Las obras de los pisos de protección de Maristas, en el Segundo Ensanche de Pamplona, que comenzaron en noviembre, siguen adelante con las labores de derribo de interiores. Sin embargo, el proyecto pasa actualmente por un momento de dificultades técnicas, con una revisión del proyecto y del presupuesto. El temor a las derramas, que hace un año pudieron esquivar, vuelve a estar presente entre los adjudicatarios.

Según fuentes de la cooperativa, el proyecto de rehabilitación del antiguo colegio para la construcción de las 108 VPO y VPT ha sufrido algunas modificaciones y la constructora adjudicataria, Obras Especiales, remitió el 7 de abril al consejo rector de la cooperativa una valoración económica. Actualmente, la constructora, el órgano de representación y la gestora Arrasate están analizando los cambios antes de presentarlos al conjunto de los cooperativistas. De momento evitan hablar de aportaciones complementarias. Además, la constructora ha planteado la necesidad de ampliar el plazo de ejecución, que ahora es de 20 meses. En principio, los pisos deberían estar terminados para mediados de 2027.

La estructura del edificio y el sistema de calefacción son las principales partidas objeto de revisión. También hay algunos cambios arquitectónicos con nuevos precios unitarios que no figuran en el contrato. El proyecto arquitectónico contempla el derribo de la actual cubierta para recrecer el edificio en dos plantas. Para ello es necesario reforzar la estructura del conjunto. 

En febrero de 2023, la sección de Edificación del departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra paralizó el expediente de solicitud de calificación de VPO porque el proyecto presentado no garantizaba el cumplimiento del Código Técnico de Edificación en lo referente a la estructura del edificio y el ahorro energético. “Se constata, según los informes aportados, un problema de carbonatación de la estructura existente con riesgo alto de aparición de daños debido a la corrosión de las armaduras incompatible con la calificación del expediente y cuya solución deberá justificarse”, señalaba el informe. Vivienda recordaba en el escrito que la Ley Foral permite realizar viviendas protegidas en edificios existentes “siempre que estos cumplan las condiciones técnicas exigidas a las viviendas de nueva planta”.

Los autores del proyecto contrataron a una firma vasca de ingeniería para hacer un recálculo de la estructura. Con ello se eliminaron pilares en zonas innecesarias y se añadieron pilares metálicos en otras. Además, se intentó aligerar la cuarta y quinta planta con menor espesor de los forjados. 

Con el proyecto aprobado, la gestora Arrasate solicitó presupuestos a las constructoras, que superaban con creces los cálculos previstos. Es cuando Arrasate planteó unas derramas de 14.000 euros de media, lo que provocaba que los precios de las viviendas superaran el módulo máximo de VPO y VPT. Estos presupuestos fueron rechazados en la  asamblea de febrero de 2025. La gestora se vio forzada a negociar con Obras Especiales la forma de recortar partidas. Para ello hubo una nueva revisión del proyecto, y la memoria de calidades, todo ello bajo la supervisión del departamento de Vivienda. 

Finalmente, los cooperativistas aprobaron en abril de 2025 un presupuesto que era un 80% de partidas cerradas y un 20% sujetas a medición. Con esta solución alternativa a la “llave en mano” se evitaban las derramas con el inicio de las obras, pero se dejaba la puerta abierta a futuros sobrecostes. 

Además, quedó pendiente de concretar el sistema de calefacción. Sobre la mesa había tres opciones: gas más aerotermia, gas más biomasa y 100% aerotermia. El presupuesto rondaba el millón de euros. Se acordó aplazar la decisión y adaptar el contrato una vez iniciadas las obras. Ahora, los presupuestos presentados superan las estimaciones iniciales.

Las obras iban a comenzar a finales de mayo de 2025 pero una nueva polémica dejó todo en suspenso. Los cooperativistas descubrieron que debían convertirse en avalistas del préstamo promotor. La firma del préstamo fue aprobada in extremis tras una segunda asamblea. Finalmente en octubre se firmó el contrato con Obras Especiales después de cerrar algunos flecos que habían quedado pendientes. Esto permitió iniciar las obras en noviembre.

La empresa de demoliciones ha retirado ya ventanas, puertas, falsos techos y tabiques. En los últimos días han comenzado la retirada del tejado. Para las dos plantas adicionales, el proyecto modificado contempla un sistema modular con estructuras prefabricadas. Sin embargo, algunos propietarios se han quejado porque la nueva distribución de pilares altera los planos de sus viviendas.

PENDIENTES DE LA BONIFICACIÓN DEL ICIO

Sin opciones de recibir ayudas municipales a la rehabilitación, la única esperanza que albergan los cooperativistas de Maristas es una bonificación de los 460.000 euros del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En febrero entró en vigor una modificación de la Ley Foral de Haciendas Locales de Navarra, impulsada por PSN, EH Bildu, Geroa Bai y Contigo, que permite que los ayuntamientos puedan aprobar en sus ordenanzas fiscales una bonificación del 50% en el ICIO de obras destinadas a vivienda protegida en edificaciones protegidas por el catálogo municipal. Ahora están pendientes de que el ayuntamiento modifique su ordenanza.