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Vivienda

La venta de viviendas caerá en Navarra un 25% este año pero los precios se estabilizan

El mercado inmobiliario, como la economía en su conjunto, se está moviendo en este atípico 2020 al ritmo que marca la pandemia

El número de operaciones podría cerrar el año con una caída próxima al 25%. la Covid-19 ha cambiado el perfil de los compradores y también las preferencias a lo hora de elegir casa, pero los precios de venta siguen, de momento, la senda de la estabilización ya iniciada aunque con abultadas diferencias en función del barrio

Avantespacia Lezkairu
Nuevas viviendas en Lezkairu
Actualizada 27/11/2020 a las 16:22

 

 

¿Qué va a pasar con la vivienda? ¿Bajarán los precios? ¿Es buen momento para comprar o espero? Se lo preguntan a diario cientos de personas. Y a falta de certezas, lo cierto es que tras ocho meses de pandemia, los precios continúan por la senda de la estabilización ya iniciada en el ejercicio anterior y se mantiene también el ritmo contenido de ventas. Frente al desplome a doble dígito del PIB, el panorama que dibujan los índices que afectan a la vivienda que tanto sufrió en la crisis de 2008 es mucho menos desolador y ni la actividad del sector ni la cotización de los inmuebles de Pamplona y comarca parecen estar acusando de manera alarmante, al menos por el momento, el desastre de la pandemia. Con todo, la ralentización en el ritmo de compraventas que anticipa mes a mes el INE (Instituto Nacional de Estadística) hace previsible, razona Karol Zabalza, CEO de Inmobiliaria Hábitat, con tres oficinas en Pamplona y comarca y dilatada experiencia en el sector, que el año termine con una caída global en la cifra de compraventas del 25%, equivalente al tiempo que las inmobiliarias estuvieron cerradas (desde el 14 de marzo) o abiertas (a partir de mayo), pero afectadas por la falta de libertad de movimientos que no se recuperó hasta el fin del estado de alarma. De cumplirse esta previsión, supondría finalizar el año en cifras de compraventas del año 2014 cuando se transmitieron algo más de 4.400 inmuebles. Hasta septiembre, según el INE, han sido 3.273.

En el tercer trimestre, los precios de la vivienda terminada (nueva y usada) apenas han caído en Navarra un 0,3% en tasa interanual -en Pamplona la caída es más acentuada y llega al 4,6%-, según Tinsa. Los datos que maneja Hábitat en base a las transacciones reales de mercado realizadas en Pamplona y comarca en el segundo trimestre sitúan el precio medio de los pisos en 1.745 euros por m2, apenas un 2,3% más que en el mismo periodo de 2019. Traducido a un piso de 90 m2, el valor medio de los inmuebles estaría en poco más de 157.000 euros, apenas 5.000 euros más que en 2019. Otro dato significativo es la bajada en la tendencia de ventas. La han sufrido todas las localidades de la comarca, excepto Burlada. Lo mismo sucede cuando se analizan los barrios. Las ventas sólo crecen con respecto a 2019 en los Ensanches.

En inmobiliaria A10 confirman la estabilización del mercado de segunda mano con un precio medio del m2 que se habría situado en el tercer trimestre del este año ligeramente por encima de los 2.300 euros frente a los 2.282 del mismo periodo de 2019. Javier Beorlegui Zozaya alude, no obstante, al elevado grado de incertidumbre que existe ante la evolución de la pandemia que teme termine afectando al mercado. De ahí que su recomendación a aquellos vendedores con prisa sea que se anticipen bajando precios “por lo que pueda pasar”.

Lo que no ha variado con la pandemia son las grandes oscilaciones en la cotización de los inmuebles por barrios y localidades, de hasta 1.546€ por m2, y con subidas en el último año que van desde el 1,49% de Beriáin al 42% de Villava. En todo caso, se trata de la variación interanual de un único trimestre que conviene analizar con cautela al recoger casuísticas muy diversas y condicionadas, sobre todo, por la entrega de promociones. Hay que tener en cuenta también que el precio medio de la vivienda en Navarra sigue siendo un 27% superior al mínimo registrado en la anterior crisis y se mantiene a casi un 40% del nivel máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en 2007.

