Navarra ha cumplido esta semana su primer año con los precios de los alquileres topados en los 21 municipios de la comunidad que en mayo de 2025 fueron declarados como Zona de Mercado Residencial Tensionado, la medida estrella de la ley de vivienda aprobada por el PSOE y sus socios para atajar la crisis habitacional. El presidente del Gobierno Pedro Sánchez ha vuelto a insistir que en las zonas (en su intervención de este miércoles llegó a citar Pamplona) que están aplicando estos topes se está abaratando el precio “sin afectar la oferta”. La primera parte de la frase la sostienen, aunque con matices, expertos y agentes inmobiliarios y también los datos oficiales (los últimos disponibles son del primer trimestre de 2026), que hablan de una caída de las rentas medias por alquiler que, no obstante, no implica necesariamente una bajada del precio por metro cuadrado, sino que puede ser muestra de una recomposición del mercado.

Pero más allá de los precios, los ojos llevan meses puestos en el impacto de que el control de precios iba a tener sobre el volumen de contratos firmados, ante el riesgo de que las restricciones puedan seguir reduciendo la oferta de pisos disponibles. Y aquí, los últimos datos disponibles del único registro público que existe en materia de alquiler en la Comunidad foral no casan con la afirmación del Ejecutivo respecto a que la oferta no se ve perjudicada por una modificación de los precios.

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En el primer trimestre del año la bajada en la renta media fue del 2% con respecto al mismo periodo de 2025, pasando de 794,2€ a 778,3€. Pero como contrapartida se firmaron un 19% menos de alquileres permanentes que un año antes pasando de los 1.074 del primer trimestre de 2025 a los 869 formalizados entre enero y marzo de este año que supone el 91,4% de los nuevos contratos que se firman. El restante 8,6% corresponde a alquiler de temporada que hace un año tan sólo representaba el 5,4% del total y que no están afectados por el tope de precios. Datos que vienen a empañar el efecto positivo de la leve bajada que habría experimentado la renta media pactada en los nuevos contratos.

La caída de la oferta a doble dígito también la recoge Idealista en su estadística trimestral donde alude no a los nuevos contratos que se formalizan como hace el Gobierno de Navarra sino a los anuncios que han estado publicados en su web a lo largo del trimestre. Según el portal, el descenso de la oferta de alquiler permanente llegó en la comunidad en ese primer trimestre al 31%.

Para el Ejecutivo navarro, la caída en el número de contratos responde “a que la declaración de zona de mercado residencial tensionado dota de una mayor estabilidad al mercado del alquiler debido a que la limitación de precios hace que aumente las prórrogas y se firmen menos contratos nuevos”, un daño colateral que no facilita el acceso a la vivienda que sigue siendo un problema para una parte importante de la población. Desde hogares de rentas bajas, a inmigrantes con ingresos precarios y jóvenes que persiguen su emancipación. Los responsables de Vivienda no ocultan que “pueda existir un porcentaje de contratos de temporada que no esté siendo registrado a pesar de su obligatoriedad”.

Pero su análisis sobre lo que está ocurriendo se aleja del diagnóstico de expertos e inmobiliarias que coinciden en que la normativa no está permitiendo facilitar el acceso a una vivienda porque "hay reducción de precios pero también de oferta”, que atribuyen al menos en parte a la intervención de precios y, también, a los constantes cambios normativos que afectan a la seguridad jurídica.

Los datos del segundo trimestre del año del registro navarro de contratos no se conocerán hasta finales de agosto pero algunos organismos ya han hecho públicas sus previsiones de oferta para este año y las noticias no son positivas para Navarra. Según el Barómetro del Alquiler de 2026 elaborado por el Observatorio del Alquiler impulsado por la Fundación Alquiler Seguro, la previsión de oferta de viviendas en alquiler residencial se ha reducido en un 14,8% para el segundo trimestre del 2026, un ritmo de caída superior al del resto del país, donde la disminución ha sido más leve o lenta. Según este organismo, Navarra será este año una de las comunidades que experimentarán una de las mayores caídas de su stock de pisos en alquiler, con una proyección de pérdida del 14,76%, que serían según sus cálculos 521 viviendas menos. Si en 2025 se promocionaron un total de 3.530 inmuebles, la cifra se habrá reducido al cierre de este año a 3.009.

Lo que sí se ha logrado con la declaración de zona tensionada es estabilizar los precios, o al menos, frenar su ritmo de crecimiento. Alquilar una vivienda en Navarra cuesta hoy 1.028€ al mes, según el análisis que recoge para la comunidad el Barómetro del Alquiler que asegura que en el último año el precio medio habría oscilado entre los 1.025 y los 1.028, dos cifras cuya variación es del 0,29%. La proyección sobre la reducción de la oferta también se ha traducido, según este organismo, en una “mayor presión” del mercado del alquiler. Esta magnitud se refiere al número de personas que se interesan por cada vivienda que sale en promoción en los primeros diez días.

En Navarra, cada inmueble cuenta ya con un total de 49 interesados durante el segundo trimestre de 2026, un leve aumento desde los 48 del cierre del año pasado que no permite corregir el desequilibrio del alquiler en la Comunidad Foral. Las inmobiliarias consultadas coinciden en que las medidas que se han implementado para facilitar el acceso a la vivienda han provocado que la oferta se reduzca y que, en paralelo, se ha creado una situación grave de “inseguridad jurídica”.

Para los agentes inmobiliarios el problema de la escasez de oferta es ya “estructural” y afean el exceso de regulación que está provocando que cada vez reciban más consultas sobre las nuevas normativas. Desde que se pusieron en marcha las zonas tensionadas se han aprobado diferentes iniciativas que afectan tanto a propietarios como a inquilinos además a las personas inscritas en el censo de solicitantes de vivienda protegida que ha sumado una nueva opción, la de la de vivienda asequible. Los cambios más recientes han sido para regular los contratos de habitaciones y los de alquiler de temporada además de la modificación legal para blindar el alquiler de vivienda protegida. Entre medias, se puso en marcha el registro de grandes tenedores, se conoció la estrategia de vivienda rural, la ley de vivienda colaborativa, el texto para el nuevo decreto de habitabilidad y salió a licitación la futura empresa mixta de vivienda.