La financiación es uno de los aspectos clave en el proceso de construcción (y posterior venta) de una vivienda, como ya te hemos contado en DN INMO en nuestras Guías para Vendedores y Compradores. Hoy queremos explicar la opción del crédito promotor, un tipo de financiación bancaria dirigido a los clientes que van a realizar una promoción inmobiliaria. Una variedad dentro de la cual existe también el crédito auto promotor, que se concede a una persona que va a construir su propia vivienda.

Como decimos, se trata de un tipo de financiación enfocada a los clientes que van a construir nueva vivienda o rehabilitar una ya existente. Es decir, es válido tanto para promotoras que van a construir edificios de viviendas, como para los que quieran rehabilitar un edificio que se quedó a medio hacer.

Una particularidad fundamental que tienen los créditos promotor es que, posteriormente, pueden convertirse en hipotecas promotor para los compradores de las viviendas.

Este tipo de financiación destaca por ser flexible y adaptarse a cada proyecto. Lo primero es preparar un plan de viabilidad de la promoción inmobiliaria para que la entidad bancaria acepte el proyecto. Una vez que lo haga, en la mayoría de los casos, el banco va desbloqueando la financiación a medida que avanza la construcción de la vivienda. De hecho, para seguir desbloqueando nuevas cantidades, se deberá ir avanzando en el proyecto, así el banco se asegura de que se está cumpliendo con lo acordado previamente.

Además, los bancos también ofrecen la subrogación de este préstamo en forma de hipoteca para los compradores, una manera más sencilla de obtener financiación para la compra de nueva vivienda, que puede resultar interesante para las tres partes implicadas.

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El monto del préstamo promotor varía según la entidad y el proyecto, generalmente oscilando entre el 60% y el 80% del precio de venta de la promoción. Los intereses suelen ser más altos que en las hipotecas, por lo que aconsejamos comparar ofertas entre bancos y entidades privadas. Los plazos de devolución y los períodos de carencia son flexibles, adaptándose a las necesidades del proyecto. Las cuotas de pago pueden ser mensuales, trimestrales, anuales o al finalizar la construcción.

En resumen, estas son algunas de las ventajas del crédito promotor:

- Son flexibles y adaptados al proyecto

- El banco puede formar parte activa a la hora de vender los inmuebles incluyéndolos en la cartera y ofreciendo hipotecas subrogadas

- La financiación puede ser garantía de viabilidad del proyecto para ganar más credibilidad de cara a proveedores y a potenciales compradores

- Condiciones y requisitos menos estrictos que otras formas de financiación, como las hipotecas tradicionales

El proceso de subrogación hipotecaria ofrece ventajas notables por la agilidad en los trámites y la flexibilidad financiera. Comparado con la obtención de un nuevo préstamo, la subrogación suele ser más ágil y las entidades financieras pueden ser menos estrictas respecto al monto inicial requerido, que normalmente es del 20%, más un 10% en gastos fiscales. Además, implica menores gastos notariales y registrales. Sin embargo, aún se deben considerar costes como la apertura de la hipoteca y la tasación de la vivienda.

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Dentro del crédito promotor existe también la opción del crédito que se concede a una persona que va a construir su vivienda. La hipoteca auto-promotor difiere en muchos aspectos de una hipoteca tradicional. Por ejemplo, el monto total del préstamo no se da de golpe, sino que el banco va desembolsándolo el dinero por fases a medida que avanza la construcción. Además, es necesario presentar una clase de documentos como la licencia de construcción, presentar un proyecto elaborado por un arquitecto y disponer de un presupuesto de ejecución, entre otras cosas.

En cuanto a los intereses, en ambos casos suelen oscilar y encontrarse en el tramo del 5,22% y el 6,55% TAE. Es decir, son generalmente más caros que las hipotecas tradicionales.

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