Un grupo de cooperativistas de las viviendas protegidas de Maristas de Pamplona conoció recientemente que Grupo Arrasate fue condenado en 2020 por la Audiencia Provincial de Álava por actuar como “promotora encubierta” en una cooperativa de VPO en Llodio (Álava), motivo por el que fue obligada a devolver las aportaciones que superaban el precio oficial de la vivienda protegida. Este grupo estudia si la promoción de Pamplona está sufriendo una situación parecida.

En 2018, el juzgado de primera instancia Amurrio estimó parcialmente la demanda presentada por medio centenar de cooperativistas de un edificio de Llodio. La Audiencia provincial ratificó dicha sentencia en 2020. El juez consideró que Inversiones y Servicios Arrasate, sociedad del Grupo Arrasate, actuó como una “promotora encubierta” y no como gestora de la cooperativa. Es decir, que la promoción inmobiliaria fue “impulsada y totalmente controlada por un tercero” (Arrasate) buscando “el beneficio económico correspondiente al promotor en el proceso constructivo pero eludiendo las responsabilidades legalmente anudadas a dicha figura”. Es lo que en derecho se denomina doctrina del levantamiento del velo de la personalidad jurídica de una sociedad.

Las sospechas de que el Grupo Arrasate está actuando en Pamplona como “promotora encubierta” ya fueron apuntadas hace dos meses por la propia consejera de Vivienda del Gobierno de Navarra, Begoña Alfaro, que es abogada experta en vivienda. “Para eludir la responsabilidad, ha creado una falsa cooperativa formada por los adjudicatarios, las víctimas en este caso”, señaló el 20 de febrero en declaraciones a la prensa. Desde el gabinete de la consejera aclararon que cuando hizo estas declaraciones, desconocía la existencia del fallo de la Audiencia de Álava. Ha sido en los últimos días, a raíz de diversas consultas de cooperativas, cuando Vivienda ha tenido conocimiento, aseguran.

Gracias a dicha sentencia, medio centenar de adjudicatarios de las VPO de Llodio recuperaron 8.800 euros cada uno (422.000 euros en total) correspondiente al desfase entre el precio oficial de la vivienda de protección en el año 2005 y el coste real que tuvieron que asumir como cooperativistas. En su demanda, los adjudicatarios explican que cuando se constituyeron en cooperativa y la asamblea designó al nuevo consejo rector, las principales decisiones ya estaban tomadas por el Grupo Arrasate. En concreto, firmó el convenio con el Ayuntamiento de Llodio para la promoción de VPO, firmó la compraventa de la parcela, encargó y dio el visto bueno al proyecto de edificación, contrató la dirección de obra y la constructora encargada de las obras y suscribió un préstamo con garantía hipotecaria.

En el caso de la promoción de Maristas, el Grupo Arrasate también ha dado la mayoría de estos pasos, excepto la contratación de las obras y la contratación del préstamo promotor.

En su sentencia, el juzgado de instrucción de Amurrio cita la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a la figura del promotor encubierto. Existe cuando concurren una serie de circunstancias: “Que fuera la gestora quien ostentase la titularidad o una opción de compra sobre el solar, que fue ella quien eligiese y contratase a la constructora o a los técnicos, que el proyecto estuviera ya redactado previamente a la constitución de la cooperativa, que aquella fuera quien buscase, programase y decidiera la financiación, que seleccionase a los comuneros, declarase la obra nueva, confeccionase los estatutos, que percibiese emolumentos reveladores de un lucro no proporcionado, ostentase el control del plan y plazos constructivos, se reservase la facultad de dar de baja al socio que no abonase las cuotas o derramas y la facultad de sustituirlo por otro, el carácter irrevocable del contrato de gestión, etc...”, cita la sentencia.

Un grupo de cooperativistas de Maristas está analizando con profesionales externos si esta jurisprudencia del Supremo se da en la promoción del Ensanche.

En el caso de la promoción de Llodio, los sobrecostes en la construcción se conocieron ya iniciadas las obras, por lo que en una asamblea general se sometió a votación una aportación económica de 8.800 euros por cooperativista. Además, los adjudicatarios tuvieron que afrontar obras no contempladas en proyecto por 16.400 euros para poder obtener la calificación definitiva de vivienda protegida. Y una vez finalizados los pisos, aparecieron humedades, fisuras y otros defectos constructivos. Aunque la cooperativa llegó a un acuerdo con la constructora, se incluyó en la demanda judicial, pero el juez consideró que los plazos de reclamación habían prescrito.

Los cooperativistas de Llodio también reclamaron la nulidad de los contratos de adhesión a la cooperativa por un presunto error en el consentimiento ya que desconocían su responsabilidad como autopromotores. Sin embargo, el juez no apreció un vicio en el consentimiento “inimputable y de carácter esencial”.

El juez también analizó el hecho de que Grupo Arrasate se contratara a sí mismo como gestora de la cooperativa de Llodio y designara en una primera etapa a su consejo rector. La sentencia considera que en esta autocontratación no existió conflicto de intereses. En el caso de Maristas, el consejo rector no se formó hasta que se celebró la primera asamblea de cooperativistas.