En mayo de 2018 se cumplirán dos años desde que escribí, en este mismo diario, el artículo de opinión “La bolsa o el ladrillo”. En aquel momento daba mi opinión sobre lo que parecía ser un buen momento para adquirir vivienda, ya fuese para vivir en ella o para ponerla en alquiler.

Los principales argumentos eran que habíamos dejado atrás el pánico financiero, que el precio medio de los alquileres se había mantenido elevado en relación al descenso del precio de la vivienda, o que los tipos de interés iban a permanecer bajos por un tiempo, entre otros. El planteamiento era el del inicio de un nuevo ciclo inmobiliario alcista.

En la actualidad se le añade el argumento conceptual que fue clave en el anterior ciclo inmobiliario: que la cuota de la hipoteca de una vivienda en propiedad sea más reducida que la renta mensual del alquiler.

El sector inmobiliario vuelve a ser protagonista con la escalada de precios de los alquileres y con la mayor actividad de las compra/ventas.

En cualquier caso, pienso que estamos en una época de ajustes en la que existe poca racionalidad y rigor en los criterios de valoración, y en donde varios factores distorsionan los precios.

Por un lado, las zonas “prime” de ciudades como Madrid o Barcelona alcanzan precios de compra/venta similares a los de la mejor época inmobiliaria conocida: ¿tiene sentido? Por otro, ciudades como Ciudad Real, Almería o Badajoz todavía ven como el precio medio de venta sigue cayendo.

Por no ir tan lejos, en la Cuenca de Pamplona se compran viviendas a 2.500 euros el metro cuadrado en unas zonas que no destacan especialmente por ninguna de las cualidades valoradas por un comprador, mientras que en zonas con amplitud de servicios y mayor calidad de vida no llegan a los 1.500 euros el metro ¿tiene sentido?

Sucede que la demanda de alquiler por parte de personas que quieren independizarse gracias a la mejora del empleo, la limitación del parque de viviendas que hay en el centro de la ciudad, y las menores facilidades bancarias de estos años, han espoleado los precios de los barrios céntricos. Casi todos los inmuebles con rentas por debajo de 800 euros/mes permanecen muy pocos días antes de ser alquilados, lo que está provocando que el mercado de compra/venta se dinamice. De nuevo aflora el viejo concepto de: “si la cuota hipotecaria es similar a mi alquiler, me lo compro”. A esto ayuda la apertura del crédito hipotecario por parte de algunas entidades financieras.

También está ocurriendo que los precios de compra/venta de zonas del extrarradio (urbanizaciones o poblaciones muy cercanas a Pamplona) históricamente muy demandadas por contar con mayores espacios naturales y viviendas de mayor dimensión y comodidad, se han ido deprimiendo. Una de las razones es que se trataban de inmuebles valorados en tiempos pre-crisis a precios elevados, que la falta de financiación hizo difíciles de adquirir, pero a los que ahora se suman también cuestiones demográficas: personas de mediana o elevada edad queriendo volver a barrios céntricos de la ciudad. Pero en este caso ya se está produciendo un relevo generacional entre vendedores y compradores.

En mi opinión, las viviendas de algunos barrios céntricos están experimentando una dinamización inusual y coyuntural debida a la combinación de factores económicos y demográficos, pero que son fruto del ajuste inicial del nuevo ciclo inmobiliario. Sin embargo, viviendas del extrarradio que reúnen elevados factores cualitativos (excepto la cercanía al centro de la ciudad) todavía siguen deprimidas de valor, y por tanto con mucha mayor capacidad de revalorización a seis u ocho años vista.

Si queremos analizar la compra de un inmueble no sólo con criterios de necesidades vitales y conveniencia, sino también con criterios de tipo financiero, resulta indispensable la comparación de precios dentro de la misma zona, pero también conocer cuáles son los motivos que están valorando o deprimiendo cada una de las zonas de la ciudad. Porque a la larga, siempre se terminan por homogeneizar las características comparables de todas las zonas: dimensión, precio, entorno, antigüedad, servicios, localización, seguridad, etc. lo que hace aflorar el verdadero valor de un inmueble, por encima de circunstancias coyunturales.

Esta es la opinión de un particular que para adquirir su vivienda ha analizado durante varios meses la información de varios portales inmobiliarios y agencias locales.

Jorge Labarta Abadía es economista.