Vivienda
Sólo el 45% de los edificios de viviendas en Navarra han pasado la inspección técnica
Los obligados al trámite en Navarra son 10.316 con más de 50 años. Se estima que en toda Navarra podría haber más de 800 bloques colectivos con deficiencias muy graves. Desde 2018 la normativa afecta a las viviendas unifamiliares de más de 75 años; 34.500, el 99%, no lo han hecho
Actualizado el 15/03/2021 a las 06:00
Más de 10.000 edificios de viviendas colectivas de la Comunidad foral, los que superan los 50 años de antigüedad, están obligados a someterse a un examen para evaluar su estado de salud. Se llama IEE (Informe de Evaluación de Edificios) y es una especie de ITV de los inmuebles para analizar desde los cimientos, hasta la estructura y fachada pasando por otros aspectos no menos importantes como la accesibilidad o la eficiencia energética. La presentación de este informe es un trámite obligatorio por normativa foral desde el año 2013 pero siete años después siguen siendo mayoría (alrededor del 55%) los edificios colectivos que tienen pendiente su inspección y la cifra de inmuebles sobre los que pesa este examen se incrementa año tras año, conforme los edificios alcanzan esa antigüedad.
Desde el 1 de enero de 2020, los bloques de viviendas deben contar con el IEE antes de que transcurra un año desde que adquieran los 50 años de antigüedad. Pero, además, tras una modificación en la normativa foral desde 2018 otras 34.000 viviendas unifamiliares de más de 75 años han adquirido la obligación de realizar el informe lo que ha dado un vuelco a la estadística que da cuenta de las inspecciones pendientes.
Al cierre de 2020, según los datos facilitados por el Servicio de Vivienda del Gobierno foral, eran cerca de 45.500 los edificios obligados en Navarra a realizar esta revisión. Sin embargo, hasta esa fecha se habían presentando únicamente 5.006 informes de los que sólo 4.210 tenían obligación estricta de hacerlo. La mayoría de los informes presentados (alrededor de 4.600) corresponden a edificios colectivos donde, pese a todo, las inspecciones pendientes llegan al 55%. Un porcentaje que pese a ser todavía insuficiente ha crecido de forma notable en los últimos años. A finales de 2017, eran menos del 10% los edificios colectivos que tenían presentado ese informe y si se comparan las cifras de 2020 con las de 2019 -ese año se habían presentado a 31 de diciembre 4.111- el resultado arroja un incremento del número de informes sólo en el último año del 21,77%.
En todo caso, tras la inclusión de las viviendas unifamiliares en esta obligación el porcentaje global de edificios con la inspección pendiente se ha vuelto a situar por encima del 90%. El 91% de los edificios que estaban obligados a presentar el IEE en 2020 no lo han hecho.
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
El grueso de los incumplimientos se circunscribe a las viviendas unifamiliares de más de 75 años. Según los datos de Vivienda, únicamente se han registrado 381 informes de viviendas unifamiliares, tres de uso hostelero, uno de uso residencial y tres de pensión. El resto, alrededor de 4.600, corresponden a edificios colectivos. Hay que tener en cuenta en todo caso que se han presentado 796 informes que no tenían obligación de hacerlo en base a la antigüedad del edificio. Esta circunstancia, explican desde el Departamento de Vivienda puede deberse a que el edificio presentaba un estado muy deficiente y sus propietarios decidieron hacerlo voluntariamente, o a que se fuera a realizar la rehabilitación del edificio acogiéndose a ayudas públicas y, por las circunstancias de la rehabilitación, requiriera el previo o simultáneo informe de evaluación.
El coste de realizar este informe puede oscilar entre los 80 y los 120 euros por vivienda, según las estimaciones que manejan en el Colegio de Administraciones de Fincas de Navarra, aunque, en todo caso, todo depende del estado en el que se encuentre el inmueble ya que si recibe la calificación de no apto debe subsanar errores y repetir el examen lo que incrementaría de forma significativa el coste.
