El sector inmobiliario navarro afrontó con desconfianza y muchas dudas la primera declaración de zonas de mercado residencial tensionado que desde mayo de 2025 afecta a 21 municipios de la comunidad. Una declaración que ellos pidieron sin éxito que se paralizara y que, entre otras medidas, ha impuesto un control de precios sobre los alquileres. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en Navarra y director de la agencia Elizari, Miguel Elizari Díez, repasa la situación que vive el mercado y el impacto de las medidas que se han ido implementando.

¿Cómo resumiría la situación del mercado del alquiler?

Colapso de oferta. Me da igual que hablemos de alquiler que de venta. La tendencia es la misma y muy clara: falta oferta de vivienda y está provocando que haya una paralización en la actividad que acabará afectando a sectores productivos. Que no haya vivienda en alquiler para que la gente pueda venir a trabajar, y ya no estamos hablando solo de la vivienda habitual, va a afectar a empresas y trabajadores. La situación es hoy más grave que la que había hace dos o tres años.

¿La declaración de zonas tensionadas ha agravado el problema?

No lo achacaría directamente a las zonas tensionadas aunque la limitación de precios no ha contribuido a mejorar las cosas. Llevamos diez años sin construir en serio. Estamos aumentando la población y falta vivienda, habitual y en rotación. Los poderes públicos tienen que fomentar que se pueda construir habilitando suelo para que la vivienda pueda ser asequible. No todo es fijar los precios. Si fijas los precios pero no tomas medidas para aumentar el parque de vivienda, lo único que vas a hacer es esclerotizar el mercado. Necesitamos que se construyan muchas viviendas.

¿Se atreve con una cifra?

Es responsabilidad del Gobierno de Navarra decir cuántas. Tenemos un Observatorio de la Vivienda y debemos ser capaces de definir cuántas viviendas son necesarias en compra y en alquiler.

Entre los objetivos de las medidas que se han ido aprobando está la lucha contra la especulación. Los datos del registro de alquileres dicen que los precios sí estarían bajando.

La especulación siempre surge cuando hay escasez y las medidas que se han ido aprobando es verdad que han venido a atajar la posible especulación pero no están atacando el problema principal que es la escasez. Lo llevamos diciendo muchos años. Si se favorece la demanda y no se favorece la oferta, tendremos más demanda y menos oferta. Todas las medidas que están tomándose siguen encaminadas a intentar atajar síntomas, pero no están atacando la raíz de la enfermedad que es la escasez de vivienda. La leve bajada en el precio de los alquileres que haya podido haber no creo que compense la caída de la oferta.

Los datos del registro también dicen que hay más alquileres de temporada que antes de que entraran en vigor las medidas.

Es lo que nosotros también estamos viendo y no tanto por una diferencia de precios, sino por la seguridad jurídica. La normativa que aprobó en junio el Parlamento para regular el arrendamiento de habitaciones fija condiciones más estrictas para los alquileres temporales.

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¿Afectará más a la oferta?

Lo veremos dentro de un tiempo, pero mientras estemos trabajando la escasez, seguiremos teniendo escasez. Las medidas que tiene que tomar tanto el Ayuntamiento como el Gobierno tienen que ir encaminadas a procurar mayor número de viviendas y de hogares. Ese debe ser el objetivo pero estamos más preocupados por bajar 50 euros el precio del alquiler y por saber cuánta gente tiene más de cinco viviendas, que por cómo ponemos más vivienda en el mercado.

¿Son suficientes las medidas que se han adoptada para incentivar que los propietarios ponga sus viviendas vacías en alquiler?

Quizá no. Nunca he entendido la preeminencia de Nasuvinsa sobre el resto de particulares. ¿Por qué si alquilo mi vivienda a través de Nasuvinsa me puedo desgravar hasta el 90% de los ingresos y si acudo al mercado privado sólo un 50%? La gestión es mucho más rápida en el mercado privado que en Nasuvisna.

Pero los precios a los que se alquilan esas viviendas no son los mismos.

