Más de un millón de contratos de alquiler firmados durante la pandemia están a punto de expirar en España y podrían encarecerse de forma significativa en los próximos meses, hasta con una subida de más del 50%. En total, 1.037.603 contratos vencen antes del 31 de diciembre del próximo año, lo que afecta a 2.687.392 personas, según datos desagregados por un equipo técnico de la Secretaría General de Consumo que ha utilizado como fuente el Panel de Hogares que desarrolla la Agencia Tributaria y a los que ha tenido acceso de forma exclusiva este periódico. Se trata, en su mayoría, de contratos firmados entre 2021 y 2022, en un contexto de precios muy distinto al actual, mucho más contenidos. 

Su renovación, por tanto, se ha convertido en un punto crítico para más de un millón de hogares. El volumen de contratos que expiran en 2026 más que duplica al de ejercicios anteriores, lo que intensifica la presión sobre los precios. El impacto territorial es amplio. La Comunidad de Madrid encabeza el volumen de contratos afectados, con 224.961 y más de 623.000 personas implicadas, seguida de Cataluña, con 177.833 contratos y cerca de 475.000 inquilinos. También destacan Andalucía, con 144.016 contratos y 360.040 personas afectadas, y la Comunidad Valenciana, con 108.086 contratos y más de 268.000 inquilinos. En conjunto, los datos reflejan que la presión se extiende por buena parte del territorio, si bien no incluyen a País Vasco y Navarra, cuya información no está disponible en el Panel de Hogares de la Agencia Tributaria. 

Para contener ese impacto, el Gobierno aprobó el pasado 20 de marzo -tras horas de incertidumbre y tensión entre los socios del Ejecutivo- un real decreto-ley que introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años que, según establece, "deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador". La norma, ya en vigor tras su publicación en el BOE, busca frenar las subidas en un escenario marcado por la inflación y el encarecimiento de la vivienda. 

Sin esa intervención, los arrendatarios tendrían que renegociar sus contratos en condiciones mucho más exigentes. Según datos de portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, la renovación de contratos podría implicar subidas de entre el 10% y el 20% en numerosos casos. 

Desde el Gobierno, por su parte, se ha advertido de que en determinados mercados el ajuste podría llegar al entorno del 50%. En algunos casos, ese encarecimiento podría obligar a abandonar la que ha sido la vivienda habitual durante los últimos cinco años. El decreto articula esta protección en dos ejes: la extensión de la duración de los contratos y la limitación de las subidas. En la práctica, permite a los inquilinos cuyos contratos finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 solicitar una ampliación de hasta dos años, manteniendo las condiciones vigentes. Además, desvincula la actualización anual del alquiler del IPC y fija un tope general del 2% para evitar incrementos bruscos en las rentas. Durante ese periodo, la norma es plenamente aplicable, lo que abre una ventana temporal de aproximadamente un mes en la que los arrendatarios pueden solicitar la extensión de sus contratos para mantener sus condiciones actuales. La vicepresidenta segunda del Gobierno, Yolanda Díaz, animó a los inquilinos a aprovechar este margen y reclamar la prórroga de sus contratos antes de que decaiga. "Esta medida va a a suponer una importante ayuda para más de 2,5 millones de personas. No podemos permitir que toda esa gente tenga que irse de su casa, de su barrio o de su ciudad", denunció el ministro de Consumo, Pablo Bustinduy. 

Si finalmente la norma decae, la validez de esas solicitudes podría trasladarse a los tribunales, en un conflicto entre la protección de los inquilinos y el derecho de propiedad de los arrendadores. 

100% DEL SALARIO

Este escenario se produce, además, en un contexto en el que el acceso al alquiler ya exige un esfuerzo difícilmente asumible. Según un análisis de pisos.com, los inquilinos destinan de media el 51,38% de su salario bruto mensual al pago de la vivienda, muy por encima de los niveles considerados sostenibles. 

El porcentaje real es aún mayor si se tiene en cuenta el salario neto. En ciudades como Madrid o Barcelona, el alquiler de una vivienda media llega incluso a superar el salario íntegro de un trabajador medio. Una presión que evidencia hasta qué punto el mercado del alquiler ha dejado de ser una solución transitoria para convertirse en la opción habitual para millones de personas. 

La consecuencia es un cambio en los modelos de acceso a la vivienda: compartir piso o asumir el alquiler en pareja se ha convertido, en muchos casos, en la única vía para no comprometer completamente los ingresos. Para una parte creciente de la población, especialmente entre los jóvenes, alquilar en solitario ha dejado de ser una opción real. 

Además, la tensión no remite a corto plazo. El elevado volumen de contratos que vencerán también en 2027 apunta a que la presión sobre el mercado del alquiler se mantendrá en los próximos años, consolidando un problema de carácter estructural.