EDIFICIOS DE RIESGO
De los 4.210 edificios obligados a presentar el informe que han realizado la inspección dentro del plazo, 76 fueron calificados como “no aptos” por contener deficiencias muy graves. Este dato en cifras relativas arroja un porcentaje del 1,8% que, pese a ser muy bajo, si se extrapola a la totalidad de los edificios que en Navarra están obligados a realizar el IEE por su antigüedad permite deducir que podría haber más de 800 edificios en esa misma situación, es decir con deficiencias muy graves que representan un peligro tanto para los usuarios del propio edificio como para los viandantes.
Tras las inspecciones realizadas en los edificios que estaban obligados a ello, además de los 76 edificios que fueron calificados como “no apto” hubo otros 310 inmuebles que fueron catalogados como “no apto” provisionalmente lo que les obligó a subsanar las deficiencias. El resto, 3.824, fueron aptos (1.760) o aptos “con deficiencias leves”.
La revisión de los edificios puede durar desde una semana hasta un mes, dependiendo de la logística, localización y horarios. El periodo de vigencia de los IEE es de diez años salvo que, precisa Vivienda, “circunstancias sobrevenidas deterioren las condiciones del edificio, en cuyo caso deberán subsanarse las nuevas deficiencias o redactar un nuevo informe”.
Lo que se debe recoger en esta análisis es información sobre el estado general de conservación de un edificio, su grado de accesibilidad y su certificación energética. “No tenemos la cultura de que un edificio, durante su vida útil, necesita someterse a revisiones y antes o después van a tener que pasar por ello”, razona José María Zuazu, miembro de la Junta Directiva del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación.
Al tratarse de edificios de uso residencial, podrán redactar estos informes los titulados que ejerzan las profesiones de arquitecto o arquitecto técnico. Constarán de tres partes aunque la primera, dedicada a comprobar el estado general del informe, será la más larga. Según explican los técnicos consultados, se evalúa “desde la cimentación, hasta la estructura, la fachada, las cubiertas y las instalaciones”. Realizadas las comprobaciones, el examinador tendrá que emitir un informe diciendo si el resultado de la inspección es favorable o desfavorable. En caso de suspenso el evaluador debe indicar las posibles causas de los problemas encontrados, señalar a la comunidad de propietarios las soluciones o reparaciones a efectuar y establecer un plazo para que se subsanen. Pasado ese tiempo, el inmueble deberá presentarse a un nuevo examen.
Otra de las cuestiones que se evalúan son los accesos. De hecho, los arquitectos técnicos aseguran que es en este punto donde más suelen flojear los edificios que han sobrepasado el medio siglo de vida. Al igual que con la evaluación general, el informe deberá detallar cómo es la accesibilidad del inmueble y si está adaptado a la normativa vigente. La única diferencia es que si se detectan fallos, la comunidad de vecinos no está obligada a realizar las mejoras que el arquitecto o aparejador recomiende.
Arquitectos y administradores de fincas coinciden en que el principal motivo del retraso en la presentación de los informes es el desconocimiento. Una buena parte de los edificios que están afectados por la normativa no tiene administrador y no tener un profesional detrás hace que las normativas queden lejos. Según el registro de Vivienda en Pamplona está sin realizar la inspección de un total de 3.863 edificios. Muchos de los bloques de viviendas colectivas se encuentran en el Casco Antiguo. Se trata de inmuebles con pocos vecinos y una edad, en muchos casos, avanzada y de ahí la necesidad de dar una mayor difusión a la obligación de contar con dicho informe. “Aunque la obligación existe, hay mucha gente que hasta que no realiza determinadas acciones como una rehabilitación en la vivienda o una compraventa no es consciente del problema. Esta inspección, a diferencia de lo que ocurre con la ITV del coche, no es algo que tengamos asimilado como sociedad”, completa José María Zuazu, miembro de la Junta Directiva del Colegio de Arquitectos Técnicos que se plantea empezar a realizar algún tipo de campaña informativa para concienciar a la sociedad sobre este tema. Asegura este profesional que hay quien sí conoce la obligación pero la ve como un coste sin apreciar el valor añadido que la realización de ese informe aporta al inmueble.
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