Imagínense  un mercado donde el producto es un bien básico, su demanda es creciente y los precios suben exponencialmente… Exactamente, el mercado de la electricidad. Ante la desorbitada escalada de precios de un bien tan preciado, el conjunto de la sociedad y las empresas claman por tener una limitación de precios, así como una certeza en los criterios de fijación de éstos en la factura. ¿Por qué el mercado de la vivienda en alquiler, un bien tan básico como la luz, ha de ser menos?

El mercado de la vivienda requiere de un equilibrio entre demanda y oferta, en el que ambas partes puedan salir ganando. Y atendiendo a la función social de la vivienda, la regulación de precios es precisamente lo que favorece la dinamización del mercado, evita su estrangulamiento inflacionista y posibilita ese equilibrio.

Esa supuesta incertidumbre entre los arrendadores ante la regulación normativa, no nos engañemos, no es real: menos de un 4% cree que desincentiva de forma significativa, según la propia encuesta de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) que provoca este debate, y dicen percibirla apenas media docena de agencias navarras, ya que el muestreo del sondeo es muy pequeño. Sin embargo, sí es real el deseo generalizado -entre la parte arrendadora y la demanda- de dinamizar el mercado y, sobre todo, se han despertado expectativas por los posibles incentivos y garantías que prevé la normativa para favorecer la oferta de alquiler asequible. Ahí nos vamos a encontrar.

La proposición de ley planteada por los grupos que sustentan al Gobierno de Navarra persigue este equilibrio. Se plantean medidas como la creación de un registro de contratos de alquileres para fomentar la transparencia en el mercado, que exige que los participantes en el mismo cuenten con una información completa, clara y veraz. Una condición que es necesaria para la eficacia del mercado de alquiler que evitará incertidumbre y aportará luz.

En segundo lugar, se introduce la figura de un índice de referencia para los alquileres (ISA), individual para cada vivienda, según sus características. Este índice abre un abanico de oportunidades para que el Gobierno de Navarra fomente precios de alquiler equilibrados, a través de incentivos fiscales o gravámenes. Sinceramente, creo que esta medida, lejos de desincentivar la oferta de vivienda de alquiler, va a estimularla, favoreciendo a las personas inquilinas, pero también a las propietarias.

Transparencia, equilibrio de precios, aumento de la vivienda protegida, incentivos fiscales para incrementar la oferta de vivienda de alquiler, ayudas para el pago de la renta a determinados sectores -jóvenes, entre ellos- o financiación de las reformas necesarias son algunos de los factores, qué duda cabe, que van a contribuir sobremanera a dinamizar el mercado del alquiler, en favor tanto de la parte inquilina como arrendadora. Todo ello, complementado con un programa innovador como el de la bolsa de alquiler de Nasuvinsa, en el que los propietarios ceden su vivienda y se olvidan de la gestión, de la morosidad o de las necesarias reformas para alquilarla, obtienen una desgravación del 40% de los ingresos y una garantía pública tanto para el cobro puntual de la renta mensual como para la devolución del piso en perfecto estado.

Todas las personas merecemos una vivienda asequible y legislamos para hacer que, de una manera ordenada y transparente, crezca el parque de vivienda en régimen de arrendamiento, tanto desde la iniciativa y promoción pública, como, sobre todo, generando un contexto favorable al pequeño propietario que entienda su vivienda como una pequeña inversión, pero también como un bien básico para las personas y familias inquilinas.

Eneko Larrarte Huguet. Director general de Vivienda del Gobierno de Navarra

En primer lugar tendremos que considerar que el mercado de la vivienda no funciona como cualquier otro sector. En otros sectores, cuando se genera una nueva actividad, en su nacimiento hay poco producto y pocos intervinientes, lo que establece que los precios los marcan los productores en base a costos productivos y márgenes comerciales. Luego, tras su implantación, desarrolla un crecimiento donde los precios vienen marcados por la demanda del mismo, hasta que aumenta la producción en nuevas fabricas, por lo cual al aumentar la oferta proporcionalmente se reduce la demanda. Esto hace que se produzca un ajuste del precio.

El mercado del alquiler de viviendas, no solo viene afectado por la propia actividad del alquiler, sino que influye otro mercado que es la compra-venta, que aunque está con el mismo producto, no funciona bajo los mismos parámetros, aunque están íntimamente relacionados. Nuestra experiencia más reciente con la que podemos comparar es la crisis del 2007. Vimos que el aumento de oferta de viviendas en venta produjo una bajada de los precios de estas, y ante la dificultad de venta, por la incapacidad de obtener crédito hipotecario, el aumento del desempleo y la necesidad de cubrir los pagos en las hipotecas existentes, muchos de estos inmuebles pasaron a formar parte del bloque de viviendas en alquiler. Este aumento de oferta hizo que el precio del alquiler bajase aproximadamente un 23%.

Teniendo en cuenta la situación actual de oferta y demanda, si contemplamos las modificaciones a la Ley vigente 10/2010 realizadas en la Ley Foral 28/2018, de 26 de diciembre y hacemos un análisis del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, pendiente de adaptar a la Ley foral, se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios, a través de la mejora del marco fiscal, presupuestario o de gestión patrimonial, con la intención de incorporar más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual para equilibrar el mercado con un intento de contener y reducir la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable. Así mismo, se regula la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, limitando los precios para nuevos contratos, posibilita al arrendatario acogerse a una prorroga extraordinaria en los mismos términos del contrato vigente, situación que al propietario le produce miedo por la perdida de control de su propiedad.

Por otro lado, incentiva crear un entorno fiscal favorable a la reducción de precios del alquiler, llegando al 90% en el IRPF en zonas tensionadas determinando ciertas condiciones.

Por el contrario, a todas estas propuestas que pueden ser atractivas para que los propietarios pongan sus inmuebles en el mercado de alquiler, y en contraprestación también compensa a los inquilinos, nos encontramos una regulación del procedimiento de desahucios en situaciones especiales y un incremento en los plazos de suspensión de lanzamientos. Estas cuestiones son las que añadidas a las ya existentes en la Ley 7/2019, de 1 de marzo, donde se ampliaban los años mínimos de arrendamiento, y limitaciones en la potestad para la recuperación de la vivienda por parte del propietario, añadido a los tiempos judiciales en caso de tener necesidad de recurrir a la justicia por impago de rentas, retrae a los pequeños tenedores de inmuebles el poner sus viviendas a disposición del mercado, planteándose en algunos casos sacarlas a la venta.

Todo esto que estamos viviendo día a día no beneficia a que se reduzcan los precios del alquiler, pues como hemos comentado al principio del articulo este mercado se autorregula por la oferta y la demanda, tanto en el alquiler como en la compraventa. Cuando existe un exceso de vivienda en venta se reduce el precio de la misma, aumenta el número de viviendas en alquiler y baja el precio de los arrendamientos.

Fernando Flores Aznar. Presidente de la Asociación de Imnobiliarias de Navarra.