El ruido alrededor de la vivienda es atronador. Manifestaciones promovidas por sindicatos varios en favor de la vivienda asequible, declaraciones de políticos con propuestas variopintas y opiniones controvertidas en los medios. Un debate plagado de oportunismo. La furia impide un diagnóstico sereno sobre la situación. El mercado de la vivienda residencial en Navarra se caracteriza por la escasez de la oferta de vivienda, frente a una demanda sostenida y creciente. En los últimos años, la brecha entre oferta y demanda se ha traducido en una escalada en los precios de la vivienda, que afecta tanto al segmento de la compraventa como al mercado del alquiler. Esto dificulta el acceso a la vivienda asequible para un conjunto de colectivos sociales y es uno de los principales retos de nuestra Comunidad. Por el lado de la demanda, la evolución demográfica y la transformación de los hogares ejercen presión sobre el parque inmobiliario. 

En la última década, la población residente en Navarra ha pasado de 637.317 a 683.854 personas. Esta tendencia expansiva se manifiesta también, en el aumento del número de hogares, que han crecido desde los 256.330 al inicio del periodo hasta alcanzar los 272.076 hogares en 2025. Frente a la presión demográfica, la oferta muestra una rigidez estructural. El volumen de certificaciones de fin de obra del periodo 2021-2024 es claramente inferior al registrado en la primera mitad de la década de los noventa. Entre 2010 y 2025, la producción de vivienda se estancó en una media anual de 1.566 unidades. La consecuencia es clara, la contracción de la oferta y la presión de la demanda han impulsado una intensa escalada en los precios de la vivienda, tanto de obra nueva como de usada. Los precios de la vivienda nueva en Navarra crecieron de forma sostenida desde 2021, registrando tasas de variación anual que superaron el 15% en el último trimestre de 2024 y del 8% al cierre de 2025, un ritmo superior al de la inflación y los salarios. 

Esta dinámica alcista y la dificultad de acceso a la propiedad han desplazado a una parte de la demanda hacia el mercado del alquiler. En Navarra, este mercado se caracteriza por su oferta limitada. Conforme al censo y a las encuestas de condiciones de vida, el porcentaje de hogares en régimen de alquiler se sitúa históricamente en torno al 12% del total. Sin embargo, la proporción de viviendas del parque total que se encuentran efectivamente ofertadas y disponibles es pequeña. Otro de los elementos que ha afectado a la oferta de vivienda de alquiler de larga duración ha sido su desplazamiento hacia el alquiler de temporada y turístico. La entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda y la declaración, en junio de 2025, de las primeras 21 Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMT) en Navarra con la introducción de limitaciones legales impuestas a la actualización de los contratos de larga duración, ha hecho que una parte de los propietarios optase por retirar sus inmuebles del mercado residencial tradicional, reorientándolos hacia el alquiler de temporada o turístico; el efecto contrario al deseado. 

La evidencia indica que el mercado de la vivienda en Navarra atraviesa un desequilibrio profundo provocado por una oferta insuficiente frente al crecimiento de la demanda. El sector público, Ayuntamientos y Comunidad con los múltiples instrumentos de intervención que tiene y responsable de defender el bien común, ha actuado con miopía a la hora de planificar las necesidades de suelo urbanizado, ordenación de espacios y usos, y vivienda en Navarra. El problema de la vivienda es de oferta, no de demanda. Resolver este déficit llevará años, y para construir viviendas es importante, entre otras cosas, que haya financiación adecuada para que se expanda la construcción y sea accesible la compra. Se necesita que las actuaciones que se impulsen no dañen la oferta. El propietario arrendador no es el origen del problema. En el mercado de alquiler en Navarra, la mayoría de los arrendadores son pequeños propietarios con una única vivienda en alquiler, fruto del ahorro de toda una vida. Avanzar exige una cooperación inteligente entre el ámbito público y el privado y menos declaraciones insultantes y tópicos al uso. 

Hay que encontrar un equilibrio aceptable entre la asequibilidad de los precios, la eficiencia del proyecto constructivo, la solvencia de la demanda y la rentabilidad de la inversión. Necesitamos una regulación inteligente y flexible frente a los actuales modelos de intervención burocráticos y lentos que estiman mal las necesidades de vivienda e introducen costes y retrasos en la producción. Deben establecerse unas reglas de juego claras y predecibles, y no como hasta ahora, impredecibles y arbitrarias. El sector público juega un papel relevante en el mercado de la vivienda, se debe centrar en evitar las externalidades que la actividad constructiva genera, facilitar suelo e impulsar mediante políticas sociales, garantías y subvenciones de acceso a la vivienda para los colectivos más desfavorecidos. Si no hay colaboración y sobre todo, confianza entre los múltiples protagonistas de la actividad constructora, no avanzaremos. Hay que cambiar de música. 

Emilio Huerta. UPNA. Colaborador de Cámara Navarra