Un mes y medio después de la asamblea de cooperativistas de las viviendas de VPO y VPT de Maristas, los adjudicatarios del centenar de pisos apenas han podido despejar muchas de las incógnitas que pesan sobre esta promoción. El riesgo de sobrecostes por encima del módulo máximo de vivienda protegida sigue presente aunque con cantidades inferiores a las previstas inicialmente gracias al esfuerzo que han hecho las distintas partes: los Hermanos Maristas, la gestora de la cooperativa (Grupo Arrasate) y la constructora que ha presentado el presupuesto. Asimismo, la controversia jurídica sobre la legalidad de dichos sobrecostes sigue sin resolverse.

Las personas adjudicatarias están convocadas a una nueva asamblea el próximo 30 de abril para someter a votación el presupuesto de obras de las viviendas y, en su caso, una eventual aportación económica de los futuros propietarios, que tienen la condición de cooperativistas.

El 20 de febrero tuvo lugar la última asamblea general, donde los adjudicatarios rechazaron los dos presupuestos presentados por la entidad gestora, Grupo Arrasate, y que conllevaban unas aportaciones extraordinarias por encima del módulo máximo permitido para la vivienda protegida. Esta vez se someten a votación tres presupuestos, todos ellos de la misma constructora. La diferencia entre ellos es que el más alto es llave en mano y sin sorpresas, mientras que el más ajustado es una solución abierta a variaciones futuras en función de mediciones e imprevistos.

Si los adjudicatarios aceptan el presupuesto 100% abierto, el sobrecoste respecto al módulo oficial sería de apenas 6.000 euros por lo que no habría derramas, pero los compradores estarán expuestos a futuros sobrecostes si las mediciones son distintas a la del proyecto. Este presupuesto (14,91 millones) es un 8% más bajo que el llave en mano (16,22 millones), donde las posibles desviaciones serían asumidas por la constructora. En este caso, las derramas oscilarían entre 5.300 y 19.000 euros por vivienda. Son aportaciones más bajas que las propuestas en la última asamblea (entre 7.000 y 22.000 euros).

Existe una vía intermedia, con un presupuesto con un 80% llave en mano y un 20% sujeto a mediciones. En este caso las aportaciones oscilarían entre 1.000 y 5.600 euros.

La aprobación del presupuesto requiere una mayoría simple, pero las aportaciones económicas exigen una mayoría de dos tercios, según los estatutos de la cooperativa de viviendas. Por este motivo, primero se someterá a votación el presupuesto llave en mano. Si no obtiene los dos tercios, se votará la solución mixta, que también requiere un 66% de votos. Si tampoco sale adelante, se votará el presupuesto abierto, que sólo exige mayoría simple.

En las tres opciones de presupuesto, la duración de las obras es la misma, unos 20 meses. Si alguna de las tres opciones prospera, las obras podrían comenzar a lo largo de mayo y los pisos estarían terminados para el primer trimestre de 2027. Si los cooperativistas dicen no, el riesgo de fracaso de la promoción es elevado porque el presupuesto perdería validez y la gestora ya ha advertido de que no es posible hacer un ajuste mayor.

Tras la última asamblea, los cooperativistas de las VPO y VPT de Maristas se propusieron poner blanco sobre negro respecto a todas las dudas legales surgidas. Al tratarse de una promoción en régimen de cooperativa de viviendas, los adjudicatarios se convierten en cooperativistas, con un papel de autopromotores, mientras que Grupo Arrasate, que ha tenido un papel relevante en la gestación del proyecto, queda como empresa gestora y asesora. La principal controversia se produce por el choque de dos leyes, la de vivienda y la de cooperativas. ¿Tienen que ajustarse las VPO y VPT al módulo máximo aprobado o está permitido tener unos sobrecostes, que tendrían que asumir los propios adjudicatarios?

La Confederación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (Concovi), a la que pertenece Grupo Arrasate, ha emitido una nota informativa en la que defiende que “al tratarse de una promoción privada llevada a cabo por una cooperativa de viviendas, es perfectamente compatible la limitación del precio máximo de venta y la obligación de pago del coste real de la vivienda”. Añade que el Tribunal Supremo, en varias sentencias, establece que los socios cooperativistas “están obligados al pago del coste total real y efectivo de la vivienda, ya que las limitaciones establecidas por las legislación de viviendas de protección oficial se refieren exclusivamente al precio de venta de la vivienda, y no al coste real de construcción de la promoción, que deberá ser satisfecho íntegramente por los socios cooperativistas”.

Los adjudicatarios de Maristas, a título individual o en grupos, han buscado asesoramiento externo sobre esta cuestión. De hecho, en el orden del día de la asamblea figura la “contratación, si procede, de un despacho de abogados externo para el asesoramiento en el proceso”.