Vivienda
Así afecta la declaración de zonas de mercado tensionado a los precios del alquiler de Navarra
La normativa permite en estas zonas desde la prórroga extraordinaria de los contratos a la aplicación de límites de precios. Bajo estas líneas se detallan las principales claves que propietarios e inquilinos deben conocer ofreciendo las respuestas que los técnicos del Departamento de Vivienda dan a las cuestiones que con más frecuencia plantean los ciudadanos sobre este proceso
Actualizado el 19/05/2025 a las 12:34
¿Qué medidas pueden aplicarse al contrato de alquiler con la declaración de zonas de mercado residencial tensionado?
La primera declaración de Zona de Mercado Tensionado afectará a Pamplona y otros veinte municipios que agrupan en conjunto al 68% de la población y permitirá que se limite el precio de los alquileres habituales, a través del índice de referencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y las prórrogas de los contratos de alquiler, además de desplegar un Plan General de Medidas. En esta regulación no se incluye ni a los alquileres de temporada ni a los turísticos y tampoco al alquiler de habitaciones.
¿Qué prórrogas contractuales al contrato de alquiler pueden aplicarse?
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en la normativa (5 años para personas físicas o 7 años para personas jurídicas) o el periodo de prórroga tácita (3 años), el arrendatario podrá solicitar una prórroga de tres años, durante la cual seguirán aplicándose las condiciones establecidas en el contrato anterior. Además, independientemente de que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el arrendatario podrá solicitar una prórroga por un periodo máximo de un año, cuando se acredite una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales. Esta solicitud deberá aceptarse por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda (para tener esta consideración debe tener cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial aunque con algunas excepciones).
¿A partir de cuándo se va a limitar el precio del alquiler en Navarra?
Las limitaciones se aplicarán después de que se formalice la declaración de mercado tensionado. Esto se realizará por Orden Foral, se publicará en el BON y se comunicará al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. El sistema de limitación de precios se aplicará a partir de que se publique en el BOE la Resolución trimestral que declare las zonas de mercado residencial tensionado.
¿Cuándo se aplica la norma?
Cuando es un alquiler de vivienda habitual y permanente ubicada en una zona declarada de mercado residencial tensionado. La declaración tiene una duración de tres años, prorrogable.
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¿Qué alquileres están incluidos y cómo se calcula la renta?
Cuando la vivienda se hubiera arrendado en los últimos cinco años, la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual deberá respetar la renta vigente en ese periodo, y sólo se podrán incrementar estas rentas en dos supuestos concretos. Por un lado, la renta pactada podrá continuar actualizándose anualmente en los términos fijados en el artículo 18 de la Ley de Arrendamiento Urbano, donde se establece que no puede ser superior a la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC), y, por otra parte, se permite aplicar un aumento de la renta, hasta el 10%, en determinados supuestos concretos que tienen el objetivo de fomentar las actuaciones de rehabilitación y accesibilidad y la formalización de contratos de arrendamiento de larga duración, de diez o más años. Además, no se podrán fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Si el arrendador es gran tenedor de vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en el que se ubique, ni tampoco podrá ejercer la renta vigente en el último contrato de alquiler en los términos anteriores.
Cuando la vivienda se alquila por primera vez se aplica el índice de referencia de precios de alquiler, cuando así se haya establecido en la declaración de mercado residencial tensionado.
En las zonas de mercado tensionado tendrán la consideración de gran tenedor las personas físicas o jurídicas con dos o más inmuebles urbanos de uso residencial aunque con algunas excepciones. Por ejemplo, el no cómputo de los inmuebles cedidos a la Bolsa de Alquiler.
¿Cómo puedo saber el precio del contrato vigente en los últimos 5 años?
Los propietarios e intermediarios deben indicar, antes de formalizar el contrato, el precio del último contrato de alquiler. Esta información también debe constar en el propio contrato.
¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler?
Es un indicador de consulta pública que se aplica en la zona de mercado residencial tensionado. Establece una estimación del precio del alquiler de una vivienda en función del lugar donde esté situado y de sus características. Este índice lo determina el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ofreciendo un valor inferior y uno superior. El precio del alquiler no podrá superar en ningún caso el valor superior. El valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas ubicadas en estas zonas tensionadas, que no hayan sido arrendados en los últimos cinco años.
¿Afectan las medidas de contención de precios a las viviendas que no se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado?
A las viviendas que no se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado no se les aplican las medidas de contención de precios introducidas por la ley estatal por el derecho a la vivienda y, en consecuencia, el rango de valores de referencia obtenido mediante esta nueva aplicación del sistema estatal tendrá únicamente carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la libremente estipulada por las partes.
¿Cómo se calcula rango de precios con el nuevo sistema?
Para obtener el rango de valores de referencia del alquiler de una vivienda a través del nuevo sistema, en primer lugar, deberá introducirse en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra. A continuación, se deberán indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento. Algunas de estas características (superficie y antigüedad del edificio) son proporcionadas en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario. Una vez completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales, pudiendo el usuario generar un informe en PDF con los resultados obtenidos, y cuyo contenido será verificable a través de la propia aplicación de MIVAU. Al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y localizar la sección censal en la que se encuentra, se indicará si su vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionada.
¿Se pueden repercutir gastos adicionales al arrendatario?
La regla general es que sí, por pacto. En los mismos términos que regula actualmente la LAU y desglosando en cada pago, el importe de la renta y del resto de gastos asumidos por el arrendatario. No obstante, en caso de que se repercutan estos gastos, el arrendador en el mes de enero tendrá que entregar al arrendatario una liquidación de los gastos satisfechos por la vivienda durante el año anterior, y si resultan inferiores a los pactados, devolverle la diferencia. Sin embargo, en los alquileres limitados por la renta fijada en el contrato anterior sólo se pueden repercutir los gastos derivados del inmueble (comunidad, IBI, etc.) si ya lo hacía el contrato anterior. En caso contrario, será nulo el pacto que obliga al arrendatario a asumir los gastos generales que no habían sido contemplados en el contrato de arrendamiento anterior.
¿A quién y cuándo se aplicarán las nuevas medidas fiscales recogidas en la Ley de Medidas Tributarias?
Con la finalidad de incentivar el arrendamiento permanente o habitual de vivienda, frente a otro tipo de alquileres como los turísticos, de temporada o por habitaciones, se han establecido una serie de deducciones en el IRPF de las rentas obtenidas por personas físicas. Los propietarios o propietarias de pisos podrán acceder a este beneficio si alquilan sus viviendas de forma permanente y si los tienen inscritos en el Registro de Contratos de Navarra. La deducción sobre la renta obtenida del alquiler de viviendas cedidas a la Bolsa de Alquiler de Nasuvinsa será de un 90% en municipios declarados Zona de Mercado Tensionado y de un 70% en el resto de municipios.
En caso de viviendas alquiladas en el mercado privado y ubicadas en municipios declarados Zona de Mercado Tensionado, la deducción será del 50%. Y no se aplicará al alquiler de habitaciones. Estas medidas serán aplicables cuando se declaren formalmente las Zonas de Mercado Tensionado mediante Resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
