El pasado 6 de octubre, el Gobierno aprobó dos nuevos reales decretos-leyes en materia de vivienda, publicados en el BOE al día siguiente. Ambas normas introducen cambios importantes para propietarios e inquilinos, aunque con contenidos y fechas de aplicación diferentes.

En vigor desde el 8 de octubre de 2026, este decreto incorpora numerosas medidas, entre las que destacan:

Prórrogas extraordinarias: los inquilinos de determinados contratos de vivienda habitual podrán solicitar una prórroga de hasta dos años adicionales, manteniendo las condiciones existentes. Deberán estar al corriente de pago, incluidos los ocho meses anteriores, y cumplir los demás requisitos legales. En las zonas tensionadas tiene preferencia la prórroga específica de hasta tres años.

Actualización de rentas: hasta finales de 2027 se limitan las subidas anuales. Cuando la renta supere el máximo aplicable del índice estatal de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, y a falta de nuevo acuerdo entre las partes, la subida no podrá superar el 2%.

Alquileres temporales: deberán responder a una necesidad temporal real y acreditada, como estudios o desplazamientos laborales. Su duración será, generalmente, superior a 31 días y de hasta 12 meses, salvo causas justificadas. La ausencia de temporalidad real o la sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda implicará su consideración como alquiler habitual.

Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el alquiler correspondiente a la vivienda completa, debiendo respetarse también los límites aplicables en las zonas tensionadas.

Desahucios y vulnerabilidad: se amplían hasta finales de 2030 determinadas medidas de protección para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, con mecanismos de compensación a propietarios en los supuestos legalmente previstos.

El decreto incluye también restricciones a determinadas compras de viviendas por grandes tenedores, incentivos fiscales al alquiler asequible y medidas para facilitar el acceso a la primera vivienda.

Este segundo decreto modifica el régimen de duración y renovación de los contratos de vivienda habitual. Sus principales novedades son:

Prórrogas automáticas más largas: transcurridos los cinco años de duración mínima del contrato, o siete si el propietario es una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar en plazo, el alquiler se prorrogará por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente.

Nuevos plazos de preaviso: seis meses para el propietario y dos para el inquilino.

Indemnización por no renovación: cuando el propietario decida no renovar sin concurrir una excepción legal, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a 12 mensualidades calculadas conforme al sistema estatal de referencia de precios del alquiler. La cuantía podrá aumentar según los años de residencia.

Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.

En Navarra, 21 municipios están declarados zonas de mercado residencial tensionado desde julio de 2025, por lo que ya existen limitaciones al precio de los nuevos contratos y prórrogas extraordinarias en determinados supuestos.

Además, la Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, regula los alquileres por habitaciones, tanto habituales como temporales, e introduce requisitos específicos para los arrendamientos de temporada de viviendas completas.

Por tanto, algunas de las nuevas medidas estatales coinciden o se solapan con obligaciones ya existentes en Navarra, por lo que deberán aplicarse de forma coordinada, atendiendo a cada situación.

Ambas normas deben ser convalidadas o derogadas de forma independiente en un plazo máximo de 30 días desde su promulgación, que finaliza, en principio, el próximo 5 de noviembre.

Algunas medidas pueden afectar también a contratos firmados anteriormente, mientras que otras únicamente se aplican a contratos nuevos o situaciones futuras. Aunque el Real Decreto-ley 29/2026 ya está vigente, la continuidad de ambas reformas sigue pendiente de una decisión parlamentaria, que se espera que de produzca este viernes 16 de octubre, lo que introduce un nuevo elemento de incertidumbre en el mercado del alquiler