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Vivienda
El alquiler vuelve a la incertidumbre jurídica: ¿qué pasa si no se convalidan los nuevos decretos?
Los dos reales decretos-leyes de vivienda aprobados el 6 de octubre están pendientes de convalidación parlamentaria. Una situación que recuerda a la vivida hace apenas unos meses, cuando la derogación de otro decreto generó numerosas dudas sobre los derechos de propietarios e inquilinos
Publicado el 15/10/2026 a las 05:00
El mercado del alquiler vuelve a encontrarse ante un escenario de incertidumbre normativa. Tras la aprobación de dos nuevos reales decretos-leyes sobre vivienda, propietarios e inquilinos deberán estar pendientes de una decisión parlamentaria que determinará su continuidad.
El Real Decreto-ley 29/2026, que introduce medidas sobre prórrogas, rentas y alquileres temporales, está en vigor desde el 8 de octubre. Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, relativo a la duración y renovación de los contratos, tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre.
Pero ¿qué ocurre si finalmente no se convalidan?
¿Por qué deben convalidarse los decretos?
Los reales decretos-leyes permiten al Gobierno aprobar normas con rango de ley ante situaciones de extraordinaria y urgente necesidad, sin esperar a la tramitación parlamentaria ordinaria.
Sin embargo, deben someterse a convalidación o derogación en un plazo máximo de 30 días desde su promulgación.
En este caso, el plazo finaliza, en principio, el 5 de noviembre de 2026. Además, al encontrarse disuelto el Congreso de los Diputados por la convocatoria electoral, será la Diputación Permanente la encargada de pronunciarse, algo que se prevé este viernes 16 de octubre.
Los dos decretos deben examinarse de forma independiente, por lo que podría convalidarse uno y derogarse el otro.
¿Qué ocurre si no se convalidan?
Si un real decreto-ley no es convalidado, queda derogado y deja de aplicarse hacia el futuro. Sin embargo, su derogación no supone que todos los efectos producidos durante su vigencia desaparezcan automáticamente.
Por ejemplo, un contrato de alquiler firmado mientras el decreto estaba vigente no quedaría anulado por el simple hecho de que posteriormente se derogase la norma.
La dificultad surge al determinar qué derechos y obligaciones nacidos durante ese periodo se mantienen y cuáles pueden verse afectados por la derogación.
A ello se añade otra circunstancia: algunas de las nuevas medidas afectan también a contratos firmados anteriormente, mientras que otras únicamente se aplican a contratos nuevos o situaciones futuras.
Esta combinación de regímenes jurídicos puede provocar interpretaciones diferentes y conflictos entre propietarios e inquilinos, especialmente cuando se trata de prórrogas, renovaciones o actualizaciones de renta.
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Un precedente muy reciente: marzo y abril de 2026
Esta situación no es nueva. El pasado 20 de marzo se aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, que establecía, entre otras medidas, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler.
La norma entró en vigor el 22 de marzo, pero el Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril, quedando derogada tras la publicación del acuerdo en el BOE el día 30.
Durante su vigencia, numerosos inquilinos habían solicitado acogerse a las nuevas prórrogas. Su posterior derogación generó un importante debate jurídico sobre la continuidad de esas solicitudes, con interpretaciones diferentes sobre sus efectos.
La incertidumbre fue tal que el nuevo Real Decreto-ley 29/2026 reconoce expresamente la validez de las solicitudes de prórroga efectuadas al amparo del decreto de marzo durante su vigencia, sin necesidad de volver a presentarlas.
Esta disposición refleja hasta qué punto la derogación de una norma puede dejar cuestiones jurídicas pendientes de aclaración.
Desde DN INMO ya abordamos esta problemática en nuestros artículos publicados el 14 de abril y el 19 de mayo.
Apenas cinco meses después, propietarios e inquilinos vuelven a enfrentarse a una situación similar: normas que pueden producir efectos jurídicos antes de que se decida definitivamente su continuidad.
La próxima decisión parlamentaria, prevista para este viernes 16 de octubre, será, por tanto, determinante para aclarar el marco legal de los arrendamientos y proporcionar la necesaria seguridad jurídica al mercado del alquiler.
