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ALQUILER

El alquiler en la era 'postburbuja'

El número de hogares navarros en régimen de arrendamiento y cesión gratuita se ha disparado en la comunidad: hay 25.000 más desde 2004. El 83% son alquileres a precio de mercado

Respaldo a la incorporación al programa de Bolsa de Alquiler de Vivienda

Viviendas en la avenida Central de Barañáin.

T.B.
Actualizada 21/11/2019 a las 14:04
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Aunque siguen siendo muchos más los navarros que viven en casas en propiedad que arrendadas, la tendencia a vivir de alquiler y cesión gratuita ha dado un salto de gigante en los últimos años. Desde 2004, son alrededor de 25.000 más los hogares de la comunidad que viven en ese régimen, según los datos que figuran en el Observatorio de Vivienda y Suelo publicado recientemente por el Ministerio de Fomento donde por primera vez se incluyen los importes reales que los inquilinos depositan ante las comunidades autónomas como fianza a la hora de firmar el contrato de alquiler. Un estudio que aunque no es completo -no incluye información ni de Navarra ni del País Vasco al tener régimen fiscal propio- ofrece una detallada radiografía del sector del alquiler en España. Tanto de sus precios y evolución con datos o bien de las mencionadas fianzas o de dos de los principales portales inmobiliarios (Fotocasa e Idealista), como de los cambios sociológicos experimentados en los últimos años que han influido de forma muy notable en el sector de la vivienda.


El análisis aporta datos tan curiosos como que de los más de 320.000 hogares que existen en la Comunidad foral, en torno a 66.000 (el 20,6%) ya viven en régimen de alquiler y cesión gratuita.


Navarra es de hecho, en base a ese estudio, la comunidad en la que más ha crecido el alquiler y la cesión gratuita, un 41,4% en el periodo comprendido entre 2004 y 2018, muy superior al crecimiento del 16% experimentado en el conjunto nacional. En buena medida responde al incremento de hogares en régimen de cesión gratuita que en ese periodo prácticamente se han duplicado, con un crecimiento del 182,8%. Por el contrario, los alquileres a precio de mercado, que suponen el 83% del total, han crecido en ese periodo un 5% y los hogares en propiedad, que el año pasado suponían casi un 80%, apenas se han incrementado un 7%. Pese a todo, el porcentaje de hogares en régimen de alquiler que existe en la comunidad está aún lejos de la media europea. En la UE de los 28 se acerca al 31% aunque en países como Alemania ese porcentaje está ya cerca del 50%.


Es mayoritariamente la población más joven, con edades comprendidas entre los 25 y los 35 años, la que está cambiando el mercado inmobiliario. Se incorporaron al mundo laboral con y tras la crisis de 2008 por lo que se encontraron con muchos más obstáculos para ahorrar que sus predecesores y, en consecuencia, están más limitados a la hora de realizar inversiones inmobiliarias. De ahí que sean los que en los últimos años más hayan sufrido los precios, casi prohibitivos, que han alcanzado los alquileres en el mercado libre. Y de ahí la cruzada anunciada por el Ejecutivo foral para tratar de limitar la cotización de los alquileres del mercado libre con mecanismos fiscales. Los responsables de vivienda están estudiando los modelos implantados en París, Berlín y Barcelona. La idea es que el Gobierno marque unos precios de referencia en función de variables como la ubicación o el catastro. Los propietarios que alquilen sus inmuebles por encima tendrían más impuestos y los que los rebajen, desgravación en el IRPF.


El aumento de los precios de los alquileres del que prácticamente no ha logrado escapar en España ninguna comunidad autónoma ha afectado de forma muy notable a la capital Navarra. La buena noticia es que, según las inmobiliarias consultadas, los precios parecen haberse acercado ya a su techo. De momento, la comparativa con 2018 sigue arrojando incrementos que aunque no ya de dos dígitos superan de media el 7%, según la fuente que se consulte del variopinto elenco de informes inmobiliarios. La subida más abultada, del 8,8%, la ofrece el portal Idealista que, no obstante, destaca que con respecto a 2007 los precios se habrían reducido ya un 8,1%.


