Diario de Navarra

1. Carencia de fundamentación objetiva de la necesidad de la declaración. "A la luz de los datos presentados en la memoria sometida a exposición pública, no se evidencia un problema acuciante en el mercado del alquiler residencial en Navarra que justifique la declaración de zona de mercado tensionado, a diferencia de otras comunidades como Cataluña o Madrid. Si bien se coincide en el diagnóstico del Gobierno de Navarra en cuanto a ciertas tensiones en el mercado del alquiler, la experiencia de los operadores del sector refleja que, en Navarra, el problema de accesibilidad a la vivienda en régimen de alquiler no reviste la gravedad necesaria para la adopción de esta medida". 2. Posible impacto negativo de la declaración de en el equilibrio del mercado de alquiler. "Actualmente, en Navarra, la mayor parte de los contratos de arrendamiento se prorrogan sin incidencias relevantes entre las partes, alcanzándose acuerdos sobre costes adicionales como los gastos de comunidad, IBI o calefacción. En ausencia de un problema crítico de incremento de rentas, la declaración podría alterar este equilibrio, dificultando la negociación entre la parte arrendadora y la arrendataria, en particular respecto a la repercusión de ciertos costes". Temen que la "mera expectativa de la regulación" provoque la retirada de inmuebles del mercado cuando en la comunidad no se da (al menos hasta el momento de comenzar con la aplicación de esta técnica de zona de mercado tensionado) una situación extrema de subidas que deriven en unas rentas desorbitadas y consideran que "con la delimitación de estas zonas en Navarra se puede acabar con el acuerdo básico entre las partes arrendadora y arrendataria y sus beneficios no compensen los perjuicios derivados de su propia implantación". 3. Falta de rigor en el establecimiento de los valores de referencia del sistema de declaración e indefinición de las claves de la actuación. Consideran que el sistema propuesto para determinar los valores de referencia mediante herramientas informáticas plantea serias dudas sobre su capacidad para reflejar con precisión las especificidades de cada inmueble. "Factores determinantes del valor del alquiler, como orientación, altura, calidad de los materiales, estado de conservación, entre otros, difícilmente pueden ser correctamente ponderados por un algoritmo, lo que podría generar distorsiones significativas en el mercado". Aseguran que de aplicarse el sistema tal como está previsto, se obtendrán valores distorsionados perjudicando o beneficiando a cualquiera de las dos partes arrendataria o arrendadora, en el establecimiento del valor de referencia de arrendamiento de cada inmueble. 4. Necesidad de un enfoque integral y coordinado para abordar la accesibilidad a la vivienda. Consideran imprescindible una estrategia más amplia que incluya medidas estructurales como: incremento en la oferta de vivienda protegida y vivienda libre; incentivos para la promoción de vivienda asequible; medidas fiscales para fomentar la puesta en el mercado de viviendas desocupadas y refuerzo de mecanismos públicos de garantía para propietarios. 5. Deficiencia en la planificación de vivienda asequible. Aseguran que en la memoria para la declaración no se valoran de forma suficiente aspectos que tienen una gran incidencia en la situación actual del mercado de alquiler residencial en Navarra. Por ejemplo, "que las viviendas nuevas de promoción libre no son accesibles a sueldos medios actuales de jóvenes y que las viviendas nuevas protegidas solo lo serían para jóvenes que vivan en pareja, si hubiera oferta, que no la hay. En conclusión, no es posible que la población joven en general pueda adquirir viviendas nuevas de promoción libre en Navarra contando con sueldos medios y sin ayuda externa, incluso viviendo en pareja y es un hecho que no se promueven en Navarra suficientes viviendas protegidas para jóvenes, pese a la gran demanda existente". Para los agentes inmobiliarios, si se pusieran en el mercado viviendas protegidas suficientes para satisfacer esa demanda, se aliviaría en gran parte la tensión de los alquileres, y sería una medida "que podría ayudar controlar el alza de las rentas de vivienda, ya que las personas jóvenes tendrían otra alternativa distinta al alquiler lo que reduciría la demanda de este tipo de solución residencial". Los agentes inmobiliarios demandan seguridad para el mercado del alquiler. "En Navarra la propiedad de la inmensa mayoría de las viviendas en arrendamiento tiene un perfil poco dispuesto a asumir riesgos y prefiere una renta media segura que asumir el riesgo de que la parte arrendataria deje de abonar sus rentas, o de que sus viviendas sean okupadas, o que les regulen los precios...". 6. Hay mecanismos más efectivos que la declaración de zona de mercado tensionado. Citan por ejemplo la modificación de la legislación urbanística, para reducir los plazos de desarrollo urbanístico y aplicar de manera generalizada el silencio administrativo positivo. También ven necesario impulsar de manera urgente el desarrollo de nuevos suelos residenciales para viviendas libres y protegidas en la comarca de Pamplona. "No resulta comprensible que el Gobierno de Navarra no adopte esta línea de trabajo como una de las prioritarias, lo que sí sucedió hace dos o tres décadas con la promoción de los barrios de Mendillorri y la eco-ciudad de Sarriguren, actuaciones que colaboraron en resolver las necesidades de una gran parte de la población joven en los años noventa del pasado siglo y en la primera década de este siglo". Auguran que las 23.000 viviendas proyectadas en Donapea, Etxabakoitz y la ampliación de Sarriguren no estarán disponibles antes de 2023 "siendo razonablemente optimistas" . También piden que se revise el módulo de venta de la vivienda protegida adecuando los precios de venta para garantizar la viabilidad de su promoción. Piden además fomentar la seguridad jurídica en el alquiler con modificaciones legislativas para garantizar el cumplimiento de los contratos y proteger a los arrendadores frente a impagos y ocupaciones ilegales. 