos políticos, la Ley sobre Evaluación de Políticas Públicas. Esta no solo obliga a evaluarlas, sino condiciona su repetición a resultados positivos y exige responsabilidades”. Me alegró leerlo, pero luego me di cuenta de que era 28 de diciembre. Cuánto mejor nos iría si hubiera responsabilidades personales de aquellos políticos que a sabiendas implantaran leyes que no han funcionado. También ayudaría formar en educación financiera y ser más críticos con estas iniciativas que pretenden solucionar problemas complejos con algo tan simple como topar los precios. ¿Cómo no se nos habría ocurrido antes?
Carlos Medrano Sola. Economista en www.eximiaconsultores.com
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