El urbanismo en las ciudades es importante porque contribuye a su organización. Abarca la disposición del territorio, su planificación y trata de crear espacios que ayuden a mejorar la calidad de vida. Y un aspecto clave en este tema es entender las diferencias entre los diferentes tipos de terrenos o suelos. Por eso, en DN INMO hemos querido dedicar un post de nuestro blog Hogar Dulce Hogar a explicar en qué consiste cada uno.

Existen básicamente tres tipos de suelo, urbano, urbanizable y no urbanizable (o rústico), aunque las leyes urbanísticas de las autonomías pueden definir otros tipos.

También conocido como suelo edificable, es aquel designado en la planificación urbanística de una localidad, dotado con los permisos y atributos requeridos para construir sobre él. Estos suelos están equipados con las infraestructuras urbanas necesarias, como conexiones de agua, saneamiento, vías de acceso o electricidad, entre otras. Al poder construirse sobre ellos, son el tipo de suelo con el precio más elevado. Dentro de estos terrenos, encontramos otros subtipos.

Suelo urbano consolidado

Es aquel compuesto por parcelas que en ese momento estén libres para construir sobre ellas o que requieran de obras de urbanización de pequeña dimensión.

Suelo urbano no consolidado

Son terrenos que, a pesar de estar dentro de la ciudad, aún no han experimentado una urbanización completa. Estos terrenos carecen de la infraestructura necesaria para contar con todos los servicios urbanos. En esencia, son áreas ya desarrolladas, algunas con edificaciones parciales, pero que no han sido completamente urbanizadas.

Es el que aparece en el Plan General de Ordenación Urbana como no urbanizable por estar destinado a usos agropecuarios o contar con algún tipo de protección. Normalmente, no poseen las mismas infraestructuras que los suelos anteriores y tampoco pueden tenerlas.

Generalmente, son aquellos terrenos ubicados en el campo o en zonas rurales, con valor agrícola, forestal o ganadero. Al no poder construirse sobre ello (aunque existen excepciones que sí permiten edificar en terrenos rústicos), suelen tener un precio notablemente inferior al resto de suelos. Igual que en el caso anterior, aquí también encontramos subtipos.

Suelo no urbanizable especialmente protegido

Este tipo de terreno recibe una atención y protección especial por parte del plan general de desarrollo urbano. En estas áreas, el plan general debe establecer medidas y condiciones precisas para conservar y proteger todos los elementos naturales presentes. Esto puede incluso incluir la prohibición total de edificar sobre ellos. En ningún caso se permite que estos terrenos se utilicen para actividades que impliquen cambios en su uso, en su naturaleza o que puedan dañar el valor específico que se busca preservar.

Suelo no urbanizable común o simple

Este tipo de suelo no requiere una protección especial, aunque de todas formas se encuentra preservado del proceso de desarrollo urbano. En ausencia de un plan de desarrollo específico, se pueden permitir ciertas construcciones o instalaciones en estos terrenos, siempre de acuerdo con la normativa vigente.

Son los terrenos destinados a un futuro crecimiento de un lugar y que en un momento determinado pueden pasar a ser urbanos, tras las actuaciones de transformación urbanística pertinentes. Un suelo urbanizable puede convertirse en urbano si se acometen todas las obras necesarias para ello. Los subtipos son los siguientes:

Suelo urbanizable sectorizado o programado

Este tipo de suelo urbanizable está contemplado en el plan municipal y tiene la capacidad de transformarse y urbanizarse a corto o mediano plazo. Para ser considerado como tal, estos terrenos deben contar con acceso a vías de comunicación, así como servicios esenciales como suministro de agua, alcantarillado y electricidad.

Suelo urbanizable no sectorizado o sin programar

Esta categoría abarca los terrenos que no están incluidos en la planificación específica del municipio para urbanización a corto plazo. Estos terrenos pueden ser objeto de desarrollo y urbanización a largo plazo, pero requieren una planificación detallada antes de llevar a cabo cualquier transformación

Para resumir, los terrenos urbanos están ya dotados de infraestructuras esenciales y se puede construir en ellos. Los urbanizables, por su parte, representan áreas designadas para el crecimiento futuro de la ciudad; mientras algunos ya tienen planificación para su transformación a corto o mediano plazo (sectorizado), otros carecen de esta planificación inmediata (no sectorizado).

En contraste, los no urbanizables o rústicos están destinados principalmente a usos agrícolas o tienen alguna protección, con categorías que varían desde áreas con protecciones estrictas hasta otras con menores restricciones.

En conclusión, mientras el terreno urbano está listo o casi listo para edificar, el urbanizable espera a convertirse en urbano y el no urbanizable prioriza la conservación o usos no urbanos y no permite, generalmente, la construcción.