NUEVOS ACTORES Y PREFERENCIAS

Hábitat analiza periódicamente la evolución del mercado de la vivienda en las localidades de Pamplona y comarca. Aunque los últimos datos de los que disponía al cierre de este suplemento, relativos al segundo trimestre, todavía no recogen el impacto completo de la pandemia sí ofrecen claves interesantes para el análisis de la nueva etapa que se ha abierto para el sector. En economía las bolas de cristal son muy arriesgadas -y más aún con una pandemia sin erradicar-, pero existen algunos comportamientos que se están dando en el sector que sí pueden explicarse ante la entrada de nuevos actores en el mercado y el cambio en las las preferencias a la hora de comprar. Aunque el centro (Ensanches, sobre todo, y también el Casco Viejo) y barrios como San Juan e Iturrama siguen tirando, se ha incrementado la demanda de zonas de la periferia con gran oferta de adosados y unifamiliares que habían estado más aletargadas. Es el caso de Zizur, que ya fue en el segundo trimestre del año la segunda en el ranking por número de ventas, pero también Gorraiz y Mutilva, entre otras.

Entre los nuevos actores que ha traído la era covid están los compradores que se lanzaron a la búsqueda de un inmueble tras la experiencia del confinamiento. “Se dieron cuenta de que su casa no les gustaba y su situación económica se lo permitía”, razona Zabalza. Entre las nuevas preferencias, destaca la búsqueda de vivienda con ‘extras’ como jardín y terraza que relanzó durante semanas las visitas que promocionaban áticos, bajos con jardín y unifamiliares en detrimento del inmueble típico: tres dormitorios, dos baños, garaje y trastero, pero sin terraza ni jardín. Inmuebles que se han seguido vendiendo tras ajustar algo los precios. No podemos perder de vista que pese a esas nuevas preferencias por inmuebles más espaciosos, con espacio exterior y de precio más elevado, el grueso de las viviendas que se venden en Navarra, según datos de Fomento, se sitúan en el rango de entre 100.000 y 150.000 euros. En el primer trimestre, antes de la pandemia, fueron 778, frente a las 505 con precios de entre 150.000 y 300.000 euros, el rango de precios que más ha aumentando en los últimos años. Por contra, a partir de ese precio y hasta el 1.050.000 euros se vendieron 94 viviendas.

Las inmobiliarias especializadas en inmuebles de gama alta y con muchos unifamiliares en cartera, como DN Inmo o Engel & Völkers, son las que más han notado ese cambio de preferencias derivado de las largas semanas de confinamiento que acrecentó el interés de los compradores por tener espacio exterior. Desde la primera, María Aizpún Abascal, confirma que la demanda de unifamiliares se ha recuperado y alude a ese “cambio de ciclo, de tendencia y de gustos” acelerado por la covid. Jesús Sainz de Vicuña, de Engel & Völkers, asegura que tras el encierro se produjo un ‘boom’ de ventas de inmuebles de esa tipología que se completó con un verano “espectacular”. Pero, “desde la vuelta de los colegios”, hay un “parón absoluto”. “Estamos al 20% o menos”, asegura. Le echa la culpa a esa especie de ‘fake news’ que, dice, circula entre los compradores de que los precios van a bajar “enormemente”. “Nosotros no estamos bajando nada y los demás tampoco, salvo casos puntuales”, advierte. Una opinión que no todos comparten. Fernando Flores, de Pisos Navarra y presidente de AINA, además de delegado de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, asegura que los ajustes ya han empezado y que las viviendas que más se están resintiendo son las más asequibles, de hasta 200.000 euros, algo, asevera, que también sucede en el resto de España. En las siguientes páginas se repasan algunas claves sobre a cuánto cotiza el m2 en los diferentes barrios y localidades, su evolución y cómo son y qué buscan tras la covid los compradores que se interesan por la oferta de las diferentes zonas.


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