7. Regulación de los pisos y alquileres de temporada y por habitaciones, diferenciado de los pisos turísticos. "Es necesario legislar regulando los pisos de arrendamiento de temporada, poniendo límites razonables, diferenciándolos de los pisos turísticos que responden a otra necesidad, con carácter de urgencia, de cara a evitar el flujo de arrendamientos de vivienda a ese mercado, y las situaciones en las que la parte arrendataria está en una situación clara de indefensión (alquileres actualizados cada 11 meses, subarriendos de alquiler de habitaciones, etc.) en relación con la parte arrendadora. Aunque el carácter de vivienda viene recogido en la LAU con claridad, la falta de conocimiento jurídico de las personas inquilinas, hace necesario publicitar un registro público de dichos alquileres para evitar abusos". 8. Seguridad jurídica para los operadores inmobiliarios. Recuerdan que en 2019 se creó por Decreto Foral el registro de agentes inmobiliarios de Navarra pero estableciendo dicho registro como voluntario. "Si se pretende un mercado fiable para la ciudadanía se debe procurar la libertad de elección identificando a los operadores con las garantías de solvencia y profesionalidad mínimas como son un seguro de responsabilidad civil y un seguro de caución obligatorios que consten en el portal del Gobierno de Navarra. Esta falta de obligatoriedad ha permitido que operadores sin escrúpulos sigan actuando en el mercado". 9. Precios de venta de vivienda protegida: el sector público, el primer "especulador inmobiliario". Aseguran que los precios de estas viviendas protegidas han aumentado entre 2018 y 2025 un 33,91%. "En muchos de los años, han estado por encima del valor de mercado privado, y en plena crisis, han sido los particulares vendedores, los únicos que han podido vender con ganancias por el elevado incremento de los precios. Esto hace cuestionar considerablemente si es real que son viviendas sociales o protegidas. Se habla en la introducción de la memoria justificativa de “especulación inmobiliaria”, sin tener en cuenta todo lo que supone construir una vivienda. Se centra en el sector privado, como si fuese el único “especulador”, y por los datos se puede comprobar que el sector público ha sido el primer “especulador inmobiliario”. 10. Gestión de gastos en los contratos de arrendamiento. Aseguran que es un tema complejo que requiere un enfoque integral, considerando aspectos legales, económicos, sociales y técnicos. En Pamplona, dice, es fundamental "respetar los acuerdos contractuales y evitar modificaciones unilaterales; fomentar la individualización de gastos y la eficiencia energética, con el apoyo de subvenciones públicas; promover el diálogo y la mediación entre arrendadores y arrendatarios para resolver conflictos y llegar a acuerdos justos e implementar políticas de vivienda que aseguren la accesibilidad y la sostenibilidad del mercado". 11. Analizar la capacidad real de pago de los hogares. "Aunque el tope del 30% es una guía útil para evaluar un alquiler asequible, es esencial tener en cuenta las dinámicas del mercado local y cómo estas pueden influir en la capacidad real de pago de los hogares. La tensión mencionada sugiere que debemos estar atentos a posibles cambios futuros en el panorama inmobiliario, aunque por el momento y en base a lo que la propia Memoria expuesta cita, los alquileres en Pamplona parecen estar dentro de ese rango". 12. Rigor a la hora de analizar el mercado de alquiler de otros países europeos. "Es crucial tener en cuenta las diferencias en las condiciones de los contratos de arrendamiento, las expectativas culturales y las responsabilidades asumidas por ambas partes. La memoria carece de este análisis por lo que necesariamente no puede darse una visión general y provocará elevada conflictividad. La realización un estudio comparativo detallado permitiría a Navarra aprender de las experiencias exitosas de otros países europeos y adaptarlas a su realidad local. Esto no solo mejoraría el mercado de alquiler, sino que también reduciría la conflictividad y garantizaría un acceso más justo y estable a la vivienda para la ciudadanía". Cuestionan que se haga mención a los mercados de alquiler de Alemania y Austria sin decir que existen grandes diferencias en las condiciones en que se alquilan las viviendas. Entre otros ejemplos, apuntan en su análisis que "en muchos países europeos, es común que los inmuebles se alquilen sin muebles ni electrodomésticos, lo que puede hacer que el costo del alquiler sea más bajo en comparación con los precios en Navarra". 13. Piden completar la memoria con un estudio demográfico detallado que permita analizar la pirámide poblacional y las tendencias demográficas (envejecimiento, migración, natalidad) para estimar el número de viviendas que quedarán vacías en los próximos años debido al envejecimiento y la mortalidad.

Diario de Navarra

Las trece alegaciones de los agentes inmobiliarios a la declaración de zona de mercado tensionado en Navarra

El colectivo pide que se paralice el procedimiento al entender que la medida no es "ni necesaria ni conveniente" dada la situación actual de los arrendamientos residenciales en la comunidad

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