La inflación, la subida de los tipos de interés y los cambios regulatorios han frenado la marcha del mercado inmobiliario navarro. Sin embargo, a pesar de que tradicionalmente el precio de la vivienda ha ido muy ligado al dinamismo del propio mercado (cuando las compraventas subían los precios también y cuando se ralentizaban tendían a bajar), en esta ocasión no está siendo así. La ansiada caída de precios que los compradores llevan meses esperando ni se está produciendo ni se espera que lo haga en el corto plazo. Así lo pone de relieve el análisis que ha realizado la inmobiliaria DN Inmo en base a las transacciones reales de viviendas que se han realizado en el primer semestre de este año en hasta 29 barrios y localidades de Pamplona y comarca con datos de los registradores de la propiedad que recogen las ventas tras la firma de las escrituras. 

El trabajo arroja incrementos de precios especialmente notables en Lezkairu donde llegan al 26% y oscilaciones en la cotización de los inmuebles transmitidos que en función del barrio y la localidad llegan a superar los 2.500€/m2. El precio más barato del m2 está en Txantrea y Berriozar; el más caro en los Ensanches, por encima de los 3.600€. El último índice de precios de vivienda constata que el precio de la vivienda sigue alargando contra todo pronóstico su tendencia alcista aunque la cuesta es ya menos pronunciada. El del segundo trimestre del año recoge una subida interanual del 5,6% impulsada por la obra nueva que sube un 12,6%. La vivienda de segunda mano, que en el segundo trimestre de 2022 subía un 8,1% interanual ahora lo hace un 2,6%. En el sector, ninguno de los especialistas consultados esperan bajadas de precios de manera inmediata y coinciden en que el problema radica en que la oferta es baja, especialmente en el mercado de obra nueva. “Se compensa la subida de precios con la escasez de producto y eso provoca que los precios se estén manteniendo. Tampoco han salido grandes promociones a la venta y esa menor oferta de obra nueva hace que los precios de la vivienda usada tampoco bajen”, explica Miguel Elizari Díez, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Navarra y rector del Colegio nacional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. También Fernando Flores, de Pisos Navarra y presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Navarra (AINA), incide en que el hecho de que siga habiendo más demanda que oferta, también en el segmento de la segunda mano, provoca que el precio de los inmuebles siga subiendo.

MENOS OPERACIONES TRAS UN 2022 DE RÉCORD

Y ante este panorama, la compra de una vivienda ha dejado de ser una prioridad para muchas familias que ahora priorizar atender necesidades más básicas (alimentos, alquiler, salud, educación...) frente a decisiones de compra de bienes que pueden esperar o que simplemente han dejado de ser accesibles. El resultado es que tras dos años de récord en la cifra de compraventas, el ritmo de operaciones se ha frenado de forma clara. En Pamplona y comarcas las ventas sólo han subido en los Ensanches, Zizur Mayor, Mutilva y Arrosadía por la entrega de promociones. 

El impacto de las subidas de los tipos adoptadas para paliar la inflación en la zona euro ha puesto patas arriba la capacidad adquisitiva de las familias. El euríbor, el principal índice de referencia de las hipotecas en España, lleva desde junio por encima del 4% y la oferta crediticia para poder acceder a una vivienda se ha transformado. Una situación que, como señala Jesús Sainz de Vicuña, socio en Pamplona de la inmobiliaria Engel & Völkers , especializada en propiedades exclusivas, está afectado de forma especial a las familias que buscaban una mejora de vivienda. Para DN Inmo, los que más sufren las consecuencias de la inflación y de la subida de los tipos son los jóvenes que quiere acceder a su primera vivienda. “El desempleo o los salarios bajos hacen que la concesión de un préstamo a este colectivo se convierta en una hazaña”, apunta su gerente María Aizpún Abascal.

Los diferentes organismos que miden mes a mes la marcha del sector inmobiliario recogen en sus estadísticas una caída notable en las ventas con respecto a 2022. La estadística del Instituto Navarro de Estadística indica que hasta agosto se habían cerrado en Navarra 4.529 ventas frente a las 4.665 del mismo periodo de 2022. Pero el INE computa con cierto retardo lo que ocurre en el sector frente a otras estadísticas como la del Consejo General del Notariado o los registradores de la propiedad. La primera de ellas, también con datos cerrados hasta agosto, recoge una caída de ventas mucho más pronunciada, del 19% con respecto a 2022 debido en buena medida a las fuertes caídas de los meses de verano. Es una caída similar a la que arrojan los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana con 3.596 compraventas en el primer semestre frente a las 4.549 de las registradas en el mismo periodo de 2022. “El verano inmobiliario en Navarra ha sido castigador. Aunque parece que el final de año recuperará algo de dinamismo, nos adentramos en meses de más caídas en las compraventas. Que se mantengan los tipos de interés en los niveles actuales provocará una mayor saturación de la oferta de viviendas en el mercado que ya se ve en muchas zonas de Navarra y barrios de Pamplona y este incremento de la oferta podría obligar al inicio de la caída (ligera) de los precios. Mientras los factores que afectan a la demanda -empleo, inflación, tipos de interés- no se corrijan, nos mantendremos en un mercado mucho menos dinámico que el de los últimos tres años”, pronostica Aizpún.

Con todo, si se observa la tendencia de ventas de años anteriores la perspectiva es algo más alentadora para el mercado que en los meses previos a las festividades navideñas ha venido teniendo históricamente un buen comportamiento. Al potencial significativo para la venta de viviendas en octubre y noviembre que apuntan los expertos se suma la reciente decisión del Banco Central Europeo de frenar las subidas de tipos de interés después de diez alzas consecutivas que los han situado en el 4,5%.

MÁS COMPRAS SIN HIPOTECAE EN NAVARRA

Una realidad que no ayuda a que los precios se moderen es la compra de viviendas al contado. En España la mitad de las viviendas ya se compran al contado un porcentaje que en Navarra no es tan elevado pero que ha crecido. Esta tendencia está apoyada tanto en las compraventas por parte de extranjeros que siguen creciendo como en la apuesta por el alquilar frente a la compra que provoca que muchos inversores adquieran vivienda de manera directa para después arrendarlas.