En el mercado privado los precios ya están topados. Si la prioridad es lograr vivienda asequible, habría que favorecer todos los medios para que las viviendas sean asequibles.

¿Considera justo el sistema que se utiliza para determinar el precio de los inmuebles en zonas tensionadas?

Se ha establecido una horquilla de precios muy genérica que diferencia muy poco entre un piso y otro y desincentiva al propietario que quiera hacer mejoras como cambiar las ventanas o poner aire acondicionado porque apenas lo va a notar en el precio al que alquila.

¿Qué cambios en la legislación urbanística son más urgentes?

Los que contribuyan a reducir los plazos de desarrollo urbanístico y a aplicar de manera generalizada el silencio administrativo positivo. Hay que impulsar de manera urgente el desarrollo de nuevos suelos residenciales para viviendas libres y protegidas en la comarca de Pamplona. No resulta comprensible que el Gobierno de Navarra no adopte esa línea de trabajo como una de las prioritarias como sucedió hace dos o tres décadas con la promoción de los barrios de Mendillorri y la eco-ciudad de Sarriguren. Hablan de unas 23.000 viviendas proyectadas entre Donapea, Etxabakoitz y la ampliación de Sarriguren pero, ¿cuándo van a estar disponibles esas viviendas? Hay mucha gente joven que no puede esperar y a corto plazo no veo ninguna solución.

Quizá deban empezar a pensar en vivir fuera de la comarca

Para eso habría que mejorar mucho los transportes. La gente trabaja donde trabaja y si tiene desplazarse a diario desde Aoiz, Puente la Reina, Tafalla... necesitará un transporte público de calidad. El mercado de la vivienda es complicado y no se va a solucionar con una sola medida. Hemos hablando de transporte, de fiscalidad y también podemos hablar de comercio ahora que en Pamplona se han suspendido temporalmente las licencias para la construcción de viviendas tipo loft en zonas comercialmente relevantes. Igual al comercio también hay que darle una vuelta porque fuera de la hostelería no veo un gran éxito. Entonces, reservar un montón de zonas en Pamplona para que sean comercialmente relevantes y que no se pueda hacer vivienda cuando la gente lo que quiere es vivir no sé si es la mejor opción.

¿Cómo valora la cruzada que mantiene el Gobierno con el portal Idealista a cuenta de los datos del alquiler?

Son clichés ideológicos. El Idealista está fuera de nuestra liga.

Pero algunas inmobiliarias también utilizan los datos de ese portal para ver, por ejemplo, cuántos pisos se alquilan en una zona determinada.

Ninguna agencia que se precie va a fijar sus precios tomando como modelo a Idealista. Los profesionales que trabajamos en este sector tenemos que tener unos datos de mercado que son mucho más profundos que los de Idealista y sabemos cuándo un inmueble está sobrevalorado.

¿Cómo está siendo la interlocución de los agentes inmobiliarios con el Gobierno de Navarra?

A este Gobierno hay que reconocerle que te escucha. La relación es abierta y cuando llamamos para trasladar un problema o una necesidad nos sentimos escuchados. La queja que tengo como representante de los agentes inmobiliarios es que no se está centrando en lo que para nosotros es el problema.

Un problema que la gente os trasladará a diario.

Desde luego. La gente pide vivienda. En compra y en alquiler. Pero en alquiler prácticamente no hay. Te llega uno muy de vez en cuando porque los pisos ya prácticamente no se anuncian. Se funciona sobre todo por el boca a boca.

Las normas que afectan a la vivienda no dejan de cambiar y cuesta cada vez más estar actualizado. ¿Cómo les está afectando a su trabajo?

La excesiva regulación siempre afecta y es un problema cuando se intenta trabajar más el control que la oferta. Había aspectos que era necesario regular, por ejemplo, el alquiler de habitaciones que era un fraude de ley. Pero con los controles que se han impuesto para evitar el fraude la oferta va a sufrir aún más. No habría tanto fraude si hubiera más oferta.