En el segundo trimestre de 2019, el precio medio de los pisos en alquiler en la Comunidad es de 6,16€ m2/mes, según Fotocasa y de 8,06€ m2/mes, según Idealista. Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, en su Informe de Vivienda correspondiente al tercer trimestre del año sitúa el precio del m2 de los alquileres en los 8,11€m2, un 11,8% más. Una cotización que deja el precio de una vivienda de 90 m2 en la comunidad entre los 554 y los 725,4 euros.


En Pamplona y comarca, el escenario es más desfavorable debido en buena medida al impacto inmobiliario que provocan las dos universidades en una ciudad relativamente pequeña y donde se calcula que más de 3.000 jóvenes comparten pisos. El mercado es variopinto, tanto en precios como en condiciones de habitabilidad de los pisos. Lo que inmobiliarias como Fuente del Hierro observan es una tendencia creciente de los ‘caseros’ a adecentar los inmuebles que ponen en el mercado del alquiler, en algunos casos para poder mantener y en otros para subir precios, según explica su gerente César Sádaba. Los agentes consultados coinciden en que alquilar un piso céntrico y en buenas condiciones es raro que baje de la horquilla de entre 900 y 1.000€/mes. Aunque en muchos casos, el ‘techo’ lo termina imponiendo el bolsillo del interesado y la situación no está para grandes excesos.


El presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Navarra, Fernando Flores, considera que el mercado del alquiler afronta una situación complicada. Cita, en primer lugar, la supresión de las exenciones fiscales al arrendador. En segundo, los cambios en la Ley de Arrendamientos que les ha generado inseguridad. Y con todo, la oferta ha disminuido lo que provoca que, pese a la necesidad de ajustar los precios a inquilinos, en muchos casos, ‘mileuristas’, la cotización de los alquileres no terminen de bajar. “Introducir desgravaciones para los propietarios sería una buena medida para incrementar la oferta”, defiende. Las agencias inmobiliarias apuntan que los grandes aumentos de precios se han dado sobre todo en pisos que hace cuatro años estaban en la franja de los 550-650 euros. Eran pisos de tres habitaciones en zonas como Iturrama, Mendebaldea, Ermitagaña y San Juan y que en estos momentos, en algunos casos tras realizar algunas mejoras, reclaman rentas en torno a los 750- 800 euros. En barrios como la Txantrea y Rochapea, pisos de tres habitaciones han pasado en cuatro años de una renta de unos 450-500 euros a cifras de 576-625 euros mensuales. Un incremento similar se ha vivido en localidades de la Comarca, como Barañáin, Burlada y Villava, donde la renta ha aumentado entre 100 y 150 euros por piso. El contrapunto lo ponen pisos en barrios nuevos como Lezkairu y Arrosadía, donde los pisos que salen en alquiler suelen rondar y superar los 1.000 euros.

EN CIFRAS

554-725 €
Fue la renta media en Navarra durante el segundo trimestre de 2019 para un piso de 90m2, según los datos recogidos por los portales Fotocasa e Idealista.

Sin 40% 

De desgravación fiscal. Los propietarios ya no se pueden desgravar el 40% de los ingresos por alquilar sus pisos, una medida que entró en vigor el 1 de enero de 2018.

900- 1.000 €
Es la barrera de los pisos céntricos en Pamplona y en relativas buenas condiciones de habitabilidad.

7% de subida
media con respecto a 2018. La subida oscila en función del portal inmobiliario que ofrezca la estadística. La subida más abultada, del 8,8%, la ofrece Idealista que, no obstante, destaca que con respecto a 2007 los precios de los alquileres se habrían reducido ya un 8,1%.

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