Las 513 primeras viviendas de alquiler asequible que el Gobierno de Navarra va a construir a través de una sociedad de capital mixto podrían terminar en unos pocos años en manos de un fondo de inversión. Así lo advierte el interventor delegado del departamento de Vivienda en varios informes de reparo conocidos recientemente. En estos informes, el interventor es muy crítico con la fórmula elegida por la vicepresidenta tercera y consejera de Vivienda, Begoña Alfaro (Contigo-Zurekin), para la construcción de hasta 2.000 viviendas de alquiler asequible, una nueva modalidad de VPO donde las rentas son más altas y los requisitos de renta más flexibles. El interventor advierte del riesgo de quebranto a la Hacienda Pública Foral porque “los ingresos de alquileres salen del sector público institucional y sólo revertirían en el caso hipotético de que se repartiesen dividendos, el 50% de los beneficios de la nueva sociedad de capital mixto (50% privado y 50% Nasuvinsa)”. Un argumento que le lleva a cuestionar la utilidad de la futura sociedad al no “entender” el valor añadido que supone incluir a un tercero (sociedad mixta) para la gestión de una parcela pública cuando ya existía Nasuvinsa.

Begoña Alfaro anunció en septiembre de 2025 una nueva planificación de promociones de vivienda pública bajo la marca EtxeOn. En su primera fase prevé la construcción de 735 nuevas viviendas. Entre las novedades, figura una nueva modalidad, el alquiler asequible, “para un sector de la población que no reúne los requisitos del alquiler social pero tampoco puede acceder al mercado libre”. En noviembre, el Gobierno de Navarra autorizó la licitación por parte de Nasuvinsa para la búsqueda de un socio privado con el que construir en una primera fase 500 viviendas. El capital social inicial de esta empresa mixta se estima en 28 millones, que serían aportado al 50% por Nasuvinsa y la empresa privada. Además, se prevé que esta empresa mixta reciba subvenciones y financiación pública.

El Gobierno de Navarra contaba con haber dejado resuelto “entre finales de mayo y principios de junio” el proceso para elegir al socio privado con el que se pondrá en marcha la sociedad mixta de vivienda entre las dos empresas que concurrieron a la licitación: el Grupo MVRE y otro grupo de empresas liderado por Grupo SALAS, con ALAS como patrimonialista y Guinot Prunera/Althena como gestora de alquiler social. Así al menos lo anunció en el pleno del Parlamento a principios de mayo la vicepresidenta tercera y consejera de Vivienda, Juventud y Políticas Migratorias del Gobierno de Navarra en respuesta a una pregunta de la parlamentaria de Geroa Bai Itxaso Soto. Sin embargo, a día a hoy el nombre de la empresa elegida para la creación de la empresa mixta de vivienda todavía no se conoce. 

Algunas de las fuentes consultadas advierten que el retraso podría estar relacionado con la reforma aprobada en junio en el Parlamento para blindar de modo indefinido la protección oficial de viviendas destinadas al alquiler y alquiler asequible en Navarra. El cambio ha abierto un nuevo escenario que afecta de lleno a las viviendas planificadas bajo el anterior marco normativo y podría obligar también a rehacer algunos de los números proyectados por la nueva sociedad en sus previsiones.

El acuerdo de gobierno que autorizó la licitación de esta sociedad mixta no ha sido fiscalizado por la Intervención porque la Secretaría General Técnica así lo consideró. El interventor delegado discrepa y considera que debe estar sujeto a control de la intervención “porque está hipotecando y comprometiendo decenas de millones de euros de Nasuvinsa, cuya financiación y propiedad es de la Administración Foral de Navarra”.

El interventor delegado considera que esta sociedad mixta se va a llevar la parte más jugosa del pastel de las políticas de vivienda pública. En primer lugar porque las rentas del alquiler asequible van a estar por encima del alquiler social. Las viviendas se alquilarán a 8,25 euros el m2 y el precio se actualizará un 2% anual, “para evitar las fluctuaciones que pueda haber y facilitar los cálculos a largo plazo sobre la rentabilidad de las viviendas”. La cotización de los pisos, dijo, se completa con los 72,47 euros mes del garaje y los 2,41 €m2 del trastero y, a renglón seguido, explicó que la práctica habitual en Nasuvinsa, también arrendador de vivienda protegida, es que “el IBI y demás impuestos los pague la propiedad (en este caso la sociedad mixta) y que los consumos vayan a cargo del inquilino al que además se le podrían repercutir algunos gastos de gestión comunitarios.

Terminó su exposición asegurando que se prevé un índice de morosidad más bajo al tratarse de inquilinos con rentas más altas. Los ingresos que deben acreditar los inquilinos que opten a esas viviendas de alquiler asequible son superiores a los del alquiler social y deberán oscilar entre los 28.000 y los 50.000 euros (entre 2,5 y 4,5 el Indicador de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada frente a la horquilla de entre el 1,7 y 2,5 fijada para el alquiler social) en el caso de ser una persona sola e irán creciendo conforme aumente el número de miembros. “La sociedad de capital mixto no tiene nada que ver con el alquiler social. A 8,25 euros el metro cuadrado, estamos ante inquilinos que necesitan una mano en vivienda pero ninguna ayuda pública en el resto de cuestiones. Desgraciadamente, la demanda a corto plazo es ilimitada y la rotación, siendo baja, será mayor que en alquiler social”, aseguró el gerente de Nasuvinsa, Javier Burón, durante una videoconferencia convocada para resolver las dudas de los eventuales licitadores. En ella dejó claro que no esperan grandes niveles de morosidad entre los inquilinos al ser personas solventes y con medios suficientes para pagar el alquiler.

