Si alguien quisiera escribir un manual práctico sobre cómo destrozar el mercado de la vivienda, Navarra podría aportar material para varios capítulos. No hace falta prohibir construir, comprar o alquilar. Es bastante más sencillo: dificultamos que aumente la oferta, cambiamos las reglas, intervenimos los precios y, cuando finalmente faltan viviendas, concluimos que el problema es precisamente el mercado.

Capítulo primero: cargarse la compraventa. Durante años hemos vivido de desarrollos urbanísticos concebidos hace mucho tiempo mientras la generación efectiva de nuevo suelo residencial avanzaba a otro ritmo. Y aquí no habla un promotor enfadado. Habla la Cámara de Comptos. En 2025 existía en la Comarca de Pamplona suelo con capacidad para 34.375 viviendas protegidas, pero buena parte seguía pendiente de desarrollo. Al mismo tiempo, la demanda de vivienda protegida alcanzaba las 24.719 solicitudes frente a solo 831 viviendas ofertadas. Un magnífico 3%.

El resultado no requiere un doctorado en Economía. Si aumenta la población, se crean hogares y no construimos suficiente vivienda donde la gente quiere vivir, los precios suben. Podemos aprobar leyes, observatorios y planes estratégicos. ¿Cuál es la solución? Es evidente. Construir más, liberar suelo, agilizar trámites. “Quieres que se forren los promotores”. Ojalá. Así construirán más y bajarán los precios.

Capítulo segundo: cargarse el alquiler libre. Como faltan pisos en alquiler y los precios suben, decidimos topar los precios. Es decir, atacamos el síntoma y no la enfermedad. Y la enfermedad se llama falta de oferta.

Los datos empiezan a adquirir un punto grotesco. Según Idealista, en el segundo trimestre de 2026 la oferta de alquiler permanente en Pamplona había caído un 39% en un año. Hemos conseguido así algo verdaderamente extraordinario: controlar el precio de un producto que estamos haciendo cada vez más escaso. Es ridículo, pero da para una foto.

Y mientras tanto seguimos tratando al propietario como si fuera el enemigo. Pero el propietario también decide. Puede alquilar su vivienda, venderla, buscar otras modalidades o no ofrecerla. Y si finalmente decide alquilarla, se protege con todo tipo de garantías. No la alquila a familias con niños (familias vulnerables), pide 2 meses de fianza, avales... Hemos conseguido exactamente eso al “blindar” los alquileres, que los colectivos más vulnerables no puedan alquilar. Pero tenemos una foto y un titular.

Capítulo tercero: cargarse la VPO de alquiler. Aquí completamos el manual cambiando las reglas a mitad del partido. Pedimos al promotor que ponga millones, se endeude, construya, acepte una rentabilidad limitada y mantenga durante décadas su inversión para recuperarla a los 20 años. Y después en Julio de 2026, cambiamos las condiciones a mitad de partido y hacemos que los alquileres sean permanentes.

La pregunta es elemental: ¿quién va a invertir a veinte años si no sabe cuáles serán las reglas dentro de cinco? El capital puede aceptar rentabilidades moderadas. Puede aceptar precios máximos y obligaciones sociales. Lo que no acepta es la inseguridad jurídica. Resultado: Los promotores no harán más VPO de alquiler en Navarra.

Compraventa: poca oferta nueva. Alquiler: más intervención mientras cae la oferta disponible. VPO de alquiler: reglas cambiantes para quien tiene que poner el dinero. Así se destroza un mercado. Lo hemos conseguido. Y luego nos preguntamos por qué tenemos un problema de vivienda.

Álvaro Bañón Irujo es economista y miembro del think tank Institución Futuro.