El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Navarra (COAPINA) pide al Gobierno de Navarra que paralice el procedimiento de declaración de zonas de mercado residencial tensionado al considerar que se trata de una medida que no es “ni necesaria ni conveniente dada la situación actual de los arrendamientos residenciales en Navarra”. Así lo advierten en el documento de alegaciones que el pasado viernes presentaron en el marco del proceso abierto para aprobar esta declaración, actualmente en trámite información pública. Un análisis de 38 páginas donde detallan de manera pormenorizada las trece alegaciones que presentan (se recogen en esta misma página) y concluyen que en base a los datos que figuran en la memoria sometida a exposición pública no existe una “justificación objetiva” para llevar a cabo esta declaración. Se refieren, en concreto, a que en ninguno de los municipios incluidos en la propuesta de Vivienda para declarar las primeras zonas de mercado residencial tensionado, las cuotas hipotecarias y los gastos asociados superan el 30% de los ingresos familiares medios y a que sólo en cuatro de los 21 municipios propuestos, las rentas y los gastos asociados superan el 30% de los ingresos familiares por un escaso margen: en Pamplona el 30,12%; en Valle de Egüés, el 31,18%; en Berriozar, el 30,52% y en Ansoáin, el 30,09%. “Más allá del cumplimiento estricto de unos parámetros establecidos en la legislación vigente, bastaría con que el límite de la tasa de esfuerzo se hubiera fijado en el 32% (en lugar del 30%) para que ninguno de los municipios propuestos lo supere, ni para la hipótesis de venta ni para la de renta, lo que pone en evidencia la ausencia de una justificación objetiva para la implementación de las zonas de mercado tensionadas en Navarra y, en definitiva, su innecesariedad”.

La declaración planteada por Vivienda afecta a municipios de más de 5.000 habitantes que, en conjunto albergan a 459.088 habitantes con del padrón a 1 de enero de 2023, lo que supone el 68,3% de la población total. Según los datos incluidos en la memoria en esos 21 municipios se cumple al menos uno de los cuatro requisitos que exige la ley para poder llevar a cabo esta declaración: además de que el esfuerzo de las familias, tanto en compra como en alquiler, sea superior al 30% de renta media de los hogares, la normativa permite esta declaración si la evolución de los precios, tanto en compra como de alquiler, sean superiores al IPC más tres puntos en los últimos cinco años.

Para el presidente del COAPINA, Miguel Elizari, la declaración de zonas de mercado residencial tensionadas es una cuestión de gran relevancia social, que suscita un notable interés público, especialmente ante la escasez de vivienda asequible -tanto en régimen de alquiler como en venta- que afecta particularmente a la población joven y a los colectivos con menores recursos económicos. Por ello, defiende, han considerado oportuno dar a conocer sus “reflexiones y propuestas, orientadas a facilitar el acceso a una vivienda digna y a precios ajustados”. Asegura que las alegaciones que han trasladado al Ejecutivo foral tienen un enfoque “constructivo y propositivo”. Entre otras cuestiones, advierten del “impacto negativo” que la declaración puede tener en el equilibrio del mercado de alquiler donde actualmente, asegura, “la mayor parte de los contratos se prorrogan sin incidencias relevantes entre las partes, alcanzándose acuerdos sobre costes adicionales como los gastos de comunidad, IBI o calefacción. En ausencia de un problema crítico de incremento de rentas, la declaración de zonas de mercado tensionado podría alterar este equilibrio dificultando la negociación entre la parte arrendadora y la arrendataria, en particular respecto a la repercusión de ciertos costes". Entienden los agentes inmobiliarios que "la mera expectativa de la regulación que se pretende" generará la retirada de inmuebles del mercado de alquiler, tal como ha sucedido en otras comunidades, con el consiguiente efecto contrario al pretendido: una reducción de la oferta y un incremento de precios. "En Navarra no se da (al menos hasta el momento de comenzar con la aplicación de esta técnica de ZMT) una situación extrema de subidas que deriven en unas rentas desorbitadas, como al parecer sí sucede en otras comunidades, manifestación expresada por la propia dirección general de Vivienda", defienden.

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Los agentes inmobiliarios plantean una batería de medidas que consideran “imprescindibles y de aplicación urgente” para lograr un aumento real de la oferta de vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, lo que permitiría contener en incluso reducir el ritmo de incremento de los precios de acceso a la vivienda. “Las propuestas formuladas son diversas y abarcan aspectos clave como la regulación de las relaciones contractuales, el impulso de la oferta pública de vivienda, así como la promoción y construcción de nuevas viviendas. Asimismo, se incluyen referencias a experiencias comparables en países de nuestro entorno “, explica su presidente.

En las alegaciones también ponen de manifiesto la ausencia de medidas efectivas destinadas a incrementar la oferta de vivienda, en contraste con la mayor presencia de iniciativas orientadas al estímulo de la demanda. “ Este desequilibrio, a nuestro juicio, representa una limitación para la consecución de los objetivos de política pública en materia de vivienda”.

Según ha explicado estos meses Vivienda, la declaración de un ámbito como ‘Zona de Mercado Residencial Tensionado’ se formalizará mediante Orden Foral de la consejera.

Contendrá una memoria justificativa definitiva, con la justificación de la solicitud de declaración de Zonas de Mercado Tensionado a través de datos objetivos recogidos, junto con las alegaciones y respuestas que se generen en la fase de exposición pública. Además, esa memoria deberá estar acompañada de un plan general de medidas. Entrará en vigor una vez que se publique en el Boletín Oficial de Navarra y dicha publicación deberá comunicarse al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno de España (MIVAU).

La declaración de varios municipios como zona de mercado residencial tensionado, conlleva además la redacción de un plan específico de medidas junto con los ayuntamientos declarados, que aglutinará las medidas necesarias para corregir los desequilibrios evidenciados en la declaración, así como su cronograma de desarrollo.

Una vez comunicada al ministerio la declaración, éste deberá aprobar el Sistema estatal de Referencia de Precios de Alquiler (o índice de precios de referencia), en el que se fijará el límite máximo de la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, que se realizará de acuerdo con la aplicación en línea a la que se accede a través del portal de Internet del MIVAU, tomando el valor superior del rango de valores individualizados que resultan de la localización y las diferentes características de la vivienda objeto de arrendamiento. Esta referencia tendrá la forma de resolución y entrará en vigor una vez se publique en el Boletín Oficial del Estado.

En la zona de mercado residencial tensionado, cuando el propietario sea un gran tenedor, o en el caso de viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años, cuando ello se justifique en la declaración de la zona, no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al Sistema estatal de Referencia de Precios de Alquiler La declaración tendrá una vigencia de tres años desde su publicación en el Boletín Oficial de Navarra.