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Legislación

Notarías y bancos navarros, listos para la nueva ley hipotecaria

Este lunes, 17 de junio, comienza a aplicarse la norma que suprime cláusulas suelo y baja los gastos

Foto de bloques de viviendas de nuevas construcción en Lezkairu, Pamplona.

Bloques de viviendas de nuevas construcción en Lezkairu, Pamplona.

Actualizada 19/06/2019 a las 16:34
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La nueva ley de crédito inmobiliario entra en vigor este lunes, 17 de junio, con mejoras sustanciales para los consumidores que contraten a partir de ahora una hipoteca. Para empezar, porque tendrán más libertad para elegir e información más transparente y clara antes de firmar un préstamo. Pero también, porque todos los gastos, excepto la tasación, correrán a partir de ahora a cuenta del banco, habrá plazos más amplios para ejecutar la hipoteca en el caso de que se produzcan impagos y límites claros para la comisión que se aplica al devolver el capital con anticipación y para los intereses de demora. Pero la nueva legislación hipotecaria, que implica de lleno a la banca y al notariado, también deja, en opinión de ADICAE (la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España), muchos aspectos “en terreno de nadie”, el temor de que las hipotecas puedan ser más caras a partir de ahora y ha generado cierta incertidumbre ante un eventual colapso de la plataforma que conecta a entidades financieras y notarías que podría terminar acarreando retrasos en la firma de hipotecas.

Sobre esto último, desde el Consejo General del Notariado llaman a la tranquilidad asegurando que todos los notarios navarros disponen ya de los medios que les permitirán recibir de las entidades financieras la documentación de los préstamos hipotecarios y concertar las citas para reunirse con los consumidores. Y es que a partir de hoy los bancos deberán ‘colgar’ en su plataforma al menos diez días antes de la firma del préstamo, la oferta vinculante de la operación hipotecaria aprobada y la ficha que Europa obliga emitir. Se trata, en concreto, de la Ficha Europea de Información Normalizada (FENI), en donde se incluirá toda la información del préstamo ajustada para cada cliente. Además, habrá una Ficha de Advertencias Estandarizadas en donde se informará de las distintas cláusulas que conforman la hipoteca.

Caixabank, con 150 oficinas de banca retail en Navarra y una cuota del 31,07% al cierre de 2018, dice que lleva semanas realizando “pruebas exitosas” en la nueva plataforma para que el lunes funcione todo con normalidad en relación a la tramitación y constitución de hipotecas. Según explican fuentes de la entidad, “han tenido que adaptar la documentación para dar cumplimiento a la nueva ley”. Para realizar estos trámites hipotecarios, Caixabank utilizará Ancert, la plataforma tecnológica del Consejo General del Notariado que defiende su fiabilidad asegurando que desde su puesta en marcha en 2008 viene realizando más de 29 millones de operaciones al año en toda España y no ha sufrido ningún ataque externo.

Desde Caja Rural de Navarra también manifiestan haberse adaptado “en plazo” a los nuevos criterios de transparencia establecidos en la normativa. “Llevamos tiempo trabajando con los responsables de Ancert en la conexión a la misma y ya hemos realizado pruebas estos últimos días. Entendemos que va a funcionar”, asevera Félix Sola Arrese. El responsable del área de cumplimiento normativo destaca la “buena colaboración” que han tenido con los responsables del Colegio Notarial que, dice, “se han comprometido a seguir colaborando en el futuro, para facilitar, en la medida de lo legalmente posible, la recepción de las documentaciones”.

Con la plataforma notarial están conectados, entre otros, la administración pública, todas las comunidades autónomas, 5.000 ayuntamientos, el Banco de España, el Consejo General del Poder Judicial, los Registros de la Propiedad y Mercantiles y el Catastro.