La propia sociedad mixta establecerá las memorias de calidad mínimas de las promociones, cuando las promociones propias de Nasuvinsa tienen altas exigencias de eficiencia energética y sostenibilidad. El pliego de la licitación también establece los compromisos que adquiere el socio privado en cuanto a permanencia y las condiciones para que pueda vender su 50% a otra sociedad. “Buscamos socios estratégicos pero no un cónyuge hasta la tumba. Somos bastante conscientes de que puede haber cambios en el capital social y cambios estratégicos en la vida de la mercantil”.

El pliego de la licitación impide que el socio privado pueda vender su participación hasta que se haya construido la primera fase (512 viviendas). “Es un periodo de tiempo corto. Después somos conscientes de que hay un juego entre el capital value y el capital core y que con el primer paquete de viviendas vendidas puede haber una salida buscando un fondo de inversión de más largo plazo. Lo entendemos. Y por el medio pueden pasar millones de cosas”, admitió. Durante su intervención dejó claro que “las reglas de juego son sencillas” y que “el socio privado puede vender total o parcialmente su participación (tras la construcción obligatoria de las primeras 500 viviendas). Tendrá que comentárselo a la parte pública (Nasuvinsa) y ésta responder y si no le parece bien podrá proponer nuevo comprador. Si no se ponen de acuerdo, la administración adquiriría el capital del privado que quiera salir lo que cambiaría la naturaleza del proyecto aunque esto no lo visualizamos como una posibilidad”.

Nasuvinsa aportará a la nueva sociedad suelos, a través de la constitución de derechos de superficie, para las 513 viviendas previstas en las dos primeras fases. La construcción de las viviendas de la primera fase (120 en Erripagaña y 104 en Ardoi) finalizaría en el segundo trimestre de 2028 y, las de la segunda, con 289 viviendas repartidas entre Berrioplano, Berriozar y Noáin, en el cuarto trimestre de 2030. Se contempla además una tercera fase con suelos procedentes de los PSIS del Gobierno de Navarra para otras 2.000 viviendas más de las que la mayor parte, 1.200, se llevarían a cabo en cinco parcelas del PSIS de Guendulain. La cesión del suelo a la sociedad será a 75 años lo que eleva la vida de la mercantil a 90 años. Entonces, podría liquidarse.

Burón recordó durante la citada videonferencia que la sociedad podrá optar a la subvención foral del 25% que concede el gobierno sobre el precio del módulo. “No visualizamos a la sociedad mixta haciendo viviendas fuera de la comarca de Pamplona en un buen número de años”, advirtió aludiendo a los precios y a la demanda y para explicar la elección de los solares elegidos para el proyecto.

"HUIR DEL DERECHO ADMINISTRATIVO"

Los informes de reparo del Interventor incluyen una frase lapidaria: “La Intervención Delegada no entiende qué valor añadido existe al incluir un nuevo sujeto (sociedad mixta), a través de un segundo (Nasuvinsa), salvo que se quiera huir del derecho administrativo”.

Según el pliego de la licitación para elegir al socio privado de Nasuvinsa, la empresa mixta no se regirá por la Ley Foral de Contratos Públicos sino que fijará unos protocolos para la contratación de los redactores de proyectos, directores de obra y de la constructora de las promociones de vivienda. El interventor echa así más leña al fuego a un debate que se ha intensificado en esta legislatura, la proliferación de empresas públicas para que gestionen variados servicios o inversiones: Bidean (transporte sanitario), Nafarbide (peajes) o el Instituto Navarro de Inversiones. Desde los grupos de la oposición se ha acusado al Gobierno de María Chivite de intentar eludir controles a través de estas empresas públicas, cuya actividad no está sometida a la fiscalización previa sino a auditorías posteriores.

El propio Interventor General, Juan José Pérez Capapay, en su comparecencia en la comisión de investigación del Parlamento de Navarra, afirmó que “la doctrina del derecho administrativo dice que las empresas públicas se han creado para escaparse del derecho administrativo”.

En el caso de Nasuvinsa, el interventor delegado de Vivienda ya ha advertido en varios informes que la ausencia de controles previos ha provocado una gestión “ineficiente” de recursos públicos. Cita, por ejemplo, la construcción de varias promociones de VPO “con fondos europeos, a unos costes elevadísimos, sin explicación plausible”. Sin embargo, varios reparos suspensivos que ha dictado sobre expedientes que afectaban a Nasuvinsa han sido levantados por la Intervención General porque en el caso de las empresas públicas no se puede poner la venda antes de la herida. Es decir, la Intervención no puede prejuzgar intenciones y si se producen irregularidades, es competencia de las auditorías detectarlas.