MAYOR TRANSPARENCIA

Los notarios recibirán a partir de ahora a través de esa plataforma dos ofertas: una con productos asociados y otra sin ellos para que el consumidor pueda elegir la que más le interese. El notario será quien se las explique a los clientes para que la firma de la hipoteca se realice con toda la información y sin dudas. Un cambio que supone un gran esfuerzo para el notariado tanto en medios materiales como personales. “La Ley nos ha confiado un papel muy importante en el asesoramiento e información a los solicitantes de préstamos y sus avalistas en la fase previa a la firma. El trabajo de explicación y asesoramiento ya existía hasta ahora, pero quizás era más apreciado por el mundo profesional que viene con frecuencia a las notarías y menos por el ciudadano que acudía una vez en su vida para comprar el piso y firmar el préstamo. Creo que eso va a mejorar mucho y va a ser muy bueno para todos”, defiende Alfredo Aldaba Yoldi, decano de los notarios navarros.

La normativa establece que los consumidores tienen derecho a elegir notario y a reunirse con él en los diez días naturales previos a la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo hipotecario y sin coste alguno para ellos. “Antes de la cita presencial, el notario elegido verificará que la entidad financiera ha entregado al consumidor toda la documentación exigible conforme al tipo de préstamo hipotecario que se haya solicitado y que lo ha hecho en el plazo adecuado”, explican desde el colegio.

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Son precisamente esos diez días que la norma fija que deben transcurrir desde la aprobación de la operación por el banco hasta la firma, los que amenazan con provocar un “parón” hipotecario entre el día 17, que entra en vigor la norma, y el 27. Si bien, desde el sector inmobiliario se estima que el plazo será mayor si se tiene en cuenta que “en el mejor de los casos” pueden pasar hasta 14 días desde que se pide una hipoteca y se acepta. En cuanto a las operaciones que ya están avanzadas pero no llegan a tiempo, tendrán que adaptarse a la nueva norma.

“Podría producirse un pequeño cuello de botella pero todo se irá resolviendo. Siempre sucede cuando empieza una nueva norma pero todo terminará volviendo a la normalidad”, indican desde las inmobiliarias consultadas que avalan los beneficios de la ley, al garantizar los derechos del consumidor. Aldaba Yoldi asegura, no obstante, que ya se están comunicando a través de la plataforma operaciones reales (no pruebas) que podrán empezar a firmarse a partir de este lunes.

Pese a todo, como consejo para todos aquellos que vayan a cerrar una hipoteca al amparo de la nueva norma, la recomendación es que exijan un plazo para el contrato de arras de 60 días para evitar “inconvenientes” y perder las cantidades puestas. Desde la Asociación de Constructores y Promotores de Navarra reconocen que todavía no han analizado el tema con su junta directa y que esperarán a la entrada en vigor de la norma para hacerlo.

Para lo que habrá que esperar todavía un tiempo es para ver si los bancos optan por modificar sus ofertas inmobiliarias. Los datos que se refieren a las tasas anuales equivalentes de estos préstamos (TAE, es decir, un tipo de interés que incluye también todos los costes vinculados con la hipoteca) muestran que subieron entre octubre y noviembre. Entonces, el Tribunal Supremo falló que era el banco y no el cliente quien tenía que sufragar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), para posteriormente revertir esta decisión. Sin embargo, la aprobación de la ley que el lunes entra en vigor no parece haber tenido de momento impacto algo si se analiza los TAE de las hipotecas. De hecho, muchas tasas están hoy a niveles inferiores a los de hace ocho meses a excepción de las hipotecas fijas de algunas entidades.

La nueva ley entra en vigor tres meses después de su publicación en el BOE, tras años de trabajo y bajo la amenaza de una multa millonaria por parte de la Unión Europea ante el retraso acumulado en su implementación. La normativa, que traspone una directiva europea al ordenamiento español, fue aprobada el pasado 21 de febrero con cambios muy importantes en los préstamos inmobiliarios. Sin duda, un nuevo escenario al que van a tener que hacer frente las distintas entidades financieras y que podría generar, también, algunos momentos de tensión con su puesta en marcha. Lo que ocurrirá finalmente se conocerá a partir de hoy.

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